1. Исторически в спальных районах города сформировались следующие форматы стрит-ритейла: крупные универмаги или универсамы, оставшиеся с советских времен; помещения от 100 до 2000 кв. м в торговых стилобатах; помещения от 40 до 100 кв. м комнатной планировки, выведенные ранее из жилого фонда; торговые помещения в жилых домах и административных зданиях вдоль сложившихся торговых коридоров или во вновь формируемых торговых зонах новостроек; помещения в быстровозводимых конструкциях.
2. В новых спальных районах Москвы объем
площадей стрит-ритейла в основном пополняется за счет помещений свободного
назначения на первых этажах жилых комплексов.
3. Собственнику помещения, расположенного
в жилом доме, необходимо с особой осторожностью подходить к вопросу выбора
арендатора. Например, размещение заведений увеселительного характера (кафе,
баров, ресторанов) зачастую может привести к конфликтам с жильцами в связи с
высоким уровнем шума, светящимися в темноте вывесками и т. д.
4. На ставки аренды помещений
стрит-ритейла оказывают влияние такие факторы, как расположение относительно
пешеходных и транспортных потоков, плотность населения района, его
престижность, качество строительства дома и помещения – возможность
перепланировки, наличие и качество инженерных систем (вентиляции, отопления),
наличие электричества, возможность беспрепятственного доступа клиентов к помещению
и круглосуточной работы, наличие витрин и возможность размещения вывески или
рекламы.
5. Как правило, самые высокие ставки
наблюдаются на помещения, расположенные у метро, либо в центре спального района
на пересечении основных транспортных и пешеходных потоков.
6. Арендаторами помещений в спальных
районах могут быть самые различные операторы, от стоматологических клиник и
адвокатских контор до булочных и детских магазинов. Но их всех объединяет
расчет на постоянного потребителя товаров и услуг. Среди сетевых операторов это
могут быть банки, сетевые продуктовые магазины, демократичные рестораны (пицца,
суши, пивные бары), аптеки, зоотовары, детские товары и др. Из несетевых
«игроков» – салоны красоты, домашние кафе, кулинарии и булочные, магазины
хозяйственных товаров, одежды и обуви для всей семьи по демократичным ценам,
ремонтные мастерские и т. д.
7. Как правило, объекты стрит-ритейла в
спальных районах не обеспечены машино-местами.
8. Помещения формата «стрит-ритейл» в
спальных районах, как правило, являются объектами внимания инвесторов, которые
проживают в этом же районе, или имеют здесь жилую или коммерческую
инвестиционную недвижимость либо собственный действующий бизнес (например,
кафе, продуктовый магазин или магазин одежды).
9. Владельцами недвижимости в спальных
районах часто являются компании, которые переводят квартиры из жилого фонда в
нежилой и приспосабливают их под торговые или офисные помещения с целью
последующей продажи конечному потребителю – магазинам, банкам, кафе и др.
10. Окупаемость вложений в коммерческую
недвижимость в спальых районах варьируется от 5 до 9 лет. При переводе квартир
в нежилой фонд или при покупке проблемных объектов с решением последующих
финансовых и административных проблем возможно вернуть их в течение двух-трех лет.
Материал подготовила Ольга Збруева,
руководитель департамента по работе с клиентами ASTERA в альянсе с BNP Paribas
Real Estate.
