В мероприятии, организованном IM Events, приняло участие около 350 игроков рынка - девелоперов, ритейлеров, инвесторов, консультантов и других представителей отрасли. Спонсорами
мероприятия выступили: Dyer, Malls.ru, Адамас и APM Monaco.
По оценкам экспертов, одна из важных примет времени – развитие в сетевом формате и ритейлеров и девелоперов, поэтому участникам отрасли важно выстраивать отношения, исходя из этого постулата.
«Я положительно отношусь к тому, что на рынке появились сетевые девелоперы, которые наращивают свои силы, - говорит Евгений Бутман, председатель совета директоров группы компаний IDEAS4RETAIL. - Когда мы имеем дело с бесконечным количеством разных торговых центров, разных условий, разных отношений с собственниками торговых центров, это страшно и непредсказуемо. У меня есть бизнес в Германии, и там работает всего четыре профильных оператора. Это, конечно, очень удобно! Кроме того, при развитии сетевого девелопмента идет смягчение условий для сетевых ритейлеров. Ведь когда речь идет о сетевой работе, компании вкладываются в будущее, в развитие долгосрочных отношений. Будущее – не значит схватить деньги здесь и сейчас. Здесь нужна перспектива, стабильность и предсказуемость».
«Для привлечения нового интересного ритейлера в торговый проект девелоперу стоит предлагать ему развитие в сетевом формате, - продолжила тему Анико Косталь, директор по развитию в России и СНГ Mango. - Если же у девелопера нет сетевого проекта, он может объединиться с другими заинтересованными собственниками, чтобы предложить арендатору «пакетное размещение». Как рассказала эксперт, Mango сейчас развивает новую детскую коллекцию Mango Kids. И компании было бы интересно рассматривать это развитие в широком контексте – чтобы девелоперы, понимая, что Mango выводит новый бренд, была готова идти на уступки, предоставлять хорошие условия по аренде, предлагать размещение в сетевом формате. Пока этого нет, и чаще всего речь идет о развитии новых проектов не в системном режиме, а режиме ручной настройки.
Вообще тема выстраивания отношений между девелоперами и арендаторами красной нитью прошла через все мероприятие. Изменение концепции торгового центра, добавление в проект новых функций, управление существующими комплексами – успешность решения всех этих задач во многом зависит от адекватности отношений собственника и арендатора в ТЦ. Как показывает практика, а заодно и горячая дискуссия на «Русском завтраке», пока эти отношения оставляют желать лучшего…
Вообще тема выстраивания отношений между девелоперами и арендаторами красной нитью прошла через все мероприятие. Изменение концепции торгового центра, добавление в проект новых функций, управление существующими комплексами – успешность решения всех этих задач во многом зависит от адекватности отношений собственника и арендатора в ТЦ. Как показывает практика, а заодно и горячая дискуссия на «Русском завтраке», пока эти отношения оставляют желать лучшего…
«Я могу назвать десятки торговых центров в России, которые, при метраже 50 -60 тыс. кв. м – даже не имеют счетчиков на входе, - обострил дискуссию Максим Вайнберг, исполнительный директор компании АДАМАС. – Многие девелоперы не знают, кто является его целевой аудиторией, каков ее социальный статус. О каком качестве проектов в этом случае может идти речь?»
К дискуссии присоединилась Ольга Еремеева, генеральный директор компании Pandora, которая подтвердила, что работа девелоперов с ритейлерами требует перенастройки – как в части качества самих проектов, так и в части арендной ставки, которая сегодня необоснованно высока.
«Но вы же хорошо зарабатываете, - говорят нам девелоперы, - почему бы вам не поделиться», - привела она пример из практики. - Но что значит поделиться? Мы платим арендную ставку, мы даем возможность девелоперу зарабатывать. Кроме того, с нас требуют взносы за открытие, за витрины, маркетинговые сборы. Скоро еще мы будем прокладывать дороги к торговому центру. Я уже вижу тот день, когда девелопер придет и скажет: «вы же хотите, чтобы до вас добирался ваш потребитель…».
