Инвест стратегия 2026
Новости
Компании
Назад
1 Декабря 2006, 13:20
Обзор рынка московских отелей категорий 3–5 «звезд»
Несмотря на то что столице России пока не удалось зарекомендовать себя в качестве туристического центра Европы, гостиницы Москвы не страдают от недостатка постояльцев. Усиливающаяся на протяжении последних лет деловая активность способствует увеличению потоков бизнес-туристов, при этом номерной фонд продолжает сокращаться за счет закрытия на реконструкцию ряда крупных объектов. Игроки рынка коммерческой недвижимости уже несколько лет проявляют сдержанный интерес к перспективному сегменту, однако их взоры устремлены в основном к сегменту 4–5 «звезд». Удастся ли московскому правительству, озабоченному недостаточно быстрыми темпами развития гостиничного рынка столицы, повысить его гостеприимность для девелоперов и инвесторов?
В глазах участников рынка коммерческой недвижимости гостиничный сегмент заметно отстает от остальных сегментов рынка – по-прежнему строительство гостиниц представляется менее увлекательным бизнесом, чем строительство офисных, торговых и складских объектов. Тем не менее с развитием рынка – усилением конкуренции, снижением рисков – прибыльность объектов во всех секторах коммерческой недвижимости снижается, и все больше игроков готовы вкладывать средства в молодой гостиничный рынок. Однако в гостиничном бизнесе собственнику недостаточно иметь удачно расположенное и грамотно спроектированное здание: гостиница – это бизнес, в котором здание является всего лишь составляющей, хотя и немаловажной. Приходится учитывать, что в отличие от офиса, торгового центра или склада, гостиничные номера должны продаваться ежедневно. Заботы собственника не заканчиваются с завершением строительства и сдачей площадей в аренду, поэтому строительство гостиниц – это удел тех, кто не гонится за «быстрым рублем», а хочет иметь устойчивый бизнес, работающий на долгосрочной основе.
Минувшим летом московские власти приняли постановление «О неотложных мерах по стимулированию развития гостиничного хозяйства города Москвы», в котором был предложен ряд мер для «сокращения сроков окупаемости затрат и повышения заинтересованности застройщиков (инвесторов) в строительстве новых отелей». Постановление предполагает снижение ставок налогообложения за право аренды земли и освобождает ряд инвесторов от выплаты доли города. Также обещана компенсация части процентной ставки по кредитам на строительство гостиничных проектов, что должно привести к упрощению схемы получения кредитов – сейчас финансовые институты неохотно кредитуют гостиничные проекты из-за продолжительных сроков окупаемости объектов.
Пока сложно оценить, насколько действенны предложенные меры, также нет данных о том, какое количество инвесторов ими воспользовалось. В компании «Сити-Отель», развивающей в России сеть трехзвездочных гостиниц под брендом Best Western, скептически отнеслись к инициативам правительства: «К сожалению, многие меры носят откровенно декларативный характер. Например, летом этого года было объявлено о 50%-ной скидке на выкуп участков, при этом в Москве практически нет реальных случаев выкупа земли под строительство гостиниц – обычно участок сдается в аренду, – отмечают в компании. – Или заявление о снижении арендной платы до 1% от кадастровой стоимости: мера прогрессивная, но в абсолютной величине сумма получается небольшая». В Colliers International отмечают, что обычная практика «льготных режимов» – это обставлять процесс получения льгот таким количеством бумаг, что проще бывает от них отказаться. «Но если в данном случае бюрократические преграды будут сведены к минимуму, то можно рассчитывать на увеличение числа реализуемых гостиничных проектов», – отмечают в компании.
