По данным компании Jones Lang LaSalle, общий объем прямых инвестиций в европейскую коммерческую недвижимость в 2008 году составил 112,5 млрд евро, что на 54% ниже, чем годом ранее (244,1 млрд евро). Показатель 2008 года сопоставим с объемами, которые были отмечены в 2002 и 2003 годах.

Британский шик

Как отмечает Тони Хоррел, глава европейского отдела инвестиционных рынков компании Jones Lang LaSalle: «В начале 2009 года мы уже начали наблюдать тенденции, которые продолжатся в текущем году. Мы ожидаем, что для поддержания ликвидности инвесторы сосредоточатся на основных западных рынках, где прозрачность выше и макроэкономические риски ниже. Резкое падение цен в совокупности с дешевым фунтом привели к тому, что инвесторы стали с интересом рассматривать рынок офисов центрального Лондона. Этот интерес подтверждается настроениями рынка и количеством завершенных сделок. Мы даже стали наблюдать конкуренцию среди инвесторов за тот или иной привлекательный актив. По мере того, как цены в Великобритании снижаются, те же тенденции будут отмечаться и в континентальной Европе».

Распродажа коллекции

Несмотря на сложные рыночные условия, считает Тони Хоррел, в этом году появятся отличные возможности для инвестиций. В первую очередь этими возможностями смогут воспользоваться инвесторы с собственным капиталом. Предыдущие циклы показывают, что сделки с наилучшими активами производятся чаще при рыночном спаде, чем при росте. «Мы можем увидеть подобную ситуацию и в настоящее время. Как только владельцы заметят улучшение на рынке, они опять начнут крепко держаться за свои наиболее привлекательные активы», – ожидает Хоррел.

Несмотря на то, что на рынке не много проблемных активов, ожидается, что будут появляться привлекательные возможности по мере того, как соотношение стоимости актива к долгу продолжит расти, вынуждая владельцев выставлять их на продажу. Некоторые активы предоставят уникальные возможности по их приобретению по рекордно низким ценам.

Преимущества малых форм

Найджел Робертс, глава европейского отдела исследований компании Jones Lang LaSalle, добавляет: «Другая важная тенденция, которую мы ожидаем увидеть в 2009 году – продажа больших площадей по дисконтным ценам. В 2007 и 2008 годах инвесторы были готовы платить за возможность вложить большой объем средств в одну сделку, купив один крупный актив либо портфель недвижимости».

Как считает Найджел Робертс, сегодня отсутствие структурированных облигаций (CMBS - Commercial mortgage backed securities) и более жесткие условия кредитования – особенно для крупных сделок – привели к тому, что весьма ограниченное число инвесторов готовы участвовать в крупных сделках. В этих условиях, крупные объекты выставляются на продажу с дисконтом. Даже там, где у инвесторов есть возможность, они не стремятся вкладывать большой объем средств в единственный актив.

«На рынке прямых инвестиций мы ожидаем невысокую активность по сделкам с активами дороже 100 млн евро, и ещё более редкими будут сделки с активами дороже 250 млн евро», - говорит Робертс.

Снижение объема сделок в Европе (2500 сделок в 2008 году по сравнению с 3600 в 2007), падение цен и отсутствие финансирования – все это снизило средний объем сделки на 32% (в 2007 году этот показатель составил 68,1 млн евро, в 2008 – 46,1 млн евро). Это падение превысило 20% уровень падения стоимости объектов.

Британия, Германия, Франция

Впервые с 2000 года доля международных инвестиций на рынке сократилась и составила всего 56% от общего объема всех сделок в 2008 году. В 2007 году доля этих инвестиций составила 63%. В Jones Lang LaSalle не ожидают, что сокращение международных инвестиций станет тенденцией. Это сокращение коснулось тех инвесторов, которые приобретают активы, находясь при этом в других регионах. Те, кто инвестировали в пределах Европы, увеличили долю активности до 32% в 2008 году (в 2007 она составляла 27%).

