РЫНОК ТОРГОВЫХ ЦЕНТРОВ Г. САНКТ-ПЕТЕРБУРГ В 2008 ГОДУ

Общая характеристика

На начало 2008 г. Санкт-Петербург занимал лидирующее положение среди городов России по предложению торговых площадей, на 1 000 чел. приходилось более 600 кв.м, что выше не только показателей всех городов миллионеров Росии, но и аналогичного соотношения в Москве и большинстве столиц Восточной Европы.

Ключевые события на рынке торговой недвижимости Санкт-Петербурга представлены в таблице 1.

ТАБЛИЦА 1. НАИБОЛЕЕ ЗНАЧИМЫЕ СОБЫТИЯ РЫНКА ТОРГОВЫХ ЦЕНТРОВ Г. САНКТ-ПЕТЕРБУРГ, 4Q 2008, LCMC

«X5 Retail Group N.V.»	Приобретение сети гипермаркетов «Карусель»
«Apsys»	Приобретение суперрегионального торгового центра «Лето»
«Тройка Диалог»	Приобретение сети супермаркетов товаров для дома «Санта-Хаус»
«Макромир»	Конфликт собственников, сокращение штата на 90%, заявлены к продаже все функционирующие торговые центры
«Адамант»	Остановка реализации проектов, ввод в эксплуатацию которых заявлен после 2009 г.
«Арбат Престиж»	Прекращение работы российской розничной сети

Рынок торговых центров в 2008 г.

Объем торговых площадей в торговых центрах Санкт-Петербурга на конец 2008 г. составляет около 3 186 тыс. кв.м. Текущий год характеризуется падением девелоперской активности. Из заявленных к вводу в эксплуатацию в 2008 году 33 торговых центров было открыто только 19 объектов.

Отношение введенных в эксплуатацию торговых площадей к заявленным на 2008 г. не превышает 53%, тогда как в 2006-2007 гг. на количество введенных в эксплуатацию площадей среди заявленных приходилось 60% и более.

Объем ввода торговых площадей в торговых центрах за 2008 г. оценивается в 360 090 кв.м, что составляет 81% от аналогичного показателя в 2007 г. В течении первого полугодия были введены в эксплуатацию 202 600 кв. м, во втором полугодии объем ввода в эксплуатацию торговых площадей в торговых центрах заметно снизился и составил 157 490 кв.м.

Характеристики объектов, введенных в эксплуатацию в 2008 г., представлены в таблице 2.

ТАБЛИЦА 2. КРАТКАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА ТОРГОВЫХ ЦЕНТРОВ, ВВЕДЕННЫХ В ЭКСПЛУАТАЦИЮ В 2008 Г., Г. САНКТ-ПЕТЕРБУРГ, 4Q 2008, LCMC

№ п/п	Наименование	Адрес	Торговая площадь кв.м
1	МФЦ «Атлантик-Сити»	Савушкина ул., 126	75 000
2	ТРЦ «Феличита»	ул. Коллонтай, 3	46 000
3	ТРЦ «Северный Молл» (1 очередь)	Культуры пр-т, 41	34 000
4	ТРЦ «Атмосфера»	Комендантская пл.	30 200
5	Гипермаркет «OBI»	Пулковское ш., 21, корп. 1,	17 700
6	ТРЦ «Балканский» (3-я очередь)	Балканская пл., 5	16 010
7	Гипермаркет «Призма»	пос. Новое Девяткино, 101	17 500
8	Гипермаркет «К-Раута»	Петергофское ш., 96	16 500
9	Гипермаркет «Максидом»	Челиева пер., 18	16 000
10	Гипермаркет «Метрика»	ш. Революции, 41/39	15 000
11	Гипермаркет «Лента»	Петергофское ш., 98	12 000
12	ТЦ «Лидер»	Конституции пл., 7	10 000
13	Гипермаркет «Зеленая страна»	Таллинское ш., 40а	8 900
14	ТЦ «Платформа»	Одоевского ул., 27 корп. 2	8 400
15	ТРЦ «Voyage» (1 очередь)	Энгельса пр., 126	7 500
16	ТЦ «Дом Мертенса»	Невский пр., 21	3 000
17	ТЦ «Зимняя Нарва»	Новаторов бул., 1	11 500
18	ТЦ «Москва»	Александра Невского пл., 2	9 000
19	ТЦ «Платформа»	Транспортный пер., 3	5 880
Итого			360 090

