Рынок аренды
Данный мегакластер отличается крайней неоднородностью и сегментарностью предложения. Причиной этого является как городская планировка – наличие больших парковых территорий, большое, по сравнению с центром, расстояние между домами, так и история развития рынка недвижимости, традиционная престижность этого направления, ограничения, накладываемые «правительственным» статусом Кутузовского проспекта. Именно здесь появился ряд «пионеров» московского офисного рынка – например, бизнес-центр площадью 12 тыс. кв. м. в гостинице Radisson Slavyanskaya у Киевского вокзала, открывшийся еще в 1992 году и в течение нескольких лет, наряду с Международным торговым центром на Пресне, являвшийся одним из немногих офисов международного уровня в городе. Примерно в это же время развитие получила сдача квартир УПДК в ряде домов в начале Кутузовского проспекта и на Дорогомиловской улице под офисы – традиционно здесь предпочитали арендовать западные информационные агентства и телеканалы.
Кутузовский проспект еще с начала 90-х начал развиваться как один из наиболее привлекательных и дорогих торговых коридоров в Москве, и неслучайно один из первых современных торговых центров – «Рамстор» на Ярцевской возле ст. м. «Молодежная» – появился тоже в этой части города почти десять лет назад. Рынок торговых помещений следует признать наиболее развитым в данном мегакластере, число офисных зданий неадекватно растущему спросу на это направлении, а качественное складское предложение практически отсутствует.
Значительная часть офисного рынка этой части Москвы сконцентрирована вокруг Киевского вокзала – только об этой части мегакластера можно говорить как о формирующемся субрынке. Несмотря на огромный спрос на офисные площади на западе Москвы, сегодня предложение крайне ограничено и не превышает 170 тыс. кв. м.
При этом до уровня класса А из всех существующих в этой части Москвы офисных зданий дотягивает только недавно открывшийся бизнес-парк «Крылатские холмы». Остальные здания представляют собой либо реконструированные здания советской постройки, либо возведенные в последние десять лет офисные центры класса B. Среди наиболее значимых объектов можно отметить открывшееся в 2004 году Europa Building (12 500 кв. м) на Брянской улице, «Башню 2000» (26 600 кв. м) на набережной Тараса Шевченко, бизнес-центр «Крылатский» (11 300 кв. м) на Осеннем бульваре, а также проект «Верейская Плаза 2» (25 750 кв. м) на улице Верейская недалеко от Аминьевского шоссе.
Тем не менее именно это направление сегодня лидирует по количеству амбициозных офисных проектов, которые должны выйти на рынок в ближайшие 2–3 года. Только в районе Киевского вокзала до 2009 года будет построено почти 150 тыс. кв. м. офисов класса А – это проект «Легион III» (70 тыс. кв. м) на Киевской улице, а также четыре офисных здания общей площадью 82 800 кв. м, которые Forum Properties возведет на Можайском Валу до конца 2009 года. Строящийся на площади Киевского вокзала ТРЦ «Европейский» также включает в себя порядка 10 тыс. кв. м качественных офисных площадей.
Ставки аренды в лучших зданиях западного мегакластера не уступают ставкам в аналогичных зданиях, расположенных в центре. В зависимости от класса и расположения базовые ставки аренды варьируются в пределах $450–700 в год с тенденцией к их постоянному увеличению из-за высокого спроса и незначительного предложения. В «Башне 2000», стратегически расположенной напротив «Москва-Сити», ставка на ряд офисных площадей достигает астрономических $1300/кв. м в год, что делает этот офисный центр одним из самых дорогих в Москве.
Среди крупных проектов, расположенных вдоль Кутузовского проспекта далее от центра, можно отметить «Международный центр» рядом со ст. м. «Кутузовская» – многофункциональный проект общей площадью 368 тыс. кв. м, который будет включать в себя более 80 тыс. кв. м офисных площадей, «Океанариум» на Поклонной горе (общая площадь 162 тыс. кв. м, офисы класса А – 15 600 кв. м), масштабный проект Setun Hills, расположенный на Минской улице, до 2011 года, помимо гостиничного и торгового компонента, предполагает строительство порядка 200 тыс. кв. м офисов. На Беловежской улице рядом с МКАД будет возведен бизнес-парк «Западные ворота», первая очередь которого, включающая в себя 62 тыс. кв. м офисов, должна быть готова к концу 2007 года. Успешная реализация даже части этих проектов сделает запад Москвы одним из наиболее развитых офисных рынков города.
