Планы придется скорректировать

О былых имперских амбициях стоит забыть. И рынок недвижимости от этого станет только умнее и вдумчивее.

4164

Павел Яншевский, партнер, продвижение проектов S.A. Ricci / King Sturge

Когда на каждом шагу сталкиваешься с темой кризиса, невольно хочется выключить радио, телевизор и перестать общаться с людьми, чтобы только не слышать этого слова. Поэтому я предпочитаю называть это «новой экономической ситуацией». Хотя как ни называй, ситуация на рынке кардинально поменялась. Поменялась настолько, что если бы на MIPIM 2008 вы рассказали, что уже через год в Каннах не будет ни одного русского, вас бы просто высмеяли.

Тем не менее жить в новых экономических условиях можно. Несмотря на то что объем вакантных офисных площадей в Москве уже достиг почти 20%, ставки упали на 30–50%, а титул «потенциальный арендатор» теперь можно присвоить редкой компании, рынок недвижимости пока имеет большое преимущество перед многими другими. В отличие от производных финансовых инструментов недвижимость, в том числе и офисная, обладает фундаментальной функцией – это место для жизни и работы людей. И если можно не покупать ПИФы и акции Сбербанка, то выполнять офисную работу в отсутствие офиса невозможно.

Но все сильно поменялось. Теперь удел арендодателей и консультантов – погоня за любым арендатором, как будто он последний на рынке. И этот процесс, похоже, только начинается. В октябре прошлого года все владельцы небольшой недвижимости, пытаясь компенсировать недополученную прибыль от других бизнесов, начали поднимать ставки аренды. Именно поднимать, хотя все газеты пестрели заголовками о снижении цен, а арендаторы просили снизить расходы на аренду. Все, кто не внял этим просьбам и все же поднял цены, или уже лишились своего арендного дохода, или лишатся его в самое ближайшее время. Не могут удержать арендаторов даже жесткие контракты, ведь уплату штрафа за досрочное расторжение договора надо еще доказать в суде и потом взыскать его.

Каковы дальнейшие планы арендодателей? Что вообще можно предпринять в ситуации, когда никто не хочет говорить об аренде офиса в новом здании? Ответ очевиден – дать дисконт. Ведь если ваш товар не продается и вы перепробовали все инструменты, от маркетинга до усовершенствования его технических характеристик, то последнее, что приходится делать, – демпинговать. Что сейчас и происходит. Весь город завешан объявлениями, баннерами и растяжками о дешевых, демократичных, бесплатных офисах. Предлагают скидки, торг, арендные каникулы, фиксацию цены в валюте и рублевые договоры. А также произвести отделку офиса за свой счет и даже включить в аренду мебель.

Но некоторые крупные арендодатели предлагают более интересные решения. Так, например, одна компания, строящая несколько офисных комплексов в Москве, готова при заключении договора на несколько лет предоставить арендные каникулы до полугода даже на готовые помещения, то есть компания после начала работы в офисе будет оплачивать минимальную стоимость эксплуатационных расходов и несколько месяцев не платить аренду.

Это, кстати, вполне популярная в Великобритании модель. Например, стандартным предложением при аренде офисов класса В (по британской классификации класс В – почти любое предложение на вторичном рынке, то есть за выездом арендатора) является предоставление каникул длительностью в 20% от общей продолжительности контракта. Так, арендуя офис с отделкой на 10 лет, первые 2 года вы не будете платить аренду, правда, расторгнуть договор сможете не ранее чем через пять лет и, даже расторгая его на шестой год, один год каникул из двух вы вернете обратно в качестве штрафа.

Думаю, если вы ищете новые способы для привлечения арендаторов, то, вероятно, вы уже дали много дисконтов за последние пару месяцев. Вот только срок контрактов в недвижимости большой, и те дисконты, которые вы дали сегодня, будут отражаться на вашем доходе 3, 5 или даже 7–10 лет. Может быть, вы договорились с новым арендатором о 11-месячном договоре? Но тогда вы вряд ли получили эту компанию надолго. Ведь любой арендатор, чей бизнес сейчас не рушится, а только чуть уменьшается, прекрасно понимает – надо добиваться хороших условий, пока сила на его стороне, и фиксировать их на годы вперед. Если ставка $400/кв. м, то на 5 лет без повышения, если договор аренды, то в рублях и без штрафов за расторжение, если отделка за счет собственника, то лучше и дороже. Поэтому, предоставляя сегодня арендаторам льготные условия, необходимо продумать, можно ли будет изменить их в свою пользу, когда рынок восстановится. Иначе вы рискуете попасть в ситуацию, в которой оказались некоторые собственники после кризиса 1998 года – в 2005 году, когда у некоторых арендаторов были договоры со ставкой $200/кв.м.

Вот несколько рецептов того, как можно пойти на уступку сейчас, не загоняя себя в кабалу на долгие годы:
1) Давая скидку на аренду, не прописывайте, на сколько процентов вы сможете ее повышать. Лучше прибегнуть к механизму ее пересмотра, который давно используют на многих западных рынках. А именно: прописать в договоре даты пересмотра арендной ставки, например, через год, три, пять в соответствии с рыночной ценой помещения. Как определить рыночную цену? Очень просто: надо указать в договоре консалтинговую компанию, которая будет давать оценку со стороны арендодателя, другую со стороны арендатора и еще одну в качестве арбитра, если оценки первой и второй будут слишком отличаться.
2) Если можете себе позволить немного повременить с получением денег, предложите арендатору альтернативу скидке в виде каникул. Этот ход привлечет к вам внимание при рассмотрении списка предложений, ведь все любят получать что-то «бесплатно».
3) Если арендатор не соглашается фиксировать ставки в валюте, договоритесь на рубли, ведь обесценивающийся рубль лучше, чем ничего. Но предложите индексировать ставки в соответствии с рублевой инфляцией. По крайней мере, тогда сможете купить что-то на внутреннем рынке, а если валютная ситуация будет в пользу рубля, то и на внешних. Кстати, этот метод можно совместить с первым.
4) Офисы без отделки неинтересны на рынке, где 20% уже готовых зданий стоят пустыми. Воспользуйтесь снижающимися ценами на отделочные материалы и работы, чтобы сделать экономичную отделку. После этого ваш офис сдастся намного быстрее. Несложно посчитать, при скольких месяцах простоя офиса пустым вам дешевле сделать отделку за свой счет, чем ждать арендатора, который вложится в ваше здание.

