НОВЫЕ ТЕНДЕНЦИИ НА ЕВРОПЕЙСКОМ РЫНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ 2009: МОСКВА ЗАКРЕПИЛАСЬ В ПЕРВОЙ ДЕСЯТКЕ РЕЙТИНГА ИНВЕСТИЦИОННОЙ ПРИВЛЕКАТЕЛЬНОСТИ

По данным исследования «Новые тенденции на европейском рынке недвижимости 2009» (Emerging Trends in Real Estate® Europe 2009), в разгар общеевропейского экономического кризиса Москва вошла в первую десятку и заняла 6-е место в рейтинге инвестиционной привлекательности.

Несмотря на потерю позиции в рейтинге, недвижимость Москвы продолжает привлекать инвесторов. Один из респондентов прокомментировал это так: «На европейском рынке Россия продолжит удерживать пальму первенства в ближайшие 5-6 лет». Если рассматривать инвестиционные рекомендации, то в отношении офисной недвижимости мнения участников исследования распределились примерно поровну: 39% инвесторов настроены на приобретение недвижимости, в то время как 32% считают, что пришло время продавать. Тем не менее 48% участников опроса положительно оценивают перспективы покупки как торговой, так и гостиничной недвижимости. Один из респондентов прокомментировал ситуацию в секторе торговой недвижимости следующим образом: «Во всех категориях торговой недвижимости уже имеется достаточное количество площадей, но для проектов с выгодным местоположением перспективы все еще оцениваются как благоприятные».

По сравнению с 2008 годом уровень рискованности инвестиций в московскую недвижимость повысился, в результате чего Москва заняла 27-е место по данному показателю. Город теперь занимает 4-е место по перспективности инвестиций в девелопмент, опустившись на него с 1-го места, которое он занимал в 2008 году.

Ричард Грегсон, партнер, руководитель группы по оказанию услуг сектору недвижимости, PricewaterhouseCoopers Россия:

«Москва заняла последнее место по уровню риска в десятке наиболее перспективных с точки зрения инвестиций городов Европы,  что на несколько позиций ниже по сравнению с предыдущим годом. Причинами такого снижения являются, прежде всего, непрозрачность информации о рыночных сделках и рисках, связанных с правом собственности; непрозрачность процедуры присуждения инвестиционных контрактов и трудности с получением соответствующих разрешений и согласований.  Такого рода восприятие Москвы  будет тормозить приток капитала после восстановления капитализации рынков, когда многие инвесторы устремят свои взгляды на Европу в поисках надежных традиционных объектов для инвестиций».

По всей Европе инвесторы, девелоперы, банкиры и брокеры сходятся во мнении, что 2009 год будет очень сложным. Нехватка капитала в секторе недвижимости, как на рынке частных инвестиций, так и на рынке долгового финансирования, будет по-прежнему ощущаться, при этом существует неопределенность относительно изменения данной тенденции. Пока не ясно, является ли данное положение следствием того, что капитал придерживают в ожидании улучшения ситуации с ценами, или причины носят более фундаментальный характер. Действительно, рейтинги общей доступности капитала, по шкале от одного до девяти, сегодня имеют максимально низкие значения из всех, когда-либо зафиксированных в рамках исследования «Новые тенденции на европейском рынке недвижимости».

В большинстве случаев респонденты считают, что получить долговое финансирование практически невозможно, причем в 2009 году ситуация с привлечением заемных средств не улучшится. В результате покупатели прибегают к альтернативным стратегиям, позволяющим им завершить сделку, например, получив финансирование со стороны продавца или договорившись с имеющимися кредиторами.