Одно из значительных событий, произошедших в этом году на рынке гостиничной недвижимости, – отмена итогов конкурса по реконструкции гостиницы «Россия». Высший арбитражный суд РФ вынес такое решение в октябре текущего года, удовлетворив иск ЗАО «Монаб», которое ссылалось на то, что конкурсные предложения ООО «СТ Девелопмент», признанного победителем конкурса, не соответствовали установленным постановлением правительства Москвы критериям и не являлись лучшими, а также на отсутствие документов, подтверждающих платежеспособность ООО «СТ Девелопмент». Эксперты рынка отмечают, что принятие такого решения способно негативно отразиться на дальнейшем развитии рынка недвижимости Москвы, так как является яркой демонстрацией непредсказуемости судьбы объектов и вложенных в них средств – к моменту принятия решения «Россия» была более чем наполовину снесена на средства «СТ девелопмент» и о возмещении вложенных средств речь не идет. Впрочем, мэр Москвы Юрий Лужков разделил негодование участников рынка, назвав решение Высшего арбитражного суда о смене инвестора «странным и априори неправильным» и пообещав не оставаться безучастным к развитию событий.
Среди других событий на рынке гостиничной недвижимости можно отметить сделку между Merrill Lynch Capital Markets Bank и Aareal Bank по рефинансированию строящейся в Москве гостиницы Ritz-Carlton, девелопером которой является компания Capital Partners. Участники сделки отмечают, что это крупнейшая сделка по рефинансированию западным банком как для столичного гостиничного рынка, так и для рынка коммерческой недвижимости Москвы в целом, что свидетельствует о хороших перспективах российского рынка.
Средние сроки окупаемости гостиничной недвижимости значительно превышают показатели для офисной и торговой недвижимости и составляют, по оценкам экспертов рынка, шесть-восемь лет, поэтому не все инвесторы готовы вкладывать средства в этот сегмент. Зачастую девелопер стремится совместить строительство гостиницы с другим проектом, чтобы ускорить процесс возврата вложенных инвестиций. Как отмечают в компании «Сити-Отель», в чьи проекты гостиниц включена офисная составляющая, смешанные проекты, включающие гостиницы, бизнес-центры и торговые площади, в силу диверсификации бизнеса менее рискованны, чем исключительно гостиничные, поскольку доходность офисных и торговых площадей более стабильна и предсказуема.
Предложение
Гостиничный рынок столицы весьма неоднороден, особенно это касается среднего сегмента – из-за отсутствия единой классификации сложно объективно оценить количество качественных гостиничных площадей, так как сегмент отелей категории 3 «звезды» включает в себя как современные здания новой постройки или реконструкции, так и гостиницы советской постройки, которые не всегда удовлетворяют современным требованиям рынка. В связи с этим аналитики рынка по-разному оценивают объемы номерного фонда различных сегментов гостиничной недвижимости:
• по внутренней классификации компании Jones Lang LaSalle Hotels, в Москве номерной фонд гостиниц, соответствущих международным гостиничным стандартам, предъявляемым к гостиницам уровня 4–5 «звезд», оценивается в 9,5 тыс. номеров;
• по данным компании Colliers International, общее количество номеров верхнего сегмента (4–5 «звезд») составляет 8477 номеров, среднего сегмента (3 «звезды») – около 14 тыс. номеров;
• аналитики компании Becar Commercial Property оценивают категорию 5 «звезд» в 2453 номера, 4 «звезды» – в 8060 номеров, 3 «звезды» – в 15420 номеров.
В соответствии с «Генеральной схемой размещения гостиниц в городе Москве до 2010 года», утвержденной правительством Москвы в 2004 году, планируется увеличение гостиничных мест до 170–200 тыс. (см. диаграмму 3). То есть при намеченных планах ежегодный прирост номерного фонда с 2006 по 2010 год должен составлять не менее 22 тыс. мест (данные Комитета по внешнеэкономической деятельности г. Москвы).
