Обзор рынка торговых центров Москвы

Общая ситуация
Традиционно источники общих рисков для любой отрасли, в том числе и торговой недвижимости, аналитики ищут в макроэкономической ситуации. В стране продолжается экономический рост. Однако, ориентируясь на внутреннюю логику развития национальной экономической системы, любое снижение темпов роста или ослабление здоровых тенденций может быть расценено как негативная новость. С этой точки зрения общая экономическая ситуация в стране нестабильна – темпы роста по основным показателям то замедляются, то ускоряются, у большинства аналитиков вызывают сомнения возможности правительства в борьбе с инфляцией, перспективы серьезных структурных перемен в экономике туманны. В целом нельзя со стопроцентной уверенностью прогнозировать благоприятное развитие такой относительно хрупкой системы, как развивающаяся экономика.
Но стоит принять во внимание особое положение экономики Московского региона, ее относительное благополучие на общероссийском фоне и исключительную емкость московского рынка. Подобное положение гарантирует стабильное развитие сектора торговой недвижимости столицы в среднесрочной перспективе, а также предполагает сосредоточение на факторах, определяющих деятельность агентов московской экономики. Последние также свидетельствуют о некоторой неустойчивости: активное восстановление административного рынка, постоянное изменение конфигураций и соотношений между нишами доминирования рыночных и внерыночных факторов, регулярное изменение правил игры, динамика экономической и политической конъюнктуры вынуждают игроков рынка торговых центров постоянно менять стратегию поведения и приспосабливаться к новым условиям. При нетривиальности задач взаимодействия с городскими властями и другими игроками рынка усложняется и собственно рыночная конкурентная среда: в городе появилось достаточное количество профессиональных торговых центров, и не каждая новация, современная концепция или местоположение гарантируют непременный успех.

Предложение
Общее количество торговых комплексов в Москве – порядка 150. Какую часть из них учитывать в собственной аналитике или причислять к сегменту качественных торговых площадей, каждая из анализирующих рынок компаний решает по-своему.

• Специалисты компании Noble Gibbons /CB Richard Ellis насчитывают 42 современных торговых центра. «Ведущие компании называют разные цифры, но все сходятся на том, что современных объектов в столице не более 50», – сообщает начальник отдела исследований торговых помещений компании Нина Новикова. Общая площадь указанных объектов превышает 2 млн. кв. м, общая арендуемая – более 1,1 млн.
• Данные Jones Lang LaSalle аналогичны: 2,1 млн. кв. м общей площади и 1,2 млн. кв. м – GLA для современных торговых центров Москвы.
• Аналитики компании Becar.Commercial Property насчитывают 67 качественных торговых комплексов общей площадью 2,46 млн. кв. м и GLA – 1,63 млн. кв. м. При этом объем площадей всех капитальных объектов рынка торговых комплексов, по данным компании, составляет около 3,8 млн. кв. м.
• Эксперты Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko определяют современный сегмент рынка как 80 объектов с общей арендуемой площадью около 1,5 млн. кв. м.

По данным компании Praedium, в 2005 году на рынок вышло 20 торговых центров общей площадью 670 тыс. кв. м, аналитики компании Colliers International учли только 12 объектов общей площадью 540 тыс. кв. м и 280 тыс. кв. м GLA. Во втором полугодии прошедшего года на рынок вышли такие торговые объекты, как «Рамстор» на Севастопольском проспекте, специализированный ТЦ Dream house на Рублевском шоссе, два комплекса новой сетевой структуры Mall Gallery в Братеево и Отрадном, ТЦ «Фестиваль» в Олимпийской деревне и Retail Park на Варшавском шоссе. Официальное открытие последнего состоялось уже в нынешнем году. Кроме того, к настоящему моменту на рынке появилось несколько небольших объектов: открылся второй «Наш гипермаркет» в Бибирево, в комплексе кроме галереи присутствует «якорь» – «Техносила», также появились два ТЦ в ближнем Подмосковье – «Светофор» в Балашихе и «Мытищи плаза» в Мытищах.
Как отмечают специалисты Colliers International, основные события прошедшего года на рынке связаны с появлением новых крупных операторов – гипермаркетов «Наш» (проект компании «Седьмой континент», июнь 2005 г., в ТЦ «Рио») и Real (Metro group, в комплексах Mall Gallery), британской сети универмагов Marks & Spencer (ТЦ «Фестиваль») и нового формата торговых центров – retail park, которому частично соответствует одноименный ТЦ. Для развития формата универмагов немаловажно появление в столице сетей British house и C&A. Стоит также отметить активизацию девелоперской деятельности еще ряда крупных ритейлеров:

• появление гипермаркетов в ТЦ «Рио» и Mall Gallery – пример соинвестирования,
• торговый комплекс в Бибирево – пример самостоятельной деятельности «Седьмого континента» (компания выкупила пакет акций застройщика объекта),
• вывод собственного торгового проекта формата DIY «Наш Дом» группой «Ташир» (девелопер ТЦ «Рио»).