Влияние на западный мегакластер оказывает продолжающееся строительство «Москва-Сити» – оно подстегивает интерес к этому направлению со стороны потенциальных арендаторов. Благодаря близости к Рублевке, где проживает значительное число топ-менеджеров крупных компаний, а также продолжающейся децентрализации офисного рынка, запад является сегодня одним из наиболее актуальных направлений, которое будет бурно развиваться в ближайшие несколько лет.
Рынок торговых площадей запада Москвы начал активно развиваться еще в первой половине 90-х и сегодня является одним из самых развитых в городе. Наряду с Тверской Кутузовский проспект, благодаря его престижности, стал одним из основных – и дорогих – торговых коридоров города, где расположились бутики престижных марок. Хотя в последнее время Кутузовский и уступил пальму первенства расположенным в центре Петровке и Столешникову переулку, здесь по-прежнему наблюдаются одни из самых дорогих ставок аренды в городе. Как и в случае с офисным рынком, спрос сильно превосходит предложение.
Средняя ставка при аренде 100 кв. м в данном торговом коридоре варьируется в пределах $2000–3500/кв. м в год, но по ряду зданий превышает $4 тыс.
Из-за ограничений на строительство Кутузовский так и остался «бутиковым» торговым коридором – здесь так и не появилось ни одного торгового центра международного уровня – в частности, городские власти так и не разрешили строительство магазина IKEA, открытие которого в конце 90-х планировалось возле ст. м. «Кутузовская». По этой причине завершение в начале 2007 года строительства торгового центра «Европейский» (общая площадь – 180 тыс. кв. м, GLA – 63 тыс. кв. м), который на момент открытия будет крупнейшим городским ТЦ в пределах МКАД, станет по-настоящему знаковым событием, сопоставимым с открытием «Атриума» или «Меги».
Существующие в этой части Москвы торговые центры сосредоточены вдоль Рублевского шоссе – это «Квадро» (GLA – 11 тыс. кв. м), «Западный» (GLA – 10 тыс. кв. м) и открывшийся в 2005 году «Европарк» (GLA – 38 тыс. кв. м).
Жители запада Москвы, а также прилегающей части Подмосковья отличаются относительно высокими доходами, что делает строительство ТЦ именно в этой части города не только престижным, но и выгодным. При этом здесь осталось мало площадок, пригодных для строительства торговых центров, а стоимость земли относительно высока.
На данный момент средневзвешенные ставки аренды в существующих торговых центрах, расположенных на западе Москвы, сильно уступают центральным показателям и составляют около $700/кв. м.
Как и в случае с офисным рынком, на ближайшие несколько лет запланирован выход на рынок значительных объемов торговых площадей. Помимо уже упоминавшихся «Международного центра», «Океанариума» и Setun Hills, которые включают значительный ритейл-компонент, можно упомянуть расположенный в конце Кутузовского проспекта ТЦ «Времена года» (GLA – 52 тыс. кв. м), который должен открыться в начале будущего года, торговый центр, строительство которого планируется на пересечении Можайского шоссе и МКАД (предполагаемый GLA – 20 тыс. кв. м), а также расширение ТЦ «Горбушкин двор».
Одной из тенденций развития рынка торговых площадей западного мегакластера станет перестройка существующих проектов – ряд ТЦ, построенных при сохраняющейся нехватке качественных торговых площадей, не отличаются грамотной концепцией и скорее всего будут подвергнуты редевелопменту или сменят владельцев. Спрос на торговые проекты в этом районе по-прежнему высок как со стороны арендаторов, так и со стороны покупателей.