По данным компании Becar Commercial Property, объем нового предложения с начала года в среднем и верхнем сегментах составил около 1,3 тыс. номеров. Прирост происходит в основном за счет верхнего сегмента (4–5 «звезд») – большинство новых объектов представляют именно этот формат, в то время как в сегменте 3 «звезды» предложение даже сократилось за счет сноса гостиницы «Россия». Сегмент 4–5 «звезд» на сегодняшний день является наиболее привлекательным для инвесторов за счет лучшей по сравнению с остальными сегментами окупаемости (по оценкам аналитиков рынка, средний срок окупаемости составляет около шести лет, в то время как для сегмента 3 «звезды» этот срок составляет около восьми лет). При этом спрос в данном сегменте высок в основном за счет бизнес-туристов, что позволяет девелоперам практически игнорировать средний гостиничный сегмент. Однако столичные власти при разработке программы развития туризма в г. Москве на период до 2010 года ставили целью увеличение числа граждан, посещающих страну с познавательно-развлекательными целями, а во всем мире туристы этой категории являются основными потребителями гостиничных услуг в среднем и эконом-сегментах, поэтому можно ожидать, что со временем данные сегменты начнут развиваться более активно.
Среди недавно построенных и строящихся объектов гостиничной недвижимости преобладает новое строительство – доля проектов редевелопмента незначительна. Это объясняется тем, что очень сложно «вписать» гостиницу, соответствующую современным стандартам, в здание советской постройки. Стоимость редевелопмента, по оценкам Colliers International, может быть более чем на 25% ниже, чем стоимость нового строительства, но это не относится к случаям, когда возникает необходимость перестройки всего здания с сохранением фасадов – в этом случае, отмечают в компании, реконструкция обойдется дороже нового строительства. Из недавних примеров редевелопмента можно назвать гостиницу «Ленинградская», реконструкцию которой осуществляет компания «Садко-Отель». Большинство же объектов, возводимых на месте советских гостиниц («Интурист», «Москва», «Россия», «Минск»), представляют собой новое строительство на месте снесенных зданий.
Для гостиниц высокого класса характерно привлечение к управлению именитых международных гостиничных операторов. В связи с этим девелоперы все чаще начинают сотрудничать с будущей управляющей компанией еще на этапе проектирования здания, чтобы результат строительства в наибольшей степени удовлетворял стандартам выбранного гостиничного оператора. Как сообщают в компании Jones Lang LaSalle, на московском рынке есть примеры объектов, собственники которых озаботились поиском управляющей компанией только на завершающем этапе строительства. «В таких случаях владельцу трудно требовать от оператора определенных результатов работы из-за несоответствия объекта требованиям последнего, – отмечают в компании, – поэтому с точки зрения эффективности капиталовложений, чем раньше привлечен оператор, тем более качественным получится конечный продукт».
Анализ проектов, реализованных в последнее время, свидетельствует о росте средней вместимости гостиничных зданий с 85 номеров в 2000–2004 годах до 299 в 2005 году (данные компании Colliers International), и в ближайшем будущем этот показатель значительно вырастет.
Проекты, ввод в эксплуатацию которых намечен на 2007 год, представлены в таблице 2.
Спрос
За последние годы на российский рынок обратили внимание международные гостиничные операторы, которые стремятся закрепиться в малоосвоенном сегменте, ощущая его высокий потенциал. Принадлежность гостиницы к известному международному бренду гарантирует гостям определенный стандарт обслуживания, что является относительной редкостью для российских гостиниц, которые отличаются большим разнообразием с точки зрения качества услуг даже внутри одной категории. Поэтому большинству западных и все большему числу российских туристов наличие международного бренда позволяет сориентироваться при выборе места остановки во время визита. Поскольку гости из дальнего зарубежья посещают в основном Москву и Санкт-Петербург, развитие международных гостиничных сетей происходит пока именно в этих городах. Список наиболее значимых брендов на гостиничном рынке Москвы продолжает расширяться: в настоящее время в Москве представлены такие международные гостиничные сети, как Marriott, Radisson SAS, Kempinski, Le Meridien, Sheraton, Novotel, Hyatt и Swissotel. Среди операторов, планирующих выход на столичный рынок, можно отметить Four Seasons, Ritz-Carlton, Mandarin Oriental и Raffles International (данные компании Ernst & Young).
Как отмечают в компании Jones Lang LaSalle, развитие западных операторов могло бы идти интенсивнее, но из-за недостаточного количества качественных гостиничных объектов, а также возможностей для их возведения темпы развития отстают от желаемых.
