Обзор промышленной недвижимости Москвы

Этими факторами воспользовались такие крупные западные производители, как Mars и Campina, разместившие свои заводы в Ступинском районе, Danone, работающий в Чехове, компания LG, завод которой открылся осенью прошлого года в Рузском районе, и т. д.
Как сообщают в Colliers International, одним из основных требований к индустриальной недвижимости является наличие необходимых коммуникаций: электричество (минимум 1–2 МВт), газ, вода, канализация. Для некоторых типов производств требуется санитарная зона, радиус которой может составлять от 30 до 100 и более м, что тоже затрудняет подбор подобных площадок. В данной ситуации, по мнению специалистов компании, есть несколько вариантов решения этого вопроса:

• подбор и приобретение земельного участка, а затем строительство – самостоятельно или с помощью привлеченной девелоперской компании;
• поиск и приобретение индустриальной площадки с подведенными коммуникациями и существующими зданиями, пригодными для использования или требующие реконструкции;
• поиск девелопера, у которого есть подходящий земельный участок и технический ресурс для строительства объекта в соответствии с требованиями заказчика.

Существует мнение, что новое производство проще всего размещать в сложившейся промзоне с готовой инфраструктурой. Однако в компании Astera Oncor указывают, что зачастую существующих мощностей недостаточно для нужд нового производства, также нередко встает вопрос необходимости замены инженерных сетей, строительства новых подстанций и котельных и пр. Также приходится учитывать необходимость решения проблемы загрязнения грунта отходами предыдущего производства и сложность демонтажа старых конструкций, которые нередко имеют серьезный запас прочности. «Поэтому многие фирмы предпочитают браться за «голые» участки, дабы избежать сюрпризов, зарытых в грунтах», – отмечают в компании.
Все большую популярность приобретает формат индустриальных парков – проектов, совмещающих складскую и производственную функции. Такое сочетание позволяет промышленным компаниям оптимизировать процессы производства и хранения, а для девелопера это способ диверсифицировать риски, переложив часть «ответственности» за прибыльность проекта на складские помещения. Если говорить о таких проектах, то, как сообщают в Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobilko, на сегодняшний день речь идет о land development: в этом случае земельные участки переводятся в девелопером в промышленный статус, подводятся все необходимые коммуникации, после чего заказчик либо приобретает участок необходимой площади и организует строительство самостоятельно, либо контракт на строительство под заказчика передается тому же девелоперу.
В компании Savant отмечают, что процедура получения и согласования участка для размещения производственного предприятия аналогична процедуре согласования участков для складских зданий. Исключение составляют предприятия, относящиеся к категории ОПО (опасные производственные объекты) и предприятия с определенным уровнем вредных выбросов – для них отдельно разрабатывается и утверждается санитарно-защитная зона и проводится экологическая экспертиза на федеральном уровне. Что касается нормативных сроков сбора исходно-разрешительной документации, то, по данным специалистов компании, для Москвы они составляют более одного года, для Московской области – шесть-восемь месяцев при наличии документов аренды или собственности на земельный участок.
Среди проектов строящейся индустриальной недвижимости можно отметить следующие (данные Astera Oncor):

• Производственно-логистический комплекс класса А «Северное Домодедово» компании «Евразия логистик». Первую очередь площадью 360 тыс. кв. м планируется ввести в эксплуатацию во II квартале 2007 года. Общая площадь проекта составит около 1 млн. кв. м. На территории парка строится новый завод для компании PepsiCo.
• Индустриальный парк «Восточный» в Ногинском районе девелопером, которого является компании «Эспро Девелопмент», а инвестором − инвестиционный фонд Raven Russia. На участке 62 Га предполагается строительство более 200 000 кв. м складских помещений класса А, а также часть участка отводится под строительство складских и производственных объектов, построенных под конкретного заказчика.
• Завод и распределительный центр компании Valio в Лобне, которые разместятся на участке 15,1 га.

Спрос
Если рассматривать промышленные территории с точки зрения их перепрофилирования – редевелопмента или нового строительства, то спрос на такие участки со стороны девелоперов и инвесторов не иссякает. В Москве еще достаточно бывших промышленных зон, которые могут быть успешно перепрофилированы как под строительство коммерческих объектов, так и под жилищное строительство. Спрос на такие участки формируется инвестиционными компаниями, для которых важно удачное расположение бывшей промзоны и не слишком хлопотное и дорогостоящее перебазирование производства, если таковое есть и должно быть сохранено. Правда, и на этом – когда-то малопривлекательном – подсегменте рынка с ростом дефицита участков под строительство обостряется конкуренция между застройщиками, которая нередко приводит к конфликтам между компаниями при продаже таких объектов. Так, в конце прошлого года на аукцион по продаже имущества обанкротившегося автомобильного завода «Москвич» не была допущена компания Mirax Group, желающая принять участие в торгах наравне с компаниями «Прометей» и «Метрополь». Последняя, выиграв торги, поделилась полученными территориями с правительством Москвы, а Mirax Group подала в суд, в дальнейшем отказавшись от требований. Подобные конфликты нередки на московском рынке, и можно ожидать, что оставшиеся до сих пор неосвоенными промзоны будут пользоваться все большей популярностью.
Если же говорить об использовании индустриальной недвижимости по назначению, на территории Москвы из пока «нетронутых» девелоперами промышленных территорий с производственной целью используются не более трети площадей, а в Подмосковье эта ситуация еще хуже – здесь простаивает большое количество заброшенных предприятий, судьба которых не определена. Однако спрос на такие площади, несмотря на их несоответствие современным стандартам, есть. Как сообщают в Penny Lane Realty, он формируется за счет мелких и средних компаний, развивающих следующие виды производства:

• пищевое и алкогольное производство;
• производство изделий из пластика и резины, начиная от посуды, упаковки, игрушек и заканчивая трубами и пластиковыми листами (поликарбонат);
• выпуск различных стройматериалов;
• деревообрабатывающее производство и т. д.