Рынок купли-продажи
Кутузовский мегакластер – один из самых престижных в столице. Во-первых, за счет исторически сложившейся репутации «правительственного». Во-вторых, за счет хорошей экологии: общая площадь зеленых зон в мегакластере составляет 20% от всей его территории. В-третьих, благодаря основной своей «артерии» - Кутузовскому проспекту – ведущему на элитные подмосковные трассы. Таким образом, мегакластер пользуется популярностью, как с точки зрения коммерческой, так и жилой недвижимости.
Именно этим обстоятельством определяются основные особенности рынка купли-продажи: крайне небольшой объем предложения и высокие цены.
По данным мониторинга, проводимого компанией RRG, выставленное на продажу за последние 2 года (с августа 2004) среднемесячное количество предлагаемых объектов в анализируемом районе редко превышало 45 шт., а в основном оказывалось 35-40. При этом в июле-августе 2006 года этот показатель опустился ниже отметки в 30 шт. Таким образом, понятно, что влияние каждого крупного объекта на весь рынок продажи крайне велико.
По данным за август 2006 года, объем рынка предложения коммерческой недвижимости в Кутузовском мегакластере составил 108 млн. $, что составляет примерно 3,3% от всего объема рынка Москвы. Суммарная площадь предложения коммерческой недвижимости на продажу в данном мегакластере составила лишь 2% от общей площади.
В то же время, если по количеству объектов Кутузовский мегакластер – один из самых «бедных», то по ценам на коммерческую недвижимость уступает лишь самому дорогому – Центральному.
Средневзвешенная цена квадратного метра в мегакластере неуклонно растет, начиная с мая 2005 года, и в данный момент составляет 4379 $/кв.м. Конечно, это не превышает стоимость квадратного метра в Центральном мегакластере, но уверенно занимает второе место. Более того, на всей остальной территории столицы средневзвешенная цена квадратного метра в августе не превышала 2800 $/кв.м. Остается добавить, что за год (с августа по август) рост цены в пределах мегакластера составил почти 100%. Такой рост обусловлен «уходом» с рынка предложения объектов индустриальной недвижимости (значительных по площади и недорогих по цене).
В структуре рынка полтора-два года назад значительное место занимало предложение производственно-складской недвижимости. Однако, в связи с проведением реновации промзон, уже в середине 2005 года в данном мегакластере предлагались по большей части офисные площади, которые с течением времени «уступили место» торговым помещениям. Так, на протяжении всего 2006 года предложение объектов торгового назначения стабильно превышало 50%. При этом на продажу выставлялись крупные торговые объекты, например, торговые центры «Меркадо» площадью 10 800 кв.м. и «Давыдково» площадью 4 900 кв.м.
Таким образом, можно говорить о данном мегакластере как о признанной торговой зоне, главенствующую роль в которой играет стрит-ритэйл на Кутузовском проспекте. В течение 2006 года на рынке выставлялось на продажу 9 помещений стрит-ритэйла. Диапазон стоимости 1 кв.м. составляет от 9.000 до 24.000 долларов. Необходимо заметить, что данные цены продаж для Кутузовского проспекта не являются максимальными. Высокий трафик, статус магистрали, прекрасная рекламная составляющая помещений стрит-ритэйла позволяют собственникам рассчитывать на более высокие цены для помещений с эффективной планировкой, расположенных в удачных местах проспекта.
Впрочем, в Кутузовском мегакластере формируется одна из самых востребованных деловых зон. Хорошая транспортная доступность, которая в связи со строительством Третьего транспортного кольца стала еще лучше, престижность района, близость к Москва-Сити, великолепные виды с набережной, а для многих потенциальных арендаторов – и близость к месту жительства.
В настоящее время на его территории предлагаются офисы разных классов. Это и площади в бизнес-центрах, и офисы в жилых домах (в том числе не на первом этаже и с входом через подъезд), цокольные этажи, помещения в административных зданиях. При этом количество предложений крайне ограничено. Так, по данным мониторинга рынка предложений коммерческой недвижимости компании RRG за прошедший период 2006 года экспонировалось всего 23 объекта общей площадью около 20 тыс. кв.м. Диапазон цен на офисные помещения отличается в семь раз и составляет от 2.000 до 14.000 долл./кв.м. Максимальный уровень(14.000) зафиксирован на офисное помещение в «Башне 2000».