На сегодняшний день Москва испытывает нехватку гостиничных номеров, и даже активное строительство гостиниц категорий 4–5 «звезд» пока не устраняет существующего дефицита. Столичный рынок гостиничной недвижимости отличается высоким уровнем среднегодовой загрузки:
По данным компании Hotel Consulting & Development Group, среднерыночная заполняемость гостиниц верхнего сегмента в текущем году составила 69,78%. По мнению аналитиков компании, небольшое снижение спроса по сравнению с 2005 годом (72,82%) связано с относительной стабилизацией туристских прибытий в столицу, а также выходом на рынок нескольких новых гостиничных объектов данного сегмента, внесших свой вклад в рыночную динамику в этой категории. В среднем сегменте, по данным компании, рост заполняемости продолжился, превысив показатели прошлого года на 11,4% (2005 год – 68,4%, 2006 год –77,2%).
По данным Ernst & Young, в текущем году средняя загрузка московских высококлассных отелей (5 «звезд»), расположенных в центральной части столицы, превышала 80%, а в будние дни составляла около 100%, однако вне границ исторического центра города загрузка отелей данного сегмента постепенно снижается. Загрузка гостиниц категорий 4 и 3 «звезды», по оценкам аналитиков компании, сохраняется на стабильном уровне – 69% и 70% соответственно.
Среди постояльцев отелей уровня 4–5 «звезд» преобладают бизнес-туристы, в том числе участники различных конференций и семинаров, что подразумевает снижение заполняемости в выходные дни.
По оценкам Colliers International, спрос на гостиничные услуги верхнего сегмента в основном формируют иностранные граждане – их доля составляет 75–80% от общего числа гостей высококлассных отелей. В сегментах 3 и 4 «звезды» зарубежные приезжие составляют 55–60% структуры спроса.
Ставки
По данным Hotel Consulting & Development Group, в текущем году среднерыночная цена продаж гостиничных номеров сохраняла положительную динамику:
• ADR (average daily rate) гостиниц категорий 4–5 «звезд» составила $282,13, превысив аналогичный показатель 2005 года на 20%;
• в категории гостиниц 3 «звезды» ADR составила $120, что также на 20% больше, чем среднерыночная цена гостиничного номера 2005 года.
По оценкам аналитиков Colliers International средняя доходность гостиничного номера (RevPAR) верхней категории увеличилась за I полугодие на 11% – рост цен компенсировал некоторое снижение спроса в этой категории. По данным компании, в отдельные дни для некоторых участников рынка цена номера в гостиницах верхнего сегмента превышала $700, что для европейского рынка является небывало высокой ценой.
Тенденции
• В Москве в настоящее время существует дефицит номеров среднего ценового сегмента международного уровня. По мнению экспертов рынка, такая ситуация, противоречащая мировой практике, в ближайшее время начнет изменяться – по мере насыщения верхнего сегмента интересы девелоперов и инвесторов будут смещаться в сторону гостиниц среднего уровня.
• Продолжается выход на московский рынок международных гостиничных операторов, при этом отмечается интересная тенденция: отели, управляемые операторами с мировым именем, классифицируются в России менее строго и позиционируются на более высоком уровне, чем их западные аналоги, что связано с более низкой по сравнению с крупными зарубежными городами конкуренцией и незрелостью российского рынка.
• Отмечается тенденция выхода туроператоров на рынок гостиничной недвижимости. О своих проектах строительства гостиниц за последнее время заявили несколько крупных туроператоров, среди которых такие как «Тэз тур» с проектом бизнес-отеля категории 5 «звезд» в Москве, а также компании «Академсервис» и «KMP-group» с совместным проектом сети гостиниц с Москве и южных регионах. Эксперты рынка считают такую инициативу закономерной, так как помимо возможности контролировать собственные туристические потоки инвестиции в гостиничную недвижимость укрепляют положение компании, обеспечивая дополнительный доход и возможность привлечения заемных средств.
• Продолжается строительство многофункциональных комплексов с гостиничной составляющей, поскольку сочетание различных форматов в одном проекте позволяет снизить риски и ускорить процесс окупаемости объекта.