О спросе на объекты нового строительства говорить сложно из-за крайне ограниченного предложения – существующие объекты в основном построены «под себя» крупными западными и отечественными производителями. Как сообщают в Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobilko, основной спрос на индустриальные парки и строительство под заказчика формируют западные компании, российские производители традиционно предпочитают все делать самостоятельно. «При этом с точки зрения желаемого расположения производства спрос в Московском регионе можно разделить на сегмент 10–50 км от Москвы и сегмент 100–200 км от Москвы, – сообщают в компании. – Доминируют юго-восточное, южное, юго-западное направления».

Ставки
Индустриальная недвижимость по стоимости и технологии строительства ближе всего к складской недвижимости, однако есть ряд значимых отличий. Как сообщают в Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobilko, эти различия определяются следующими требованиями, предъявляемые производственными компаниями к промышленным площадям:

• индивидуальные технические требования конкретного производителя (повышенная нагрузка на пол, наличие кран-балок, высота здания, планировка и форма здания, очистные сооружения, пожарная безопасность);
• особые требования к коммуникациям – как правило, это повышенная по сравнению со складским объектом потребность в электроэнергии: если складу класса А требуется в среднем 200 киловатт на 10 тыс. кв. м, то производству с такой же площадью может быть необходимо в 10–20 раз больше.

По данным Knight Frank, расходы на строительство производственного объекта «с нуля» могут составлять около $700/кв. м. В компании Savant отмечают, что во многом средняя цена за 1 кв. м определяется объемом, типом применяемых несущих и ограждающих конструкций и сложностью строительно-монтажных работ подрядной организации. Поэтому стоимость капитальных производственных зданий может быть на порядок выше стоимости стандартного складского здания из легких металлических конструкций. Исключение составляют сборочное и упаковочное производство, требующее минимального количества оборудования и допускающее применение легких металлических конструкций – в этом случае стоимость строительства за 1 кв. м сравнима с аналогичным показателем для складского помещения.
По данным компании Penny Lane, стоимость земли в Москве и за ее пределами варьируется в следующих пределах:

• в черте города существует предложение по цене $50–100 тыс. за сотку, что делает практически любое производство нерентабельным;
• на границе МКАД цены доходят до $35 тыс. за сотку;
• на расстоянии 10–20 км от МКАД стоимость земли составляет $8–12 тыс. за сотку;
• в 20–30 км от МКАД, в районе ЦКАД, цена составляет $4–6 тыс. за сотку.
• На расстоянии 30–50 км от МКАД – $2–4 тыс. за сотку.

Как сообщают в компании «Эспро Девелопмент», за 2006 год стоимость земли значительно увеличилась, в некоторых случаях в 2 раза. Также на 20–40% подорожали строительные материалы, на 30–40% увеличилась стоимость подключения электроэнергии. «В результате средняя себестоимость девелоперских проектов в 2006 году выросла на 25–40%», – отмечают в компании. – Это значит, что стоимость строительства напрямую зависит от его продолжительности – в случае переноса сроков цена проекта может значительно возрасти.
По данным Praedium, стоимость аренды в Москве варьируется в пределах $50–300/кв. м в год, для Подмосковья – $30–160/кв. м в год. Стоимость 1 кв. м производственных помещений, по данным компании, на территории Москвы составляет от $150 (при большом объеме продажи – например комплекса зданий) до $2500 (для современных производственно-складских помещений). Для Московской области цена продажи находится в диапазоне $50–2500/кв. м.

Тенденции

• Продолжается активное перепрофилирование московских промышленных зон путем реконструкции, нередко с сохранением исторического облика, или полного сноса и нового строительства.
• Все еще актуальна проблема недружественных поглощений предприятий. В связи с тем, что наиболее привлекательные промышленные объекты уже нашли своих хозяев, активность рейдеров смещается в сторону средних и малых предприятий.
• В последние годы на рынок индустриальной недвижимости активно выходят западные компании, заинтересованные в собственных площадках, объединяющих в себе производство, офисы и складские помещения.
• Часть выводимых из Москвы производств, а также новых промышленных предприятий находят прибежище в соседних с Московским регионах. Это связано с более благоприятными условиями для развития бизнеса, такими как наличие дешевой легальной рабочей силы, щадящие арендные ставки и цены приобретения недвижимости и т. д. Все это делает производство за пределами Московской области более рентабельным.

Прогноз
Рост рынка современной индустриальной недвижимости зависит от факторов, влияющих на развитие промышленности в России в целом и в Московском регионе в частности. Можно ожидать, что дальнейшее развитие экономики в стране в сочетании с инициативами правительств Москвы и Московской области будет способствовать стремлению западных и российских компаний размещать здесь свои производства.
В среднесрочной перспективе увеличится объем строительства built-to-suit, причем как для последующей продажи производителю, так и для сдачи в долгосрочную аренду.
В связи с планируемым строительством в Москве Четвертого транспортного кольца все большую ценность для девелоперов с точки зрения перепрофилирования приобретут промзоны, расположенные в районах его будущего пролегания. В свою очередь, можно ожидать, что в Московской области в среднесрочной перспективе новое строительство промышленных предприятий будет концентрироваться вблизи проектируемой Центральной кольцевой автодороги.

Структура предложения производственных помещений в Московском регионе:

Источник: Colliers International