Эти примеры ярко показывают, что момент профессиональной дифференциации на рынке пока не настал – более важен фактор размера и влиятельности компании, объем ее финансовых ресурсов.
Объекты второго полугодия оцениваются по-разному. Например, «Рамстор» аналитики считают типичным объектом сети, который сильно конкурирует с ТЦ «Рио». А о небольшом Dream house на Рублевке, также находящемся в серьезном конкурентном окружении, говорится, что концепция элитного специализированного дизайн-центра довольно эффективна. Торговые центры Mall Gallery отмечены как качественная реализация районного торгового центра с сильным «якорем», дополненным галереей и фуд-кортом. Комментируя ТЦ Retail Park, Нина Новикова отметила, что проект отходит от классической концепции ритейл-парка, хотя и содержит ряд крупных «якорей» с отдельными входами. Похвальных комментариев удостоился ТЦ «Фестиваль». «Особо следует отметить позиционирование и брендинг данного торгового центра, присутствующие в ТЦ арендаторы отвечают потребностям окружения, дизайн торгового центра современен, пространство спланировано эффективно», – говорит Нина Новикова.
До конца первого полугодия 2006 года ко вводу в эксплуатацию заявлено более десятка объектов, из которых самыми большими являются ТЦ «Рязанский» (134 тыс. кв. м общей площади) СЕРЕЖА, ЭТО ОБЪЕКТ ГК ТЭН? ТОГДА ОН НАЗЫВАЕТСЯ ГОРОД, «Щука» (99 тыс. кв. м) и «Мосмарт» на Боровском шоссе (75 тыс. кв. м). Всего на текущий год заявлено около 20 торговых центров, из них наиболее яркие – ТЦ «Европейский» на Киевской площади, торговая часть многофункционального центра «Лотте плаза» и «Мега – Белая Дача». Как подсчитали специалисты компании Astera Oncore на среднесрочную перспективу, до 2010 года запланировано около 85 проектов торговых центров, включая те, что реализуются в настоящее время.

Спрос
Как отмечают специалисты Becar. Commercial Property, наиболее востребованными на данный момент являются помещения небольшой площади – 50–250 кв. м. Если говорить о помещениях в центре Москвы или концептуальных торговых центрах, то небольшие площади также востребованы и крупными сетевыми операторами, которые, ориентируясь на привлекательность торгового помещения и высокие арендные ставки, готовы на частные коррекции формата. Помещения среднего размера (250–500 кв. м) в объеме спроса занимают 30% от общего числа заявок.
Большие помещения, до 3 тыс. кв. м, занимают в структуре спроса 10%. Однако это говорит лишь о том, что ритейлеров, способных арендовать большие площади, значительно меньше, чем средних предприятий торговли. В данном сегменте отмечается наибольшая напряженность спроса, на крупноформатные помещения уже ощущается дефицит. Между тем число операторов, ориентирующихся на крупный формат, растет, а ряд ритейлеров, особенно продавцы одежды, готовы увеличить размер арендуемых площадей. «Замечено увеличение заявок на очень крупные площади, от 6 тыс. кв. м», – дополняют эксперты компании Praedium. По профилю арендаторов наибольший спрос аналитики Noble Gibbons отмечают в сегментах fast food, банковских и бытовых услуг, развлечений.
Небольшое число сетей, например, по продаже бытовой техники приводит к тому, что угадать будущего «якоря» любого нового ТЦ в данном сегменте несложно, то есть спрос формируется ограниченным числом игроков. В данной ситуации типовые наборы арендаторов пока неизбежны. Определенные надежды эксперты возлагают на новые типы якорных арендаторов, в том числе на регулярно упоминаемые универмаги.

Арендные ставки
Объем спроса традиционно превышает предложение, при этом спрос имеет тенденцию к росту, особенно по ряду сегментов. Предложение же увеличивается постепенно, ориентируясь не столько на спрос, сколько на возможности девелоперов и среднесрочную конъюнктуру рынка. Более оперативно на рост спроса реагирует непрофессиональный сегмент. В секторе же качественных торговых центров уровень свободных помещений, по данным Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko, планомерно снижаясь, достиг минимальных значений – 0,7%. «Ситуация с арендными ставками практически не изменилась, поскольку в успешных ТЦ по-прежнему существует список ожидания на вакантные помещения, и владельцам нет смысла снижать цену, – комментируют ситуацию в Noble Gibbons. – С другой стороны, существует предел арендных ставок, и это контролирует аппетиты собственников». «На формирование арендных ставок оказывают влияние три основных фактора – занимаемая площадь, товарооборот оператора и торговая наценка», – отмечает Дмитрий Хечумов, руководитель отдела торговой недвижимости компании DTZ Zadelhoff Tie Leung. Аналитики традиционно повторяют тезисы о стабилизации арендных ставок и их дифференциации – менее успешные торговые центры вынуждены снижать ставки, а наиболее эффективные могут позволить себе небольшой рост арендных платежей. Упоминается также закрепление различных практик оплаты аренды – комбинированных бивалютных ставок (доллар плюс евро) и комбинированных схем оплаты – фиксированная составляющая и процент с оборота.
В Colliers International отметили изменения для арендаторов отдельных профилей:

• снизились ставки для операторов, предлагающих мобильное и цифровое оборудование,
• в связи со снижением темпов развития сектора «Подарки» упали ставки в этом сегменте.