Прогноз
Московский рынок гостиничной недвижимости сохраняет поступательную динамику роста показателя доходности на номер, что позволяет надеяться на повышение инвестиционной активности в сфере гостеприимства и, соответственно, увеличение количества проектов не только в высшем сегменте, но и в сегменте отелей среднего ценового уровня. Этому также должны способствовать инициативы московского правительства по увеличению привлекательности данного сегмента рынка.
С вводом в эксплуатацию заявленных на ближайшие годы объектов можно ожидать некоторого снижения уровня загрузки отелей верхней ценовой категории, что отразится на ценах номеров и показателях доходности. При насыщении сегмента высококлассных отелей все большее внимание будет уделяться качеству предоставляемых услуг. Также конкуренция будет постепенно смещаться в сторону потребителя, чувствительного к цене. Однако в ближайшей перспективе аналитики не прогнозируют снижения уровня загрузки, а также цен продажи гостиничных номеров ни в верхнем, ни в среднем сегменте рынка коммерческой недвижимости.
Минувшим летом московские власти приняли постановление «О неотложных мерах по стимулированию развития гостиничного хозяйства города Москвы», в котором был предложен ряд мер для «сокращения сроков окупаемости затрат и повышения заинтересованности застройщиков (инвесторов) в строительстве новых отелей». Постановление предполагает снижение ставок налогообложения за право аренды земли и освобождает ряд инвесторов от выплаты доли города. Также обещана компенсация части процентной ставки по кредитам на строительство гостиничных проектов, что должно привести к упрощению схемы получения кредитов – сейчас финансовые институты неохотно кредитуют гостиничные проекты из-за продолжительных сроков окупаемости объектов.
Пока сложно оценить, насколько действенны предложенные меры, также нет данных о том, какое количество инвесторов ими воспользовалось. В компании «Сити-Отель», развивающей в России сеть трехзвездочных гостиниц под брендом Best Western, скептически отнеслись к инициативам правительства: «К сожалению, многие меры носят откровенно декларативный характер. Например, летом этого года было объявлено о 50%-ной скидке на выкуп участков, при этом в Москве практически нет реальных случаев выкупа земли под строительство гостиниц – обычно участок сдается в аренду, – отмечают в компании. – Или заявление о снижении арендной платы до 1% от кадастровой стоимости: мера прогрессивная, но в абсолютной величине сумма получается небольшая». В Colliers International отмечают, что обычная практика «льготных режимов» – это обставлять процесс получения льгот таким количеством бумаг, что проще бывает от них отказаться. «Но если в данном случае бюрократические преграды будут сведены к минимуму, то можно рассчитывать на увеличение числа реализуемых гостиничных проектов», – отмечают в компании.
Одно из значительных событий, произошедших в этом году на рынке гостиничной недвижимости, – отмена итогов конкурса по реконструкции гостиницы «Россия». Высший арбитражный суд РФ вынес такое решение в октябре текущего года, удовлетворив иск ЗАО «Монаб», которое ссылалось на то, что конкурсные предложения ООО «СТ Девелопмент», признанного победителем конкурса, не соответствовали установленным постановлением правительства Москвы критериям и не являлись лучшими, а также на отсутствие документов, подтверждающих платежеспособность ООО «СТ Девелопмент». Эксперты рынка отмечают, что принятие такого решения способно негативно отразиться на дальнейшем развитии рынка недвижимости Москвы, так как является яркой демонстрацией непредсказуемости судьбы объектов и вложенных в них средств – к моменту принятия решения «Россия» была более чем наполовину снесена на средства «СТ девелопмент» и о возмещении вложенных средств речь не идет. Впрочем, мэр Москвы Юрий Лужков разделил негодование участников рынка, назвав решение Высшего арбитражного суда о смене инвестора «странным и априори неправильным» и пообещав не оставаться безучастным к развитию событий.
Среди других событий на рынке гостиничной недвижимости можно отметить сделку между Merrill Lynch Capital Markets Bank и Aareal Bank по рефинансированию строящейся в Москве гостиницы Ritz-Carlton, девелопером которой является компания Capital Partners. Участники сделки отмечают, что это крупнейшая сделка по рефинансированию западным банком как для столичного гостиничного рынка, так и для рынка коммерческой недвижимости Москвы в целом, что свидетельствует о хороших перспективах российского рынка.