В географической структуре торговых площадей в торговых центрах Санкт-Петербурга, как и в предыдущем году, лидируют Приморский, Выборгский и Московский районы. Данная ситуация связана как с основным вектором развития жилой недвижимости Санкт-Петербурга в Приморском районе, так и с крупными транспортными потоками, ежедневно циркулирующими между городом и областью в Выборгском и Московском районах.

Географическая структура предложения торговых площадей в торговых центрах представлена на диаграмме 1.

ДИАГРАММА 1. ГЕОГРАФИЧЕСКАЯ СТРУКТУРА ПРЕДЛОЖЕНИЯ ТОРГОВЫХ ПЛОЩАДЕЙ В ТОРГОВЫХ ЦЕНТРАХ, Г. САНКТ-ПЕТЕРБУРГ, 4Q 2008, LCMC

Кроме наиболее развитых торговых зон Приморского (20%), Выборгского (18%) и Московского (15%) районов, крупные торговые кластеры существуют в Красногвардейском (7%), Невском (6%), Фрунзенском (6%) и Кировском (5%) районах, также ряд суперрегиональных объектов сосредоточен за пределами административных границ города на территории Ленинградской области (6%). Минимальные показатели по количеству торговых площадей в торговых центрах представлены в островной части города – Василеостровском (2%) и Петроградском (1%) районах.

В географической структуре предложения торговых площадей в торговых центрах, введенных в эксплуатацию в 2008 г., лидирующее положение занимают Приморский, Невский и Выборгский районы, минимальное количество торговых площадей было введено в Василеостровском и Центральном районах, что в целом отражает общую картину рынка торговых центров г. Санкт-Петербурга.

Прогноз рынка торговых центров

Дальнейшее развитие рынка торговых центров также характеризуется значительным спадом объемов ввода в эксплуатацию торговых площадей в торговых центрах, что в первую очередь вызвано повышением кредитных ставок на строительство коммерческой недвижимости и отсутствием собственных средств финансирования проектов у ведущих девелоперов.

Так, компания «Адамант» заявила о прекращении работ над проектами, ввод в эксплуатацию которых заявлен после 2009 г.

Компания «Макромир» выставила на продажу все функционирующие торговые центры ради привлечения инвестиций на развитие других проектов.

До конца 2010 г. был заявлен ввод в эксплуатацию около 1 930 тыс. кв.м, среди них можно выделить ряд торговых центров, появление которых наиболее вероятно, их характеристики представлены в таблице 3.

ТАБЛИЦА 3. КРАТКАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА ТОРГОВЫХ ЦЕНТРОВ, ПОЯВЛЕНИЕ КОТОРЫХ НАИБОЛЕЕ ВЕРОЯТНО ДО КОНЦА 2010 Г., 4Q 2008, LCMC

