Украинский инвестиционный рынок коммерческой недвижимости не имеет многолетней истории. Первая сделка датируется 2003 годом. И даже учитывая, что рынок недвижимости существенно прогрессировал последние пять лет, считают эксперты CBRE, он по-прежнему демонстрирует малые обороты прямых инвестиций и практическое отсутствие качественного инвестиционного продукта. На сегодняшний момент в Киеве наблюдается самая высокая инвестиционная активность, в то время как в регионах она только зарождается.

Кризис в действии

До недавнего времени ставки капитализации на качественные объекты во всех секторах рынка недвижимости неуклонно снижались, отражая позитивные ожидания в отношении будущего спроса со стороны арендаторов и оптимистические настроения инвесторов. Подобные позитивные тенденции резко изменили свое направление в IV квартале 2008 года, когда Украина в полной мере ощутила влияние глобального экономического кризиса. Вследствие этого, прогнозы на 2009 год резко ухудшились, а инвестиционная активность предполагает оказаться на уровне ниже ее средне-исторического значения, в то время как крупные институциональные инвесторы продолжат с опаской относиться к украинскому рынку.

Есть место оптимизму

Однако, считают эксперты CBRE, предпосылки для оптимистических прогнозов остаются в долгосрочной перспективе. Во-первых, Украина, обладая самым крупным рынком в Центральной и Восточной Европе (по площади и количеству населения), предоставляет одни из самых больших возможностей для роста в сфере коммерческой недвижимости в долгосрочной перспективе. Во-вторых, сегодняшняя кризисная ситуация сделала капитальную стоимость более привлекательной, особенно для игроков, инвестирующих собственный капитал, которые в скором времени начнут рассматривать низкие цены как возможность для стратегических приобретений. И, в-третьих, нынешняя экономическая стагнация в большей степени является результатом внешнего шока, а не внутренним бедствием, что наряду с тягостью кратковременного замедления темпов развития экономики обещает вполне устойчивые перспективы экономического роста для Украины в долгосрочном периоде.

Активность осталась в прошлом

После рекордного 2007 года инвестиционная активность в 2008 году начала ослабевать. Хотя количество сделок и увеличилось, отмечают в CBRE, сумма каждой сделки стала более чем в два раза меньше средней суммы 2007 года – $32 млн., против $90 млн. В связи с усложнившимся финансированием крупных транзакций, за весь 2008 год не было зафиксировано ни одного приобретения на сумму более $100 млн.

Общий объем инвестиций за год составил около $413 млн., что на 28% меньше уровня 2007 года, но на 77% больше, чем в 2006 году. Столь резкое сокращение можно объяснить, с одной стороны, высокой сравнительной базой 2007 года, на протяжении которого на рынке был проинвестирован рекордный объем капитала, а с другой – разрастающимся кризисом ликвидности.

В частности, кризис привел к ослаблению позиций инвесторов, которые используют заемные средства, оставив активными в основном игроков, инвестирующих собственный капитал, а они обычно более осторожны и избирательны. Соответственно процесс совершения сделок стал более длительным, а в случаях с особо крупными транзакциями переговоры и вовсе сорвались.

Инвесторы – сплошь иностранцы

Иностранные инвесторы продолжают занимать доминирующее положение на рынке. На долю инвесторов-нерезидентов исторически приходилось около 70% от общего объема транзакций. Однако в 2008 году отечественные игроки проявляли небывалую активность. Общая сумма заключенных ими сделок достигла $127 млн. Это наивысший показатель за всю историю существования рынка. Европейские инвестиционные фонды продолжают по-прежнему играть значительную роль на инвестиционном рынке коммерческой недвижимости Украины, в то время как количество крупных институциональных инвесторов оценивается как незначительное.

Слаборазвитое состояние украинского рынка девелопмента в целом, наряду с ограниченным количеством качественных объектов недвижимости в частности, не позволяют крупным институциональным иностранным инвесторам следовать своим инвестиционным стратегиям, которые часто нацелены на избежание неумеренных рисков. Кроме того, так как довольно большая часть инвестиционно привлекательных объектов уже сменили собственников в 2007 году, предложение доходогенерирующих недвижимых активов стало еще более ограничено, констатируют эксперты CBRE.

Сделки-2008.
Рост, рост, рост…

В 2008 году было заключено наибольшее количество сделок за всю историю развития инвестиционного рынка коммерческой недвижимости Украины, в том числе и довольно большое количество сделок в регионах страны, где они становятся все более привычными, особенно в офисном и торговом сегментах. Тем не менее Киев по-прежнему занимает лидирующую позицию по объему проведенных транзакций.

В 2008 году, отмечают эксперты CBRE, общий объем сделок, заключенных в регионах, достиг $70 млн., что на 75% больше, чем в предыдущем году, когда их объем составил всего $40 млн.

На сегмент офисной недвижимости, который считается наименее рисковым, пришелся наибольший объем инвестиций. В 2008 году в него было инвестировано $154 млн., в торговый – около $138 млн.