По информации, полученной специалистами Becar. Commercial Property, в прошедшем году снизились арендные платежи на помещения для кинотеатров (сейчас они составляют $150–160/кв. м в год).

Тенденции

• В качестве основных барьеров выхода на рынок остаются вопросы земли и административных отношений.
• Успешной может оказаться стратегия освоения спальных районов. В частности, последняя инвестиционная сделка на рынке касается именно будущей сети небольших торговых центров районного формата. «Наиболее востребованным и перспективным форматом для московского рынка на сегодняшний день является торговый центр районного и окружного масштаба (30–100 тыс. кв. м) с обязательной развлекательной и общественной составляющей», – считает генеральный директор компании «Торговый Квартал» Дмитрий Зотов. «Большим потенциалом обладают спальные районы, удаленные от центра, пояс МКАД и будущего четвертого кольца», – комментирует Антонина Лаирова, старший аналитик Prime City Properties.
• С другой стороны, еще одна актуальная тенденция – это увеличение числа крупноформатных проектов с арендуемой площадью до 50–70 тыс. кв. м, отмечают эксперты Jones Lang LaSalle. В среднесрочной перспективе рынок увидит и самые амбициозные проекты московских ТЦ – это подземные комплексы на Павелецкой и Пушкинской площадях, площади Тверской заставы и «Москва-Сити Молл» в центральном ядре ММДЦ.
• Не менее важным остается вопрос содержательного развития форматов на рынке. Специалисты по торговой недвижимости называют такие перспективные новые форматы торговых центров, как Fashion Center на базе универмага, Power Center, Outlet Center, Lifestyle Сenter. Однако пока, отмечает управляющий директор РСТЦ Олег Войцеховский, «самым распространенным форматом в Москве является торгово-развлекательный центр. Понять девелоперов легко: те объекты, которые недавно открылись или откроются в ближайшее время, задумывались несколько лет назад, и тогда это было ново и интересно. Но ситуация меняется. Торговые центры с кинотеатром, аттракционами, боулингами растут как грибы, а что делает их уникальными? К сожалению, недостаток качественных арендаторов также не способствует обретению торговым центром своего лица». «Доминирующим на рынке является формат многофункционального торгового центра, – дополняет Ольга Ясько, руководитель группы аналитики рынка торговой недвижимости Colliers International. – Анализ проектов, реализация которых намечена на ближайшие годы, говорит о сохранении этой тенденции. До сих пор рынок торговых центров не отличался разнообразием предлагаемых форматов, торговые центры очень похожи и, по сути, ориентируются на одну и ту же целевую аудиторию».
• Наконец, чрезвычайно важно увеличение инвестиционной активности на рынке.

Первые инвестиционные сделки по эксклюзивным объектам в центре Москвы сменились в прошедшем году малоафишируемыми покупками пакетов акций торговых центров (ТЦ «Калужский» и «Охотный ряд»), а также вхождением швейцарского инвестора в бизнес «Гиперцентра» (сеть «Мосмарт»). Во втором полугодии были совершены четыре инвестиционные покупки – одна по региональной сети ТЦ Park House и три – по московским объектам (ТЦ Global City, ТОК «Тверская застава», универмаг «Москва»). В прошедшем месяце австрийский инвестор сети Park House (Meinl European Land) выкупил создающуюся московскую сеть ТЦ Mall Gallery у компании СТ group. Заместитель директора Jones Lang LaSalle по вопросам привлечения инвестиций Джеймс Корриган отмечает: «Тот факт, что австрийский инвестор решил увеличить свое присутствие в торговой недвижимости, подчеркивает привлекательность сегмента. Объявленная ставка доходности – чуть более 10%, это чистый тренд снижения доходности на рынке. Я ожидаю, что в нынешнем году еще будут заключаться сделки в том же ценовом диапазоне по недавно введенным или строящимся торговым центрам. Ключевой вопрос: кто и когда объявит базовую ставку доходности ниже уровня 10%?»

Среднесрочный прогноз
В обозримой перспективе не ожидается резкого снижения спроса на качественные торговые площади. В свою очередь, постепенный рост предложения приведет к усилению конкуренции между торговыми центрами. Рынок торговой недвижимости Москвы – серьезное испытание для новых торговых сетей, ввиду чего можно ожидать лишь постепенного изменения ситуации с расширением выбора качественных арендаторов. Неизбежно развитие новых форматов ТЦ, вероятно дальнейшее увеличение инвестиционной активности.