Как следует из отчета компании CBRE, Ленинградский деловой район в 2021 году стал одним из самых динамично развивающихся в столице, как с точки зрения спроса, так и с точки зрения роста ставок.
Индикаторы рынка:
Офисное предложение - 1,73 млн кв.м
Класс А – 0,8 млн кв.м
Класс В – 0,9 млн кв.м
Доля свободных площадей
5%
Новое предложение (I-III кварталы 2021) - 209 000 кв. м
Новые сделки (I-III квартал 2021) - 182 000 кв. м
Запрашиваемые ставки аренды (не вкл. НДС и операционные расходы)
Класс А: 28 000-36 000 руб./кв. м/год
Класс В: 10 000-27 000 руб./кв. м/год
Выход новых проектов в Ленинградском субрынке носит волнообразный характер и отражает общие тенденции на рынке
Объем качественной офисной недвижимости в Ленинградском деловом районе достиг 1,7 млн кв. м. Максимальный объем ввода за последние 12 лет, 212 тыс. кв. м, зарегистрирован в 2021 году. При этом, 82% пришлось на комплекс «Ростех-Сити», построенный для нужд компании «Ростех». На 2022 год заявлено завершение строительства нескольких объектов общей офисной площадью 54 тыс. кв. м. Учитывая текущий статус ряда проектов, мы не исключаем, что сроки ввода половины этого объема могут быть перенесены на 2023 год. В 2023 году к вводу ожидается 107 тыс кв. м, 50% которых находятся на этапе проекта, что также создает риски переноса сроков строительства. На 2024 год заявлены 2 крупных проекта, «Слава» и «Водный Мир», из которых только первый находится в продвинутой стадии. Таким образом, по оптимистичным оценкам, учитывая возможные переносы сроков строительства заявленных проектов, в ближайшие 3 года объем нового предложения в субрынке увеличится лишь на 250 тыс. кв. м.
Доля свободных площадей продолжает сокращаться
С 2018 года объем свободных площадей, как в целом в Москве, так и в развитых субрынках в частности, уменьшается. Небольшой всплеск вакансии был зафиксирован в 2020 году под влиянием пандемии и ухудшения общей экономической ситуации. При этом уже в 2021 году уровень свободных помещений вновь демонстрирует сокращение. Дефицит доступных офисов сохранится на фоне растущего спроса и ограниченных объемов нового спекулятивного строительства. Существенный прирост свободных площадей может наблюдаться в Москва-Сити в 2022 году в связи с вводом в эксплуатацию «Гранд Сити Тауэр». Тем не менее, рост вакансии будет носить временный характер, учитывая высокий спрос на офисы в Сити. Несмотря на то, что рынок офисной недвижимости Москвы за последние 10 лет пережил 2 экономических шока, 2014-2016 годы и 2020 год, доля свободных площадей в Ленинградском деловом районе не поднималась выше 13% и находилась в диапазоне 9-13%. В то время, как в пиковые периоды в Москве, она превышала 17%, а в Москва-Сити – 30%.
За 2021 год объем свободных площадей сократился в Ленинградском субрынке более чем в 2 раза. Мы ожидаем дальнейшее уменьшение свободных помещений. В следующем году уйдут оставшиеся ликвидные помещения в данной зоне. Основной объем будет сформирован вторичными предложениями аренды, доля свободных площадей будет стремиться к нулю. В 2022 году доля свободных площадей может достигнуть минимальных исторических значений. При этом субрынок все еще сохраняет потенциал для нового офисного строительства за счет территорий промзон и бывших НИИ.
Спрос на офисы в Ленинградском субрынке достигнет рекордной отметки в 2021 году
По мере строительства новых бизнес-центров в Ленинградском деловом районе растет его популярность среди арендаторов и покупателей офисной недвижимости. Согласно нашей оценке, объем сделок новой аренды и купли-продажи может составить 200 тыс кв. м по итогам 2021 года. Это станет максимальным показателем за всю историю. Предыдущие периоды, когда регистрировались большие объемы сделок, были 2007, 2008 и 2013 годы, 165 тыс. кв. м, 176 тыс. кв. м и 162 тыс. кв. м соответственно. Спрос на офисы в Ленинградском деловом районе управляется доступным предложением. Учитывая скромные объемы нового строительства, транзакционная активность будет ограничена. При этом интерес компаний-арендаторов к офисам в Ленинградском субрынке будет сохраняться высоким. Дальнейшая динамика конвертации спроса в сделки будет зависеть от готовности компаний входить в проекты на ранней стадии строительства и консенсуса сторон относительно условий будущей аренды.
Ставки аренды растут
В первой половине 2021 года существенный объем площадей в высоком ценовом сегменте был поглощен, что оказало влияние на уровень средневзвешенной ставки аренды в наиболее популярных деловых районах. Средневзвешенная ставка аренды в Ленинградском субрынке увеличилась за год на 8%, в сегменте класса А – на 20% до 34?700 руб., в сегменте класса В – на 10% до 15?300 руб. Район демонстрирует максимальные темпы роста ставок аренды. В среднесрочной перспективе давление на ставки в субрынке будет оказывать отсутствие качественного предложения. Максимальные ставки будут достигаться за площади в новых проектах класса А.