Средние сроки окупаемости гостиничной недвижимости значительно превышают показатели для офисной и торговой недвижимости и составляют, по оценкам экспертов рынка, шесть-восемь лет, поэтому не все инвесторы готовы вкладывать средства в этот сегмент. Зачастую девелопер стремится совместить строительство гостиницы с другим проектом, чтобы ускорить процесс возврата вложенных инвестиций. Как отмечают в компании «Сити-Отель», в чьи проекты гостиниц включена офисная составляющая, смешанные проекты, включающие гостиницы, бизнес-центры и торговые площади, в силу диверсификации бизнеса менее рискованны, чем исключительно гостиничные, поскольку доходность офисных и торговых площадей более стабильна и предсказуема.
Предложение
Гостиничный рынок столицы весьма неоднороден, особенно это касается среднего сегмента – из-за отсутствия единой классификации сложно объективно оценить количество качественных гостиничных площадей, так как сегмент отелей категории 3 «звезды» включает в себя как современные здания новой постройки или реконструкции, так и гостиницы советской постройки, которые не всегда удовлетворяют современным требованиям рынка. В связи с этим аналитики рынка по-разному оценивают объемы номерного фонда различных сегментов гостиничной недвижимости:
• по внутренней классификации компании Jones Lang LaSalle Hotels, в Москве номерной фонд гостиниц, соответствущих международным гостиничным стандартам, предъявляемым к гостиницам уровня 4–5 «звезд», оценивается в 9,5 тыс. номеров;
• по данным компании Colliers International, общее количество номеров верхнего сегмента (4–5 «звезд») составляет 8477 номеров, среднего сегмента (3 «звезды») – около 14 тыс. номеров;
• аналитики компании Becar Commercial Property оценивают категорию 5 «звезд» в 2453 номера, 4 «звезды» – в 8060 номеров, 3 «звезды» – в 15420 номеров.
В соответствии с «Генеральной схемой размещения гостиниц в городе Москве до 2010 года», утвержденной правительством Москвы в 2004 году, планируется увеличение гостиничных мест до 170–200 тыс. (см. диаграмму 3). То есть при намеченных планах ежегодный прирост номерного фонда с 2006 по 2010 год должен составлять не менее 22 тыс. мест (данные Комитета по внешнеэкономической деятельности г. Москвы).
По данным компании Becar Commercial Property, объем нового предложения с начала года в среднем и верхнем сегментах составил около 1,3 тыс. номеров. Прирост происходит в основном за счет верхнего сегмента (4–5 «звезд») – большинство новых объектов представляют именно этот формат, в то время как в сегменте 3 «звезды» предложение даже сократилось за счет сноса гостиницы «Россия». Сегмент 4–5 «звезд» на сегодняшний день является наиболее привлекательным для инвесторов за счет лучшей по сравнению с остальными сегментами окупаемости (по оценкам аналитиков рынка, средний срок окупаемости составляет около шести лет, в то время как для сегмента 3 «звезды» этот срок составляет около восьми лет). При этом спрос в данном сегменте высок в основном за счет бизнес-туристов, что позволяет девелоперам практически игнорировать средний гостиничный сегмент. Однако столичные власти при разработке программы развития туризма в г. Москве на период до 2010 года ставили целью увеличение числа граждан, посещающих страну с познавательно-развлекательными целями, а во всем мире туристы этой категории являются основными потребителями гостиничных услуг в среднем и эконом-сегментах, поэтому можно ожидать, что со временем данные сегменты начнут развиваться более активно.
