Компания Colliers International провела анализ торговой инфраструктуры в 27 бизнес-центрах класса А, расположенных в различных районах Москвы в пределах МКАД, в том числе в объектах ММДЦ «Москва-Сити». Согласно проведенному исследованию, наибольшую долю в структуре арендаторов торговых галерей в БЦ занимают предприятия общественного питания (37%), сферы услуг (20%) и банки (9%).
Операторы общественного питания формируют основную долю спроса в структуре арендаторов торговых галерей в бизнес-центрах класса А - на них приходится 37% от общего количества арендаторов или 33% от общей площади арендованных помещений. В количественном выражении наименее представлены в сегменте общепита в БЦ форматы столовых, пекарен и фаст-фуда. Как правило, для одного БЦ является достаточным наличие одной-двух точек общепита данных категорий.
Второе месте в структуре арендаторов первых этажей БЦ занимают компании из сферы услуг, которые формируют пятую часть от общего числа арендаторов. В их число входят салоны красоты, дома быта, медицинские центры, турфирмы, языковые школы и т.д. Существенная доля арендаторов приходится на отделения банков (9%), причем отделения таких банков, как «Райффайзенбанк», «Росбанк» и «Россельхозбанк», представлены сразу в нескольких бизнес-центрах.
В среднем в московских бизнес-центрах класса А вакантно порядка 10% от общего количества торговых помещений, при этом самую низкую вакантность демонстрируют БЦ «Белая Площадь» и деловой квартал «Новоспасский».
Торговая инфраструктура ММДЦ «Москва-Сити» (без учета ТРЦ «Афимолл Сити»), в отличие от большинства исследуемых БЦ класса А, рассчитана исключительно на внутренний спрос работающих и проживающих в апартаментах на территории «Сити» людей. Больше трети арендаторов торговых галерей составляют предприятия общественного питания, несмотря на соседство с одним из крупнейших московских ТРЦ «Афимолл Сити», в котором представлена обширная ресторанная зона. Такое распределение связано с крайне высоким спросом на предприятия общепита со стороны сотрудников «Сити», особенно в период бизнес-ланчей. При этом данные точки в БЦ имеют ограничения по времени работы, в частности, закрыты для посетителей в выходные дни.
На долю предприятий сервиса и услуг приходится четверть от числа арендованных точек, что связано с транспортной изолированностью ММДЦ. Особая аудитория ММДЦ, включающая офисных работников и обеспеченных жителей апартаментов, привлекла в состав торговых галереей БЦ и арендаторов узкоспециализированной тематики, рассчитанной на премиальной спрос: в их числе, например, расположенные в БЦ «Город Столиц» магазин товаров для гольфа Golfeast, автомобильное тюнинг-ателье Zart, магазин селективной парфюмерии Parfume Palace.
Согласно исследованию Colliers, существенное влияние на состав торговой инфраструктуры в бизнес-центре оказывает его месторасположение. Если БЦ отличается выгодной локацией (первая линия улицы, близость к метро, высокий пешеходный и автомобильный трафик), пул арендаторов торговой галереи может быть разнообразным и интересным, а вакантность торговой части проекта минимальна. Кроме того, качественный пул арендаторов торговой функции БЦ с уникальными операторами может самостоятельно генерировать внешний трафик в вечерние часы и в выходные дни. Например, подобным «якорем» может выступать гастрономическая зона с разнообразными ресторанами, в том числе видовыми, как в БЦ «Белая Площадь» или «Романов Двор», сетевой фитнес-центр в случае расположения бизнес-центра вблизи жилых домов или апартаментов, как World Class в бизнес-центрах «Ситидел» или «Город Столиц».
Если БЦ находится на удалении от оживленных районов, ритейл составляющая, в первую очередь, должна быть ориентирована на локальный спрос и ограничена необходимым минимумом с точки зрения точек питания и пула услуг.
Второй фактор, который оказывает влияние на ритейл-составляющую офисных проектов, - наличие рядом крупного торгового центра, который зачастую становится более привлекательным для большинства сетевых операторов, особенно сегмента fashion, общепита и продовольствия. Примерами таких торговых центров, расположенных вблизи БЦ класса А, являются «Метрополис» (БЦ «Метрополис»), «Кунцево Плаза» (БЦ «Кунцево Плаза»), «Атриум» (БЦ «Ситидел»). Исключением является ММДЦ «Москва-Сити», где ТРЦ «Афимолл Сити» не конкурирует, а дополняет имеющуюся торговую инфраструктуру офисных башен.
Вера Зименкова, региональный директор департаментов по работе с корпоративными клиентами и офисной недвижимости Colliers International, подчеркивает: «Качественная и разнообразная инфраструктура является неотъемлемой составляющей бизнес-центра класса А. В текущей экономической ситуации возрастающая конкуренция на рынке офисной недвижимости заставляет управляющие компании все больше внимания уделять, в том числе, функциональной составляющей бизнес-центров. Несмотря на то, что критерий наличия качественной торговой инфраструктуры не является определяющим при выборе компанией-арендатором бизнес-центра (в отличие, например, от его локации и ставки аренды), все же он играет не последнюю роль в условиях растущей конкуренции в офисном сегменте».
Екатерина Подлесных, руководитель направления стрит-ритейла по России Colliers International, отмечает: «В целом торговая инфраструктура бизнесов-центров имеет схожую структуру от проекта к проекту и основной целью ее реализации является удовлетворение ежедневного спроса арендаторов офисных площадей, то есть их максимально комфортное пребывание в БЦ. Как правило, наибольшую долю арендаторов бизнес-центров составляют предприятия общепита и сферы услуг, которые ориентированы, прежде всего, на внутренний спрос. При формировании состава торговой галереи стоит ориентироваться не только на расположение офиса, но и на находящиеся рядом торговые центры, чтобы данные объекты не конкурировали друг с другом».
