Ольга Летютина, генеральный директор УК «Столица Менеджмент»:
«В 2016 г. продолжается активное
развитие сегмента районных ТЦ. Районные торговые центры демонстрируют
высокий уровень кризисоустойчивости, привлекают новые форматы магазинов, ведут
активную маркетинговую политику. В настоящее время мы отмечаем рост интереса со
стороны инвесторов именно к малому формату торговых центров. В этом году наша
работа была направлена на повышение эффективности торговых центров «Столица». В
частности, мы привлекли новые форматы, на 90% заполнили ТЦ «Столица» по адресу Зеленоград, корп. 2309А, начали
работу по новым проектам. Так, в
В целом можно отметить стабилизацию рынка коммерческой недвижимости в этом году. В последнем квартале мы видим даже некоторое его оживление. Один из последних трендов – формирование ритейлерами новых концепций и форматов с учетом изменения потребительского поведения. Так, крупные сети сместили вектор и начали рассматривать районные торговые центры в качестве площадок под развитие. На мой взгляд, это перспективное направление, и мы активно сотрудничаем с ритейлерами в этом плане.
В сегменте торговой недвижимости одним из ключевых факторов развития рынка всегда остаются отношения арендатора и арендодателя. На мой взгляд, в этом году участникам рынка удавалось достигать взаимопонимания по наиболее важным вопросам. Таким образом, отношения арендатор-арендодатель вышли на новый уровень, который можно характеризовать как полноценное партнерство».
Игорь Кабатов, партнер, директор по развитию УК «ИТКОЛ»:
«Пожалуй, наиболее важной тенденцией по-прежнему остается необходимость увеличивать эффективность работы. Сегодня для того, чтобы достигать результатов на уровне прошлых лет, необходимо работать в два раза больше по всем направлениям: отношения с арендаторами, маркетинг, привлечение потенциальных арендаторов, оптимизация затрат и т.д. В этом году мы провели несколько аналитических исследований среди арендаторов, которые помогли нам определить, как изменились их потребности. Основываясь на результатах этих исследований, мы разработали ряд партнерских программ, а также маркетинговую стратегию, что позволило нам привлечь новых арендаторов и повысить лояльность уже существующих. Ключевыми факторами развития рынка коммерческой недвижимости в целом остаются макроэкономические условия. Несмотря на переход к номинированию ставок аренды в российской валюте, волатильность валют по-прежнему оказывает заметное влияние на уровень деловой активности в сфере коммерческой недвижимости».
Штефан Цайзельмайер, генеральный директор ЕСЕ Russland:
«Главное, что повлияло на рынок торговой недвижимости и ритейла в 2016 г., – это изменение поведения потребителей. Во многом это следствие экономического кризиса и высокой инфляции – люди получают все ту же рублевую зарплату, однако могут купить на эти деньги меньше, чем раньше. Также сказывается влияние эмоционального фактора, поскольку покупатели тратят деньги более осторожно и избирательно. Тем не менее, россияне тратят на шоппинг достаточно много – больше 50% доходов. К примеру, в Европе этот показатель колеблется на уровне 30-35%.
Еще один важный тренд – покупатели больше внимания уделяют образованию и саморазвитию, здоровому образу жизни, правильному питанию и спорту, чем моде. Все это влияет на отрасль в целом, пул арендаторов и доходы ритейлеров. Особенно страдают небольшие fashion-операторы, которые сталкиваются с падением оборотов и маржи на фоне давления арендных ставок. В текущих условиях принципиально важно глубокое понимание управляющими компаниями бизнес-модели и финансового состояния ритейлеров. ТЦ с некачественным управлением, непродуманной концепцией и нечетким позиционированием объекта испытывают сложности с заключением и продлением договоров аренды.
Что касается развития рынка в ближайшие годы, то сейчас достаточно сложно делать прогнозы. В целом даже если экономическая ситуация начнет улучшаться, то потребуется время, чтобы конечные потребители отреагировали на происходящие изменения и начали тратить деньги. На мой взгляд, вряд ли произойдут значительные позитивные перемены, скорее рынок будет стабильным. ECERussland как управляющая компания сосредоточится на реконцепции и развитии текущих активов. А ритейлерам придется улучшать концепции своих магазинов для привлечения покупателей, ассортимент товаров и финансовые показатели, что в конечном итоге хорошо для потребителей. В регионах для покупателей все большую роль играет соотношение цены и качества. Ввиду снижения покупательной способности на региональных рынках выигрывают fashion-бренды, предлагающие товары по очень низким ценам. С другой стороны, известные марки сохраняют стабильную долю рынка благодаря сильному бренду. Больше всего страдают ритейлеры, ориентированные на средний класс.
В регионах, как и в Москве, торговые центры превращаются в пространства для досуга и отдыха, поэтому увеличивается значение сегментов «еда», «развлечения» с элементами образования, «красота и здоровье», но в более низком ценовом сегменте. В торговых центрах под управлением ECERussland мы стараемся сохранять высокую долю локальных арендаторов, помогаем им улучшить интерьеры и продвигать магазины, чтобы они могли конкурировать с крупными сетями. Безусловно, сотрудничество с арендаторами сейчас играет все большую роль».
Вальдемар Вайсс, глава Мунитор Группе:
«Человеческий фактор и роль личности в истории, а не структурный подход и ежедневная рутина – по-прежнему отличительная черта российского рынка управления. Борьба и день, и ночь - сначала за клиента, потом за его оплату. Затем - финальный вариант борьбы в партере: удержание клиента в мохнатых лапках, отбиваясь от конкурентов, желания клиента экономить на управлении. Удача улыбается подготовленным к этой схватке.
По-прежнему основная проблема - получить объект в управление у собственника, убедить его, что «чужая» организация может управлять эффективнее, чем «своя», что это в принципе искусство.
Еще мне бы, конечно, хотелось обратиться к гражданам из большого консалтинга, которые изобретают цены на квадратные метры при написании исследований рынка - как подстригают под ноль без учета строения черепа. Обратиться и к местным, и к «понаехавшим» в белокаменную, мастерящим таблицы и складывающим буквы в слова в тиши престижных офисов. Дорогие мои, ваши отчеты читают, а посему - гуляйте иногда по улицам, про которые вы пишете, узнавайте цены у тех, кто работает в полях и на земле. От себя - готов дать вам для тренировки собственные объекты с тем, чтобы вы попробовали сдать их по тем ставкам, о которых пишете в отчетах. Пока же, прочитав последние отчеты «большой четверки», вспоминаю Бисмарка - как они заливают, нам так не отхлебнуть. Никогда столько не лгут, как во время войны, на охоте, перед выборами и при анализе московского стритритейла».
