Фонд будет заниматься вложением инвестиций в торговую недвижимость в городах-миллионниках на всей территории России, а также намерен инвестировать в офисную недвижимость в Москве и Московской области.
«Стрессовые активы в нашем понимании - это либо недострой с неочевидными перспективами по операционными доходами и множеством специфических девелоперских рисков, либо объект низкого качества не имеющий долгосрочных перспектив на рынке», - пояснил CRE.ru Константин Лысенко, директор из отдела инвестиционных услуг CBRE.
В настоящее время «Авангард-Менеджмент» ведет переговоры с российскими и иностранными инвесторами об участии в создании нового фонда. Инвестиционный горизонт средств фонда составит от трех до пяти лет.
В период кризиса, вопреки ожиданиям, на рынке практически не было предложения дистрессовых активов. В то же время, на рынке было зафиксировано несколько подобных сделок, как то: покупка компанией «Ташир» торгового центра «Европарк», приобретение компанией Lenhart Global бизнес центра «Северное Сияние», рассказала порталу CRE.ru Светлана Кара, директор отдела инвестиций Praedium Oncor International. «По сравнению с кризисными 12 месяцами - начиная с осени 2008 и на протяжении большей части 2009 года, когда на рынке было множество активов «под стрессом» - сейчас на рынке таких активов не наблюдается», - говорит Андрей Постников, член совета директоров, региональный директор, Jones Lang LaSalle, Russia & CIS. Участники рынка обращают внимание на то, что сегодня спрос на недвижимость остается уверенным, а большинство девелоперов реорганизовали свои кредитные обязательства на фоне привлекательного рынка банковского финансирования середины 2011 года. «Мало кто начал большие новые проекты, выход на рынок новых готовых объектов постепенно сводится к нулю, что укрепляет спрос на существующие», - добавляет г-н Постников.
Со своей стороны Яна Кузина, директор отдела стратегического консалтинга и оценки CBRE, уверена, что disressed assets есть «и частично количество сделок в 2011 году можно объяснить тем, что появилась возможность продать такие distressed assets у тех, у кого данные активы были сконцентрированы, они подросли в цене, а на рынке были деньги».
Также не видят аналитики Praedium и предложения дистрессовых активов в регионах. «В регионах России рынок инвестиций в недвижимость существенно меньше развит, чем в Москве: объектов, сопоставимых по качеству, практически нет (исключение могут составлять только города-миллионники), а собственники наиболее качественных активов, как правило, не выставляют их на продажу», - подчеркивает Светлана Кара.
«В регионах рынки коммерческой недвижимости не успели в равной мере (как в Москве) воспользоваться относительно благоприятным периодом - с IV квартала 2010-го до III квартала 2011 года - и, возможно, не чувствуют себя так уверено, как их московские коллеги, – обращает внимание региональный директор Jones Lang LaSalle. - Однако за исключением отдельных случаев мы не наблюдаем признаков появления distressed активов в регионах».
На сегодняшний день минимальные ставки капитализации для премиальных объектов в Москве составляют, по данным Praedium, 9-9,5% - для офисного сегмента, 9,5-10% - для торговых центров, 10,5-11% - для складской недвижимости. Минимальные ставки капитализации для объектов в Санкт-Петербурге на 50-100 базисных пунктов выше, в других регионах они выше на 150-200 базисных пунктов.
Яна Кузина считает интересной доходность более 25%, «лучше порядка 50% для крупных объектов в сегменте жилья».
В то же время в последнее время на рынке наблюдается рост ожиданий со стороны инвесторов, что, по словам Андрея Постникова, объясняется тремя основными факторами: увеличением стоимости долгового финансирования, макроэкономическими показатели в России и кризисом глобального рынка капитала. «Говорить о новых сформированных уровнях ожиданий рано, но, в случае покупки инвестиционных активов, потенциальные ожидания вырастут пропорционально приросту ставки по кредиту», - заключает он.
Первый фонд Distressed assets в объеме $25 млн был сформирован ИК «Авангард-Менеджмент» в 2011 году. В настоящее время около 70% средств фонда инвестировано сроком до трех лет в выкупленные активы у неплатежеспособных организаций.