Индикаторы рынка:
Офисное предложение - 1,73 млн кв.м
Класс А – 0,8 млн кв.м
Класс В – 0,9 млн кв.м
Доля свободных площадей
5%
Новое предложение (I-III кварталы 2021) - 209 000 кв. м
Новые сделки (I-III квартал 2021) - 182 000 кв. м
Запрашиваемые ставки аренды (не вкл. НДС и операционные расходы)
Класс А: 28 000-36 000 руб./кв. м/год
Класс В: 10 000-27 000 руб./кв. м/год
Выход новых проектов в Ленинградском субрынке носит волнообразный характер и отражает общие тенденции на рынке
Объем качественной офисной недвижимости в Ленинградском деловом районе достиг 1,7 млн кв. м. Максимальный объем ввода за последние 12 лет, 212 тыс. кв. м, зарегистрирован в 2021 году. При этом, 82% пришлось на комплекс «Ростех-Сити», построенный для нужд компании «Ростех». На 2022 год заявлено завершение строительства нескольких объектов общей офисной площадью 54 тыс. кв. м. Учитывая текущий статус ряда проектов, мы не исключаем, что сроки ввода половины этого объема могут быть перенесены на 2023 год. В 2023 году к вводу ожидается 107 тыс кв. м, 50% которых находятся на этапе проекта, что также создает риски переноса сроков строительства. На 2024 год заявлены 2 крупных проекта, «Слава» и «Водный Мир», из которых только первый находится в продвинутой стадии. Таким образом, по оптимистичным оценкам, учитывая возможные переносы сроков строительства заявленных проектов, в ближайшие 3 года объем нового предложения в субрынке увеличится лишь на 250 тыс. кв. м.
Доля свободных площадей продолжает сокращаться
С 2018 года объем свободных площадей, как в целом в Москве, так и в развитых субрынках в частности, уменьшается. Небольшой всплеск вакансии был зафиксирован в 2020 году под влиянием пандемии и ухудшения общей экономической ситуации. При этом уже в 2021 году уровень свободных помещений вновь демонстрирует сокращение. Дефицит доступных офисов сохранится на фоне растущего спроса и ограниченных объемов нового спекулятивного строительства. Существенный прирост свободных площадей может наблюдаться в Москва-Сити в 2022 году в связи с вводом в эксплуатацию «Гранд Сити Тауэр». Тем не менее, рост вакансии будет носить временный характер, учитывая высокий спрос на офисы в Сити. Несмотря на то, что рынок офисной недвижимости Москвы за последние 10 лет пережил 2 экономических шока, 2014-2016 годы и 2020 год, доля свободных площадей в Ленинградском деловом районе не поднималась выше 13% и находилась в диапазоне 9-13%. В то время, как в пиковые периоды в Москве, она превышала 17%, а в Москва-Сити – 30%.
За 2021 год объем свободных площадей сократился в Ленинградском субрынке более чем в 2 раза. Мы ожидаем дальнейшее уменьшение свободных помещений. В следующем году уйдут оставшиеся ликвидные помещения в данной зоне. Основной объем будет сформирован вторичными предложениями аренды, доля свободных площадей будет стремиться к нулю. В 2022 году доля свободных площадей может достигнуть минимальных исторических значений. При этом субрынок все еще сохраняет потенциал для нового офисного строительства за счет территорий промзон и бывших НИИ.
Спрос на офисы в Ленинградском субрынке достигнет рекордной отметки в 2021 году
По мере строительства новых бизнес-центров в Ленинградском деловом районе растет его популярность среди арендаторов и покупателей офисной недвижимости. Согласно нашей оценке, объем сделок новой аренды и купли-продажи может составить 200 тыс кв. м по итогам 2021 года. Это станет максимальным показателем за всю историю. Предыдущие периоды, когда регистрировались большие объемы сделок, были 2007, 2008 и 2013 годы, 165 тыс. кв. м, 176 тыс. кв. м и 162 тыс. кв. м соответственно. Спрос на офисы в Ленинградском деловом районе управляется доступным предложением. Учитывая скромные объемы нового строительства, транзакционная активность будет ограничена. При этом интерес компаний-арендаторов к офисам в Ленинградском субрынке будет сохраняться высоким. Дальнейшая динамика конвертации спроса в сделки будет зависеть от готовности компаний входить в проекты на ранней стадии строительства и консенсуса сторон относительно условий будущей аренды.
Ставки аренды растут
В первой половине 2021 года существенный объем площадей в высоком ценовом сегменте был поглощен, что оказало влияние на уровень средневзвешенной ставки аренды в наиболее популярных деловых районах. Средневзвешенная ставка аренды в Ленинградском субрынке увеличилась за год на 8%, в сегменте класса А – на 20% до 34?700 руб., в сегменте класса В – на 10% до 15?300 руб. Район демонстрирует максимальные темпы роста ставок аренды. В среднесрочной перспективе давление на ставки в субрынке будет оказывать отсутствие качественного предложения. Максимальные ставки будут достигаться за площади в новых проектах класса А.