Среди недавно построенных и строящихся объектов гостиничной недвижимости преобладает новое строительство – доля проектов редевелопмента незначительна. Это объясняется тем, что очень сложно «вписать» гостиницу, соответствующую современным стандартам, в здание советской постройки. Стоимость редевелопмента, по оценкам Colliers International, может быть более чем на 25% ниже, чем стоимость нового строительства, но это не относится к случаям, когда возникает необходимость перестройки всего здания с сохранением фасадов – в этом случае, отмечают в компании, реконструкция обойдется дороже нового строительства. Из недавних примеров редевелопмента можно назвать гостиницу «Ленинградская», реконструкцию которой осуществляет компания «Садко-Отель». Большинство же объектов, возводимых на месте советских гостиниц («Интурист», «Москва», «Россия», «Минск»), представляют собой новое строительство на месте снесенных зданий.
Для гостиниц высокого класса характерно привлечение к управлению именитых международных гостиничных операторов. В связи с этим девелоперы все чаще начинают сотрудничать с будущей управляющей компанией еще на этапе проектирования здания, чтобы результат строительства в наибольшей степени удовлетворял стандартам выбранного гостиничного оператора. Как сообщают в компании Jones Lang LaSalle, на московском рынке есть примеры объектов, собственники которых озаботились поиском управляющей компанией только на завершающем этапе строительства. «В таких случаях владельцу трудно требовать от оператора определенных результатов работы из-за несоответствия объекта требованиям последнего, – отмечают в компании, – поэтому с точки зрения эффективности капиталовложений, чем раньше привлечен оператор, тем более качественным получится конечный продукт».
Анализ проектов, реализованных в последнее время, свидетельствует о росте средней вместимости гостиничных зданий с 85 номеров в 2000–2004 годах до 299 в 2005 году (данные компании Colliers International), и в ближайшем будущем этот показатель значительно вырастет.
Проекты, ввод в эксплуатацию которых намечен на 2007 год, представлены в таблице 2.
Спрос
За последние годы на российский рынок обратили внимание международные гостиничные операторы, которые стремятся закрепиться в малоосвоенном сегменте, ощущая его высокий потенциал. Принадлежность гостиницы к известному международному бренду гарантирует гостям определенный стандарт обслуживания, что является относительной редкостью для российских гостиниц, которые отличаются большим разнообразием с точки зрения качества услуг даже внутри одной категории. Поэтому большинству западных и все большему числу российских туристов наличие международного бренда позволяет сориентироваться при выборе места остановки во время визита. Поскольку гости из дальнего зарубежья посещают в основном Москву и Санкт-Петербург, развитие международных гостиничных сетей происходит пока именно в этих городах. Список наиболее значимых брендов на гостиничном рынке Москвы продолжает расширяться: в настоящее время в Москве представлены такие международные гостиничные сети, как Marriott, Radisson SAS, Kempinski, Le Meridien, Sheraton, Novotel, Hyatt и Swissotel. Среди операторов, планирующих выход на столичный рынок, можно отметить Four Seasons, Ritz-Carlton, Mandarin Oriental и Raffles International (данные компании Ernst & Young).
Как отмечают в компании Jones Lang LaSalle, развитие западных операторов могло бы идти интенсивнее, но из-за недостаточного количества качественных гостиничных объектов, а также возможностей для их возведения темпы развития отстают от желаемых.
На сегодняшний день Москва испытывает нехватку гостиничных номеров, и даже активное строительство гостиниц категорий 4–5 «звезд» пока не устраняет существующего дефицита. Столичный рынок гостиничной недвижимости отличается высоким уровнем среднегодовой загрузки:
По данным компании Hotel Consulting & Development Group, среднерыночная заполняемость гостиниц верхнего сегмента в текущем году составила 69,78%. По мнению аналитиков компании, небольшое снижение спроса по сравнению с 2005 годом (72,82%) связано с относительной стабилизацией туристских прибытий в столицу, а также выходом на рынок нескольких новых гостиничных объектов данного сегмента, внесших свой вклад в рыночную динамику в этой категории. В среднем сегменте, по данным компании, рост заполняемости продолжился, превысив показатели прошлого года на 11,4% (2005 год – 68,4%, 2006 год –77,2%).