№ п/п	Наименование	Адрес	Девелопер	Класс	Торговая площадь, кв.м
2009 г.
1	ТРЦ «Гринвич»	пр. Просвещения, 43	н/д	Окружной	50 000
2	ТРЦ «Сити Молл» (2-3 очередь)	Испытателей пр. / Коломяжский пр.	«Макромир»	Региональный	38 500
3	ТРЦ «Осиновая роща» (1-я очередь)	Выборгское ш. / КАД	«Адамант»	Региональный	29 750
4	ТЦ «Купчино»	Малая Балканская ул.	«РТМ Девелопмент»	Окружной	24 840
5	ТЦ «Cruise»	Комендантский пр.	«Невский Альянс»	Окружной	22 000
6	ТЦ «Миллер Центр» (3 очередь)	Комендантская пл.	«Ларсон П.М.»	Окружной	10 000
7	ТОЦ «Континент»	Звездная ул., уч. 1	«Адамант»	Микрорайоный	5 160
8	МФЦ «Толстой Сквер»	Льва Толстого ул.	«АйБи Групп»	Окружной	3 200
Итого в 2009 г.					183 450
2010 г.
9	МФЦ «Galeria»	Лиговский пр., 26-38	«Строительная компания «Бриз»	Суперрегиональный	95 000
10	ТРЦ «Лето»	Пулковское шоссе, д.7	«Apsys»	Суперрегиональный	70 000
11	ТЦ «Стокманн»	Невский пр. / Восстания ул.	«Стокманн СПб Центр»	Региональный	43 000
12	ТЦ «Искра»	Искровский пр. 3	«Скейлс»	Окружной	20 000
Итого в 2010 г.					228 000
Всего					411 450

Таким образом, до конца 2010 г. появится 12 торговых объектов общей торговой площадью 411 450 кв.м, реализация остальных проектов, заявленных к вводу в эксплуатацию до 2010 г., маловероятна в связи с приостановкой развития деятельности девелоперских компаний, замораживанием или отказом от проектов.

Основными тенденциями развития до конца 2010 станут снижение доли класса «микрорайонный» в общей структуре предложения, а также появление первого суперрегионального торгового комплекса в центральной части города, что изменит географическую структуру рынка торговых центров Санкт-Петербурга, сделав Центральный район одним из лидеров по количеству предложения торговых площадей в торговых центрах.

Спрос и арендные ставки

На конец 2008 г. средний диапазон арендных ставок в торговых центрах Санкт-Петербурга для неякорных арендаторов составлял от 1 500 до 3 500 руб./кв.м/мес., в течение года рост арендных ставок практически отсутствовал.

Спрос на торговые помещения в торговых центрах на конец 2008 г., как и в предыдущем году, остается на достаточно высоком уровне. Заполняемость торговых центров зафиксирована на уровне 90%-95%. Большинство договоров аренды заключаются на этапе строительства, в связи с чем заполняемость торговых центров, введенных в эксплуатацию в 2008 г., зафиксирована на уровне 80%-90%. В структуре спроса на торговые площади в торговых центрах наиболее популярными для неякорных арендаторов остаются помещения площадью 150-300 кв.м. Помещения площадью более 1 000 кв.м как правило, занимают крупные федеральные сети, представляющие форматы супер и гипермаркетов различной направленности.

London Consulting & Management Company

London Consulting & Management Company | LCMC работает на российском рынке с начала 2005 года, предоставляя своим клиентам и бизнес-партнерам услуги в сфере консалтинга, сопровождения проектов, брокериджа, доверительного управления и эксплуатации коммерческой недвижимости. Являясь, прежде всего, практиками управления недвижимостью, специалисты компании рассматривают проект на всех стадиях реализации с точки зрения его финального состояния, предполагающего стабильную, долгосрочную доходность и оптимальные эксплуатационные характеристики. На большинстве проектов компания выступает в роли не только консультанта, но и сопровождает строительство, c целью реализации разработанных концепций без искажений. По значительной части проектов контракты, заключенные компанией, предполагают и последующее управление объектами.

В составе компании работают профессионалы, имеющие большой опыт управления объектами недвижимости, маркетологи, аналитики и финансисты высокого уровня. Специалисты LCMC являются постоянными участниками отраслевых конференций, содействуя повышению уровня профессионализма всего рынка коммерческой недвижимости России.

Регулярно проводя маркетинговые исследования рынка, мы обладаем полной информацией о региональных рынках коммерческой недвижимости и формируем прогнозы на ближайшие несколько лет.