Результаты исследования показывают, что кризис на рынке капитала в секторе недвижимости может превратиться в кризис для арендаторов по мере того, как Европа все глубже погружается в рецессию. Спад темпов экономического роста в Европе продолжился в 2008 году, и эта тенденция сохранится в 2009 году, когда европейские экономики будут по-прежнему испытывать трудности на фоне сложившейся рыночной конъюнктуры. Даже в развивающихся наиболее быстрыми темпами странах в течение этого года будет наблюдаться падение производства. Ожидается, что это скажется на уровне спроса со стороны арендаторов, при этом  число сдаваемых в аренду помещений повысится, а арендная плата снизится или подвергнется корректировке.

Джон Форбс, руководитель направления недвижимости в Европе, Африке и на Ближнем Востоке фирмы PricewaterhouseCoopers, комментирует:

«Это будет сложный год для многих инвесторов. Для тех, кто приобрел недвижимость на пике рынка, этот год может стать годом борьбы за выживание, особенно если банки станут еще более строго относиться к нарушению условий договоров. С другой стороны, у тех, кто имеет средства для частных инвестиций, появятся определенные возможности, как только банки начнут принимать эффективные меры. Хотя новых выдаваемых кредитов будет по-прежнему не хватать, у банков практически не будет иной альтернативы, кроме как оставаться кредиторами в ходе реструктуризации задолженности неплатежеспособных заемщиков».

Уильям Кистлер, президент ULI в регионе Европы, Африки, Индии и Ближнего Востока (ULI EMEAI), отметил, что полномасштабные последствия экономического кризиса только сейчас начинают проявляться в экономике европейских стран, в то время как потребительские расходы, деловая уверенность и стоимость недвижимости продолжают снижаться. Однако, несмотря на общую мрачную ситуацию, сохраняются возможности для тех, кто имеет наличные средства для инвестирования, отметил Кистлер. При низком уровне процентных ставок и в отсутствие чрезмерного предложения, те, кто имеет возможность покупать, могут совершать сделки на выгодных условиях.

Инвестиционные перспективы и перспективы застройки пересмотрены в сторону ухудшения для всех городов, включенных в рейтинг в рамках этого отчета: общие инвестиционные перспективы опустились с отметки 5,6 (достаточно хорошие) в 2008 году до 4,7 (вполне удовлетворительные) в 2009 году. Перспективы застройки оцениваются еще ниже: если в 2008 году они рассматривались как достаточно хорошие (5,6), то в 2009-м – как слабые (4,3). Рейтинг по рискам также ухудшился.

Мюнхен вышел на первое место в качестве ведущего инвестиционного рынка недвижимости в Европе, поднявшись на три позиции по сравнению с 2008 годом. Однако важно помнить, что, хотя Мюнхен и стал лидером в этом году, его инвестиционные перспективы, как и у каждого города, проанализированного в рамках данного исследования, ухудшились по сравнению с прошлым годом.

По мнению участников опроса, Мюнхен занимает первое место с точки зрения инвестиционной привлекательности благодаря целому ряду факторов, таких как увеличение правительственных расходов, что в будущем может привести к экономическому росту, снижение уровня безработицы, быстрый рост численности населения и повышение покупательной способности потребителей. Мюнхен оказался на первом месте и в рейтинге европейских городов с самым низким уровнем риска. По данным отчета, Мюнхен характеризуется низким уровнем риска благодаря своей диверсифицированной экономической базе, компенсирующей рискованность инвестиций. Германию считают «более устойчивой страной, привлекающей инвестиции на более длительные сроки», благодаря чему Гамбург занимает второе место, а Франкфурт и Берлин входят в первую десятку с точки зрения инвестиционных перспектив в 2009 году.

Сектор розничной торговли в очередной раз оказался наиболее привлекательным с точки зрения инвестирования среди всех видов недвижимости. С незначительным отставанием второе место занимает гостиничный сектор. Дальнейшее экономическое развитие определит, насколько эти инвестиции себя оправдают. Варшава, Гамбург и Стамбул также заслуживают внимания инвесторов. Рынки с наивысшими показателями продаж включают Дублин, Прагу, Афины и Мадрид, и на них инвесторам приходится действовать осторожно.