По данным Ernst & Young, в текущем году средняя загрузка московских высококлассных отелей (5 «звезд»), расположенных в центральной части столицы, превышала 80%, а в будние дни составляла около 100%, однако вне границ исторического центра города загрузка отелей данного сегмента постепенно снижается. Загрузка гостиниц категорий 4 и 3 «звезды», по оценкам аналитиков компании, сохраняется на стабильном уровне – 69% и 70% соответственно.
Среди постояльцев отелей уровня 4–5 «звезд» преобладают бизнес-туристы, в том числе участники различных конференций и семинаров, что подразумевает снижение заполняемости в выходные дни.
По оценкам Colliers International, спрос на гостиничные услуги верхнего сегмента в основном формируют иностранные граждане – их доля составляет 75–80% от общего числа гостей высококлассных отелей. В сегментах 3 и 4 «звезды» зарубежные приезжие составляют 55–60% структуры спроса.
Ставки
По данным Hotel Consulting & Development Group, в текущем году среднерыночная цена продаж гостиничных номеров сохраняла положительную динамику:
• ADR (average daily rate) гостиниц категорий 4–5 «звезд» составила $282,13, превысив аналогичный показатель 2005 года на 20%;
• в категории гостиниц 3 «звезды» ADR составила $120, что также на 20% больше, чем среднерыночная цена гостиничного номера 2005 года.
По оценкам аналитиков Colliers International средняя доходность гостиничного номера (RevPAR) верхней категории увеличилась за I полугодие на 11% – рост цен компенсировал некоторое снижение спроса в этой категории. По данным компании, в отдельные дни для некоторых участников рынка цена номера в гостиницах верхнего сегмента превышала $700, что для европейского рынка является небывало высокой ценой.
Тенденции
• В Москве в настоящее время существует дефицит номеров среднего ценового сегмента международного уровня. По мнению экспертов рынка, такая ситуация, противоречащая мировой практике, в ближайшее время начнет изменяться – по мере насыщения верхнего сегмента интересы девелоперов и инвесторов будут смещаться в сторону гостиниц среднего уровня.
• Продолжается выход на московский рынок международных гостиничных операторов, при этом отмечается интересная тенденция: отели, управляемые операторами с мировым именем, классифицируются в России менее строго и позиционируются на более высоком уровне, чем их западные аналоги, что связано с более низкой по сравнению с крупными зарубежными городами конкуренцией и незрелостью российского рынка.
• Отмечается тенденция выхода туроператоров на рынок гостиничной недвижимости. О своих проектах строительства гостиниц за последнее время заявили несколько крупных туроператоров, среди которых такие как «Тэз тур» с проектом бизнес-отеля категории 5 «звезд» в Москве, а также компании «Академсервис» и «KMP-group» с совместным проектом сети гостиниц с Москве и южных регионах. Эксперты рынка считают такую инициативу закономерной, так как помимо возможности контролировать собственные туристические потоки инвестиции в гостиничную недвижимость укрепляют положение компании, обеспечивая дополнительный доход и возможность привлечения заемных средств.
• Продолжается строительство многофункциональных комплексов с гостиничной составляющей, поскольку сочетание различных форматов в одном проекте позволяет снизить риски и ускорить процесс окупаемости объекта.
Прогноз
Московский рынок гостиничной недвижимости сохраняет поступательную динамику роста показателя доходности на номер, что позволяет надеяться на повышение инвестиционной активности в сфере гостеприимства и, соответственно, увеличение количества проектов не только в высшем сегменте, но и в сегменте отелей среднего ценового уровня. Этому также должны способствовать инициативы московского правительства по увеличению привлекательности данного сегмента рынка.
С вводом в эксплуатацию заявленных на ближайшие годы объектов можно ожидать некоторого снижения уровня загрузки отелей верхней ценовой категории, что отразится на ценах номеров и показателях доходности. При насыщении сегмента высококлассных отелей все большее внимание будет уделяться качеству предоставляемых услуг. Также конкуренция будет постепенно смещаться в сторону потребителя, чувствительного к цене. Однако в ближайшей перспективе аналитики не прогнозируют снижения уровня загрузки, а также цен продажи гостиничных номеров ни в верхнем, ни в среднем сегменте рынка коммерческой недвижимости.
Назад
Загрузка...