Еще один важный совет – будьте изобретательны в продвижении проекта на рынок. Очевидно, что наибольший потенциал имеют компании, способные быть гибкими в политике отношений с арендаторами. Те, кто могут оперативно пересматривать и расширять аудитории собственного бизнеса. Честно говоря, для собственников сейчас ценен любой арендатор, способный принести стабильный бюджет. 

Еще несколько месяцев назад никто не хотел даже разговаривать с арендаторами меньше чем 100 кв. м. Но кризис порождает появление новых инновационных форматов сдачи площадей в аренду. Так, в начале года на территории лофт-квартала «Даниловская мануфактура» компании KR-properties открылось творческое коворкинг-сообщество Communist Loft. Это модный мировой формат организации офисного пространства, рассчитанный на совместный творческий и интеллектуальный труд, но пришел он в Россию именно на волне общей экономической нестабильности. Фактически коворкинг – это модель аренды рабочих мест в рамках общей креативной атмосферы, рассчитанная на работу малых компаний, start-up бизнесов и проектных групп из сфер рекламы, архитектуры, дизайна, Интернета и других творческих бизнесов. Для «Даниловской мануфактуры» это не только арендатор, но и инструмент продвижения площадки как места для творческих бизнесов (на площадке уже реализуется концепция творческих лофтов в английском стиле и еще до кризиса арендаторами стали такие компании как «Профмедиа» с брендами 2х2, MTV, «Афиша», «Персона Лаб», «Л`Ореаль» и др.). Без сомнения это предложение будет востребовано на фоне повальной оптимизации бюджетов интеллектуально-творческих бизнесов. И именно реализация подобных нестандартных возможностей сдачи площадей в аренду может помочь извлекать прибыль даже на фоне всеобщей патовой ситуации.

И наоборот. Многие крупные собственники, имеющие высокобюрократизированную структуру, до сих не могут понять, отчего к ним перестали идти арендаторы десятков тысяч метров. Летом же все было... Как же наши бизнес-планы?
Бизнес-планы придется скорректировать. О былых имперских амбициях стоит забыть. И рынок недвижимости от этого станет только умнее и вдумчивее.

* Мнение редакции может не совпадать с мнением автора статьи.

 



журнал CRE 5 (425)

Май, 2023
Вышел из печати майский CRE #5 (425) Журнал выпущен при поддержке: Comcity O1 Standard NF Group Sawatzky Property Management MD Facility Management PLT KR Properties MR-Group Raven Russia ГАЛС RD Management Central Properties Столица Менеджмент CORE.XP ЧИТАЙТЕ В НОМЕРЕ Репортаж ТОЧКА ПРИТЯЖЕНИЯ  Фотоотчет с юбилейной премии CRE Moscow Awards 2023 Тема номера АРАБСКОЕ ЗОЛОТО По данным Bloomberg, в прошлом году россияне купили в Дубае больше всего недвижимости сре...

Популярное

Источник: cre.ru
Рейтинг

Топ-10 самых читаемых новостей за неделю (29 мая - 4 июня)

Уход Эмина Агаларова из Crocus Group, крупные сделки на складском рынке, новый резидент Manufaqtury на Поклонке, проект БЦ на Киевской, а также новые статьи из журналов CRE Retail и CRE Склады и логистика – в нашей традиционной подборке.
04.06
Источник: IBC Real Estate
Сделка

IBC Real Estate переселилась в БЦ Lighthouse

В течение 10 лет JLL, а потом и IBC Real Estate располагалась в другом офисном центре компании O1 Properties - БЦ «Вивальди Плаза».
06.06
Источник: Магазин Магазинов
Проект

«Магазин Магазинов» завершает реконцепцию первого этажа ТЦ «Обними»

В результате здесь откроются Gloria Jeans на 1 150 кв. м, Kari Kids площадью 800 кв. м, Funday на 770 кв. м, Familia в новом формате площадью 1200 кв. м, дискаунтер Чеснок (входит в состав белорусской сети «Евроопт») займет около 2 500 кв. м.
06.06
Источник: CRE
Сделка

Структура «Россети» арендовала 4000 кв. м в ДЦ «Диапазон»

Новым арендатором в деловом центре «Корпорации А.Н.Д.» стала компания «Россети Цифра». Консультант сделки – «Релоком».
06.06
Источник: CRE
Сделка

РАДу подобрали новый офис

Аукционный дом занял 829 кв. м на Чистых прудах. Консультант сделки - CORE.XP.
06.06
Источник: CRE
События

Встречайте свежий рейтинг самых влиятельных лиц CRE

Вышел из печати CRE 100. Самый необычный за последнее время. В этот раз он называется СRE 100+.
05.06
Источник: Пресс-служба «Инпром Эстейт»
Открытие

Zenden отведает «Мармелада»

В волгоградском ТРК «Мармелад» начал работу магазин Zenden.

05.06

подпишись НА эксклюзивные новости cre

Всегда будьте в курсе новостей CRE
Наш телеграм