Данный мегакластер отличается крайней неоднородностью и сегментарностью предложения. Причиной этого является как городская планировка – наличие больших парковых территорий, большое, по сравнению с центром, расстояние между домами, так и история развития рынка недвижимости, традиционная престижность этого направления, ограничения, накладываемые «правительственным» статусом Кутузовского проспекта. Именно здесь появился ряд «пионеров» московского офисного рынка – например, бизнес-центр площадью 12 тыс. кв. м. в гостинице Radisson Slavyanskaya у Киевского вокзала, открывшийся еще в 1992 году и в течение нескольких лет, наряду с Международным торговым центром на Пресне, являвшийся одним из немногих офисов международного уровня в городе. Примерно в это же время развитие получила сдача квартир УПДК в ряде домов в начале Кутузовского проспекта и на Дорогомиловской улице под офисы – традиционно здесь предпочитали арендовать западные информационные агентства и телеканалы.
Кутузовский проспект еще с начала 90-х начал развиваться как один из наиболее привлекательных и дорогих торговых коридоров в Москве, и неслучайно один из первых современных торговых центров – «Рамстор» на Ярцевской возле ст. м. «Молодежная» – появился тоже в этой части города почти десять лет назад. Рынок торговых помещений следует признать наиболее развитым в данном мегакластере, число офисных зданий неадекватно растущему спросу на это направлении, а качественное складское предложение практически отсутствует.
Значительная часть офисного рынка этой части Москвы сконцентрирована вокруг Киевского вокзала – только об этой части мегакластера можно говорить как о формирующемся субрынке. Несмотря на огромный спрос на офисные площади на западе Москвы, сегодня предложение крайне ограничено и не превышает 170 тыс. кв. м.
При этом до уровня класса А из всех существующих в этой части Москвы офисных зданий дотягивает только недавно открывшийся бизнес-парк «Крылатские холмы». Остальные здания представляют собой либо реконструированные здания советской постройки, либо возведенные в последние десять лет офисные центры класса B. Среди наиболее значимых объектов можно отметить открывшееся в 2004 году Europa Building (12 500 кв. м) на Брянской улице, «Башню 2000» (26 600 кв. м) на набережной Тараса Шевченко, бизнес-центр «Крылатский» (11 300 кв. м) на Осеннем бульваре, а также проект «Верейская Плаза 2» (25 750 кв. м) на улице Верейская недалеко от Аминьевского шоссе.
Тем не менее именно это направление сегодня лидирует по количеству амбициозных офисных проектов, которые должны выйти на рынок в ближайшие 2–3 года. Только в районе Киевского вокзала до 2009 года будет построено почти 150 тыс. кв. м. офисов класса А – это проект «Легион III» (70 тыс. кв. м) на Киевской улице, а также четыре офисных здания общей площадью 82 800 кв. м, которые Forum Properties возведет на Можайском Валу до конца 2009 года. Строящийся на площади Киевского вокзала ТРЦ «Европейский» также включает в себя порядка 10 тыс. кв. м качественных офисных площадей.
Ставки аренды в лучших зданиях западного мегакластера не уступают ставкам в аналогичных зданиях, расположенных в центре. В зависимости от класса и расположения базовые ставки аренды варьируются в пределах $450–700 в год с тенденцией к их постоянному увеличению из-за высокого спроса и незначительного предложения. В «Башне 2000», стратегически расположенной напротив «Москва-Сити», ставка на ряд офисных площадей достигает астрономических $1300/кв. м в год, что делает этот офисный центр одним из самых дорогих в Москве.
Среди крупных проектов, расположенных вдоль Кутузовского проспекта далее от центра, можно отметить «Международный центр» рядом со ст. м. «Кутузовская» – многофункциональный проект общей площадью 368 тыс. кв. м, который будет включать в себя более 80 тыс. кв. м офисных площадей, «Океанариум» на Поклонной горе (общая площадь 162 тыс. кв. м, офисы класса А – 15 600 кв. м), масштабный проект Setun Hills, расположенный на Минской улице, до 2011 года, помимо гостиничного и торгового компонента, предполагает строительство порядка 200 тыс. кв. м офисов. На Беловежской улице рядом с МКАД будет возведен бизнес-парк «Западные ворота», первая очередь которого, включающая в себя 62 тыс. кв. м офисов, должна быть готова к концу 2007 года. Успешная реализация даже части этих проектов сделает запад Москвы одним из наиболее развитых офисных рынков города.