Доля складского сегмента в общем объеме инвестиций в 2008 году достигла 22%, хотя сделки в этом сегменте недвижимости стали появляться совсем недавно.

В целом, за 2008 год в украинскую коммерческую недвижимость было инвестировано около $413 млн., из которых $88 млн. были вложены в проекты посредством долевого участия или форвардных сделок.

Distressed assets

Учитывая рост количества активов, не имеющих финансовой поддержки – т.н. «стрессовых активов» (distressed assets) – ожидается распространение предложений о продаже объектов по таким схемам (долевое участия, форвардные сделки), что, в свою очередь, сделает стоимость объектов более привлекательной. Подобные активы, оцененные с большим дисконтом, будут выгодны многим специализирующимся на девелопменте инвесторам, которые знают и понимают местный рынок. Такие сделки станут популярными в ближайшие месяцы и будут доминировать на протяжении всего 2009 года.

По мере приостановки девелоперами активного строительства из-за недостатка финансирования, количество замороженных проектов резко возросло, создав таким образом потенциальные возможности для инвестирования, особенно для компаний, нацеленных на долгосрочные вложения в девелопмент.

Ставки

Вплоть до IV квартала 2008 года влияние кризиса ликвидности не отразилось на росте ставок капитализации на украинском рынке. Несмотря на то, что различия в ожиданиях между продавцами и покупателями стали заметны еще летом, ставки капитализации не поднимались до сентября, то есть до того момента, когда получение финансирования стало практически невозможным.

Вдобавок к исчерпанной ликвидности ситуация была усугублена ослаблением активности на рынке аренды из-за ухудшающегося положения экономики и существенного обесценивания местной валюты.

Сочетание негативных инвестиционных прогнозов и слабых ожиданий относительно будущей динамики арендных ставок понизило капитальную стоимость во всех сегментах, отмечают в CBRE.

Прогноз-2009

Инвесторы осторожны в своих прогнозах на 2009 год. Уровень объема инвестиций приблизится к своему историческому минимуму. Заключение крупных сделок (более $50 млн) будет скорее исключением из правил, так как доминирующими на рынке будут инвесторы, осуществляющие свою деятельность за счет собственного капитала.

Наиболее ликвидными будут активы способные генерировать доход, но они вряд ли будут выставлены на продажу, поскольку владельцы предпочтут сохранить денежные потоки и не будут продавать активы по заниженной цене. Данная стратегия объясняется тремя основными факторами: во-первых, мало кто из собственников захочет продавать свой позитивный денежный поток в период кризиса и неопределенности; во-вторых, нежелание сиюминутной продажи будет также спровоцировано недавними изменениями в ценах; в-третьих, девелоперы, в собственности которых находятся целые портфели различных активов, скорее всего, прибегнут к распродаже не приносящих доход объектов, как-то проектов, находящихся на стадии строительства/разработки, или земельных активов.

Где осядут инвестиции

В 2009 году наибольшая часть инвестированного капитала осядет в «стрессовых» активах (незавершенные объекты недвижимости, особенно на последних стадиях строительства) с особо хорошим месторасположением. Это объясняется не только тем, что предложения на продажу подобных объектов будут в изобилии на рынке, но и тем фактом, что для завершения финальной стадии таких объектов необходим меньший объем инвестиций, что ускоряет возврат на инвестиции.

Приобретение земельных участков с утвержденными на них проектами станет альтернативой покупке объектов недвижимого имущества. Такие сделки, если и произойдут, то ограничатся несколькими наиболее качественными земельными активами, которые будут продаваться по заниженной цене. То, насколько скоро мы увидим заключение подобных сделок, будет зависеть от того, насколько быстро снизятся цены, считают эксперты CBRE.

Позитив-2010

Картина динамики ставок капитализации в будущем остается неясной. Однако повторный резкий скачок роста ставок (на 500 базисных пунктов во всех сегментах), который наблюдался в IV квартале 2008 года, вряд ли будет иметь место в 2009 году.

Как только перспективы мировой экономики станут более светлыми в I квартале 2010 года, и банки возобновят кредитование, ситуация на рынке начнет улучшаться, придавая инвесторам дополнительную уверенность. Возобновление позитивного спроса на помещения со стороны арендаторов, вероятнее всего, произойдет не ранее второй половины 2010 года, считают в CBRE. Следовательно, когда капитальная стоимость начнет снова повышаться в первой половине 2010 года, ее рост будет обусловлен исключительно падением ставок капитализации, в то время как увеличение арендных ставок не отразится на ценах, по крайней мере, до начала 2011 года.

В целом, инвестиционная активность в 2009 году не будет сведена к нулю. Наоборот, ожидается, что инвесторы, оперирующие собственным капиталом, выйдут на рынок относительно скоро, но из-за ценовой коррекции годовой оборот инвестиций, скорее всего, будет на уровне ниже среднеисторического.