«Стрессовые активы в нашем понимании - это либо недострой с неочевидными перспективами по операционными доходами и множеством специфических девелоперских рисков, либо объект низкого качества не имеющий долгосрочных перспектив на рынке», - пояснил CRE.ru Константин Лысенко, директор из отдела инвестиционных услуг CBRE.
В настоящее время «Авангард-Менеджмент» ведет переговоры с российскими и иностранными инвесторами об участии в создании нового фонда. Инвестиционный горизонт средств фонда составит от трех до пяти лет.
В период кризиса, вопреки ожиданиям, на рынке практически не было предложения дистрессовых активов. В то же время, на рынке было зафиксировано несколько подобных сделок, как то: покупка компанией «Ташир» торгового центра «Европарк», приобретение компанией Lenhart Global бизнес центра «Северное Сияние», рассказала порталу CRE.ru Светлана Кара, директор отдела инвестиций Praedium Oncor International. «По сравнению с кризисными 12 месяцами - начиная с осени 2008 и на протяжении большей части 2009 года, когда на рынке было множество активов «под стрессом» - сейчас на рынке таких активов не наблюдается», - говорит Андрей Постников, член совета директоров, региональный директор, Jones Lang LaSalle, Russia & CIS. Участники рынка обращают внимание на то, что сегодня спрос на недвижимость остается уверенным, а большинство девелоперов реорганизовали свои кредитные обязательства на фоне привлекательного рынка банковского финансирования середины 2011 года. «Мало кто начал большие новые проекты, выход на рынок новых готовых объектов постепенно сводится к нулю, что укрепляет спрос на существующие», - добавляет г-н Постников.
Со своей стороны Яна Кузина, директор отдела стратегического консалтинга и оценки CBRE, уверена, что disressed assets есть «и частично количество сделок в 2011 году можно объяснить тем, что появилась возможность продать такие distressed assets у тех, у кого данные активы были сконцентрированы, они подросли в цене, а на рынке были деньги».
Также не видят аналитики Praedium и предложения дистрессовых активов в регионах. «В регионах России рынок инвестиций в недвижимость существенно меньше развит, чем в Москве: объектов, сопоставимых по качеству, практически нет (исключение могут составлять только города-миллионники), а собственники наиболее качественных активов, как правило, не выставляют их на продажу», - подчеркивает Светлана Кара.
«В регионах рынки коммерческой недвижимости не успели в равной мере (как в Москве) воспользоваться относительно благоприятным периодом - с IV квартала 2010-го до III квартала 2011 года - и, возможно, не чувствуют себя так уверено, как их московские коллеги, – обращает внимание региональный директор Jones Lang LaSalle. - Однако за исключением отдельных случаев мы не наблюдаем признаков появления distressed активов в регионах».
На сегодняшний день минимальные ставки капитализации для премиальных объектов в Москве составляют, по данным Praedium, 9-9,5% - для офисного сегмента, 9,5-10% - для торговых центров, 10,5-11% - для складской недвижимости. Минимальные ставки капитализации для объектов в Санкт-Петербурге на 50-100 базисных пунктов выше, в других регионах они выше на 150-200 базисных пунктов.
Яна Кузина считает интересной доходность более 25%, «лучше порядка 50% для крупных объектов в сегменте жилья».
В то же время в последнее время на рынке наблюдается рост ожиданий со стороны инвесторов, что, по словам Андрея Постникова, объясняется тремя основными факторами: увеличением стоимости долгового финансирования, макроэкономическими показатели в России и кризисом глобального рынка капитала. «Говорить о новых сформированных уровнях ожиданий рано, но, в случае покупки инвестиционных активов, потенциальные ожидания вырастут пропорционально приросту ставки по кредиту», - заключает он.
Первый фонд Distressed assets в объеме $25 млн был сформирован ИК «Авангард-Менеджмент» в 2011 году. В настоящее время около 70% средств фонда инвестировано сроком до трех лет в выкупленные активы у неплатежеспособных организаций.