Влияние на западный мегакластер оказывает продолжающееся строительство «Москва-Сити» – оно подстегивает интерес к этому направлению со стороны потенциальных арендаторов. Благодаря близости к Рублевке, где проживает значительное число топ-менеджеров крупных компаний, а также продолжающейся децентрализации офисного рынка, запад является сегодня одним из наиболее актуальных направлений, которое будет бурно развиваться в ближайшие несколько лет.
Рынок торговых площадей запада Москвы начал активно развиваться еще в первой половине 90-х и сегодня является одним из самых развитых в городе. Наряду с Тверской Кутузовский проспект, благодаря его престижности, стал одним из основных – и дорогих – торговых коридоров города, где расположились бутики престижных марок. Хотя в последнее время Кутузовский и уступил пальму первенства расположенным в центре Петровке и Столешникову переулку, здесь по-прежнему наблюдаются одни из самых дорогих ставок аренды в городе. Как и в случае с офисным рынком, спрос сильно превосходит предложение.
Средняя ставка при аренде 100 кв. м в данном торговом коридоре варьируется в пределах $2000–3500/кв. м в год, но по ряду зданий превышает $4 тыс.
Из-за ограничений на строительство Кутузовский так и остался «бутиковым» торговым коридором – здесь так и не появилось ни одного торгового центра международного уровня – в частности, городские власти так и не разрешили строительство магазина IKEA, открытие которого в конце 90-х планировалось возле ст. м. «Кутузовская». По этой причине завершение в начале 2007 года строительства торгового центра «Европейский» (общая площадь – 180 тыс. кв. м, GLA – 63 тыс. кв. м), который на момент открытия будет крупнейшим городским ТЦ в пределах МКАД, станет по-настоящему знаковым событием, сопоставимым с открытием «Атриума» или «Меги».
Существующие в этой части Москвы торговые центры сосредоточены вдоль Рублевского шоссе – это «Квадро» (GLA – 11 тыс. кв. м), «Западный» (GLA – 10 тыс. кв. м) и открывшийся в 2005 году «Европарк» (GLA – 38 тыс. кв. м).
Жители запада Москвы, а также прилегающей части Подмосковья отличаются относительно высокими доходами, что делает строительство ТЦ именно в этой части города не только престижным, но и выгодным. При этом здесь осталось мало площадок, пригодных для строительства торговых центров, а стоимость земли относительно высока.
На данный момент средневзвешенные ставки аренды в существующих торговых центрах, расположенных на западе Москвы, сильно уступают центральным показателям и составляют около $700/кв. м.
Как и в случае с офисным рынком, на ближайшие несколько лет запланирован выход на рынок значительных объемов торговых площадей. Помимо уже упоминавшихся «Международного центра», «Океанариума» и Setun Hills, которые включают значительный ритейл-компонент, можно упомянуть расположенный в конце Кутузовского проспекта ТЦ «Времена года» (GLA – 52 тыс. кв. м), который должен открыться в начале будущего года, торговый центр, строительство которого планируется на пересечении Можайского шоссе и МКАД (предполагаемый GLA – 20 тыс. кв. м), а также расширение ТЦ «Горбушкин двор».
Одной из тенденций развития рынка торговых площадей западного мегакластера станет перестройка существующих проектов – ряд ТЦ, построенных при сохраняющейся нехватке качественных торговых площадей, не отличаются грамотной концепцией и скорее всего будут подвергнуты редевелопменту или сменят владельцев. Спрос на торговые проекты в этом районе по-прежнему высок как со стороны арендаторов, так и со стороны покупателей.