Тут же парировала представителям ритейл-сообщества Татьяна Ключинская, директор по России и СНГ, начальник департамента торговых площадей, Jones Lang LaSalle: «Напрасно вы говорите, что девелопер не делает исследований и не знает свою целевую аудиторию. На самом раннем этапе развития проекта проводится колоссальная аналитическая работа – потенциальную аудиторию анализируют не только по возрастному признаку, но и по ряду других признаков, более детализированных. Кроме того, девелопер прогнозирует и обороты продаж ритейлеров. Арендная ставка – это просчитанная история. Есть конкретные показатели того, сколько ритейлер зарабатывает и какую ставку он может платить с этих продаж».
Тут же подключились и девелоперы. По их словам, оценка целевой аудитории в зоне охвата – это основа основ. Наличие нужного объема в зоне охвата, наличие правильной целевой аудитории в принципе определяет, может ли этот объект существовать в данном конкретном месте.
Тут же подключились и девелоперы. По их словам, оценка целевой аудитории в зоне охвата – это основа основ. Наличие нужного объема в зоне охвата, наличие правильной целевой аудитории в принципе определяет, может ли этот объект существовать в данном конкретном месте.
«Более того, мы стараемся внимательно считать потенциальный товарооборот ритейлеров, которые будут в нашем ТЦ размещаться, и исходя из этого определяем ту ставку, которую они смогут нам платить», - рассказал Алексей Чиналиев, первый вице-президент ТПС Недвижимость. - Весь бизнес девелопера строится на успешности арендатора, который работает в его проекте. Если арендатор не в состоянии делать определенный товарооборот, если у него нет бизнеса, то на каких бы ставках он не зашел в проект изначально, через полгода – год девелопер все равно получит проблему».
Высказал свое мнение и Булат Шакиров, генеральный директор Praktika Development: «В зале много людей, которые не дадут соврать – при анализе каждого проекта мы заказываем подробнейшее ГИС-исследование. С расшифровкой количества домов, количества проживающих людей в зоне охвата, мы анализируем, какая средневзвешенная зарплата у этих людей и сколько они готовы тратить. Ставки тоже берутся исключительно из анализа. Зачастую мы отказываемся от проектов, потому что мы видим, что количество людей, проживающих в зоне охвата, количество конкурентов, количество проезжающего транспорта делают реализацию проекта в данном конкретном месте нецелесообразной. Более того, вопрос исследований не закрывается и после открытия ТЦ. Девелоперы мониторят ситуацию каждые 3-6 месяцев».
По словам Сергея Гипша, партнера, регионального директора по торговой недвижимости в России и странах СНГ компании Knight Frank, исследования по ТЦ, которые проводятся сегодня, касаются в том числе и прогнозирования фиксированных ставок и процента с оборота. Чтобы прогнозы по оборотам были более точными, и девелопер мог оперировать реальными цифрами, было бы правильно, чтобы ритейлеры делились своими данными по оборотам в конкретных магазинах. «Это вопрос прозрачности, доверия и честности в отношениях», - уверен эксперт.
«По поводу поделиться… Случаются ситуации, когда ритейлер заходит к нам на объект, озвучивает свои плановые обороты, но в результате работы управляющей компании, девелопера, обороты ритейлера начинают превосходить планы троекратно. Разве мы не должны заработать в этой ситуации? Кто обеспечил вам троекратное увеличение показателей?», - поддержал дискуссию Андрей Чмутов, генеральный директор компании «Торговый Квартал Девелопмент».
Итоговую черту под жаркими спорами подвел Евгений Буман: «По сравнению с 2006-2007 гг. ситуация с торными центрами улучшилась радикально. Сегодня можно вести диалог. Не больше, чем за месяц, можно дойти до директора торгового центра. Однако остроте дискуссии есть логичное объяснение. На рынке есть профессиональное сообщество сетевых операторов, которые достигли определенной зрелости, которые формируют и формулируют сегодня свои потребности. Но девелоперы слышат их очень «медленно». Да, здесь собрались продвинутые девелоперы, то, что они делают исследования, характеризует их с очень хорошей стороны. Однако в общей своей массе девелоперы ТЦ в России не проводят исследования вообще! Даже на этой выставке (MAPIC – прим. ред.) половина представленных мне проектов не включала в себя понятия catchment area. Сегодня! В ноябре 2013 года! Желаемая практика - она абсолютно единична. Когда девелоперы в большинстве своем научатся слышать ритейлеров, понимать их бизнес и переходить на процент с оборота, рынок станет значительно более профессиональным».
Смотрите фотогалерею мероприятия