В 2008 году на долю Великобритании, Германии и Франции пришелся 51% общего объема сделок на европейском рынке по сравнению с 63% в 2007 году. Однако эти рынки остались самыми привлекательными для иностранных инвесторов: Великобритания привлекла инвестиции из 29 стран, Германия – из 21, Франция – из 17.

И еще чуть-чуть Европы

Многие из менее крупных рынков увеличили свою долю, несмотря на падение объема сделок. Среди них страны Центральной и Восточной Европы: этот регион увеличил свою долю с 4% в 2007 году до 8% в 2008. Доля скандинавских стран выросла с 10% до 13%, а Нидерландов – с 4% до 8%.

Объем сделок увеличился по сравнению с предыдущим годом только в нескольких странах. Например, в России объем увеличился на 40% благодаря нескольким крупным сделкам, которые были заключены в первой половине 2008 года.

Во что вкладывают

Офисный сектор пострадал больше других – объемы инвестиций упали на 56%. Однако он остался доминирующим сектором рынка коммерческой недвижимости – доля инвестиций в этот сектор составила 50% от общего объема. Объемы инвестиций в торговую и складскую недвижимость снизились не так резко – на 40% и 44% соответственно.

Кто инвестирует

На инвесторов из Великобритании за прошедший год пришелся наибольший объем чистых продаж активов (продажи минус покупки), составив 6,4 млрд евро. За ними следовали инвесторы из Испании, Австрии и Франции.

Самыми активными net-покупателями были немецкие инвесторы – разница покупок и продаж составила 3,4 млрд евро. В 2007 году немецкие инвесторы, наоборот, заняли первое место по чистой продаже активов. Другими крупными нетто покупателями в 2008 году были инвесторы из США, Нидерландов и, что удивительно, из Ирландии, где частные инвесторы продолжали приобретать активы в Великобритании, Швеции, Центральной и Восточной Европе и у себя в стране.

Тенденции-2009

Привлечение капитала по-прежнему является сложной задачей, однако некоторые инвестиционные фонды сумели найти новые источники финансирования. Таким образом, отмечают эксперты Jones Lang LaSalle, некоторые инвесторы готовятся вновь выйти на рынок, в то время как другие сосредотачиваются на управлении существующими портфелями.
Многие активные инвесторы будут сосредотачиваться на активах со стабильным долгосрочным доходом. В перспективе они будут уделять больше внимания сильным экономическим показателям, рыночным условиям и более глубокому пониманию перспектив развития отдельных отраслей. То, что раньше воспринималось как специальные приемы управления активами, теперь станет восприниматься как существенная доля риска.
Существует широкий спектр инвесторов, которые, рассматривая тот или иной сектор, будут действовать осторожно. Они собирают информацию и следят за возможными изменениями на рынке прежде, чем решиться на покупку. Эта группа включает в себя международные инвестиционные компании, специальные фонды, семейный капитал и фонды прямых инвестиций.
Доступ к капиталу останется ограниченным на протяжении 2009 года. Поэтому приобретаемые активы будут меньшими по размеру, и количество сделок снизится, прогнозирует Jones Lang LaSalle.
Эксперты Jones Lang LaSalle не ожидают увидеть большой объем продаж проблемных активов на рынке. Несмотря на проблемы с долговым покрытием заемщиков, банки не стремятся фиксировать потери. Им на руку играют низкие процентные ставки и более низкие доли вакантных площадей по сравнению с прошлыми кризисами.
Корпоративные арендаторы станут более мощной движущей силой рынка в 2009 году по сравнению с предыдущими годами. Так же, как и в 2008 году, продажи с последующей арендой станут основными сделками рынка в 2009 году (хотя это будет зависеть от условий контрактов). Одновременно мы увидим значительный интерес к покупке зданий арендаторами в собственность для головных или вспомогательных офисов по привлекательным ценам, ожидают в Jones Lang LaSalle .