Рынок купли-продажи
Кутузовский мегакластер – один из самых престижных в столице. Во-первых, за счет исторически сложившейся репутации «правительственного». Во-вторых, за счет хорошей экологии: общая площадь зеленых зон в мегакластере составляет 20% от всей его территории. В-третьих, благодаря основной своей «артерии» - Кутузовскому проспекту – ведущему на элитные подмосковные трассы. Таким образом, мегакластер пользуется популярностью, как с точки зрения коммерческой, так и жилой недвижимости.
Именно этим обстоятельством определяются основные особенности рынка купли-продажи: крайне небольшой объем предложения и высокие цены.
По данным мониторинга, проводимого компанией RRG, выставленное на продажу за последние 2 года (с августа 2004) среднемесячное количество предлагаемых объектов в анализируемом районе редко превышало 45 шт., а в основном оказывалось 35-40. При этом в июле-августе 2006 года этот показатель опустился ниже отметки в 30 шт. Таким образом, понятно, что влияние каждого крупного объекта на весь рынок продажи крайне велико.
По данным за август 2006 года, объем рынка предложения коммерческой недвижимости в Кутузовском мегакластере составил 108 млн. $, что составляет примерно 3,3% от всего объема рынка Москвы. Суммарная площадь предложения коммерческой недвижимости на продажу в данном мегакластере составила лишь 2% от общей площади.
В то же время, если по количеству объектов Кутузовский мегакластер – один из самых «бедных», то по ценам на коммерческую недвижимость уступает лишь самому дорогому – Центральному.
Средневзвешенная цена квадратного метра в мегакластере неуклонно растет, начиная с мая 2005 года, и в данный момент составляет 4379 $/кв.м. Конечно, это не превышает стоимость квадратного метра в Центральном мегакластере, но уверенно занимает второе место. Более того, на всей остальной территории столицы средневзвешенная цена квадратного метра в августе не превышала 2800 $/кв.м. Остается добавить, что за год (с августа по август) рост цены в пределах мегакластера составил почти 100%. Такой рост обусловлен «уходом» с рынка предложения объектов индустриальной недвижимости (значительных по площади и недорогих по цене).
В структуре рынка полтора-два года назад значительное место занимало предложение производственно-складской недвижимости. Однако, в связи с проведением реновации промзон, уже в середине 2005 года в данном мегакластере предлагались по большей части офисные площади, которые с течением времени «уступили место» торговым помещениям. Так, на протяжении всего 2006 года предложение объектов торгового назначения стабильно превышало 50%. При этом на продажу выставлялись крупные торговые объекты, например, торговые центры «Меркадо» площадью 10 800 кв.м. и «Давыдково» площадью 4 900 кв.м.
Таким образом, можно говорить о данном мегакластере как о признанной торговой зоне, главенствующую роль в которой играет стрит-ритэйл на Кутузовском проспекте. В течение 2006 года на рынке выставлялось на продажу 9 помещений стрит-ритэйла. Диапазон стоимости 1 кв.м. составляет от 9.000 до 24.000 долларов. Необходимо заметить, что данные цены продаж для Кутузовского проспекта не являются максимальными. Высокий трафик, статус магистрали, прекрасная рекламная составляющая помещений стрит-ритэйла позволяют собственникам рассчитывать на более высокие цены для помещений с эффективной планировкой, расположенных в удачных местах проспекта.
Впрочем, в Кутузовском мегакластере формируется одна из самых востребованных деловых зон. Хорошая транспортная доступность, которая в связи со строительством Третьего транспортного кольца стала еще лучше, престижность района, близость к Москва-Сити, великолепные виды с набережной, а для многих потенциальных арендаторов – и близость к месту жительства.
В настоящее время на его территории предлагаются офисы разных классов. Это и площади в бизнес-центрах, и офисы в жилых домах (в том числе не на первом этаже и с входом через подъезд), цокольные этажи, помещения в административных зданиях. При этом количество предложений крайне ограничено. Так, по данным мониторинга рынка предложений коммерческой недвижимости компании RRG за прошедший период 2006 года экспонировалось всего 23 объекта общей площадью около 20 тыс. кв.м. Диапазон цен на офисные помещения отличается в семь раз и составляет от 2.000 до 14.000 долл./кв.м. Максимальный уровень(14.000) зафиксирован на офисное помещение в «Башне 2000».
