Еще совсем недавно это бы показалось полным бредом. Но цифры говорят сами за себя: сейчас на рынке по разным оценкам от 1,5 до 2 миллионов свободных метров - это 15-20% от общего количества офисных площадей Москвы. При этом темпы ввода в эксплуатацию новых офисов в первом квартале 2009 года оказались рекордными за все время - было сдано 930 тысяч квадратных метров (Colliers International, CBRE). А еще до конца года девелоперы обещают вывести на рынок не менее 500 тыс. квадратных метров.
Но и это не все. Сегодня девелоперам приходится бороться с еще одной напастью - субарендой. Ее объем достиг 100 тысяч м.кв. Эта цифра уже оказывает давление на рынок. Сейчас готовые помещения предлагаются по цене не выше, а ниже стоимости прямой аренды.
С одной стороны, быть сегодня арендатором проще и приятнее. Брокеры готовы искать даже самые маленькие помещения (100-200 кв.м.), а девелоперы предлагают скидки, арендные каникулы и прочие преференции. Но воспользоваться этой ситуацией могут далеко не все - арендаторы также испытывают серьезные экономические трудности.
Как следствие, с ноября по март практически сделок не было. Хотя зимой (как раз в этой время шоковое состояние стало постепенно проходить) начались просмотры. По оценкам Colliers International, количество сделок по аренде за первый квартал 2009 года составило всего 100 тысяч метров. CBRE говорит о 300 тысяч кв.м., но, как комментирует эксперты,
в оценку вошли сделки, анонсированные еще в 2008 году.
Новые правила
Кризис произвел коррекцию в сознании арендаторов. Они стали разборчивыми, их требования к качеству и стоимости площадей изменились. Сейчас никто из них не хочет инвестировать в отделку. Наверно, этим объясняется отсутствие сделок на стадии shell&core. Дисконты и арендные каникулы (даже 6-9 месяцев) - обычно это предлагают девелоперы - не стимулируют достаточного интереса к таким объектам. Арендаторы умеют считать: ремонт «съест» сэкономленную на скидках сумму (это сопоставимые цифры). Прибавьте к этому бесконечную головную боль, которую арендатор заработает, занимаясь отделкой самостоятельно, и дополнительные расходы на аренду старого офиса - должна же компания где-то располагаться, пока идут строительные работы (4-6 месяцев). Никто в трезвом уме и здравой памяти не захочет связываться со всей этой строительной канителью, если на рынке хватает предложений «здесь и сейчас».
Площади в бизнес-центрах вряд ли перестанут быть вакантными, если арендные ставки высоки. Цена - это то, что сегодня имеет первостепенное значение. Минимальная стоимость, о которой приходилось слышать сегодня, - это 3,5 тыс. рублей за м.кв. в год (БЦ располагается в 20 минутах ходьбы от метро, класс В-). Правда, при такой ставке аренды срок окупаемости может превысить 15 лет. Наверное, у этих девелоперов есть свой резон сравнять ставку аренды с эксплуатационными расходами, далеко не все это могут себе позволить. Но в целом ставка аренды (около 100 метров) в классе В+ заявляется как 14-15 тыс. рублей за м.кв. год, в реальности можно договориться о 12-10 тыс. рублей за квадрат.
Подводя итоги можно сказать: такие опции как shell&core и высокие арендные ставки сейчас вне игры. Все остальное - под большим вопросом.
Волки сыты, овцы целы
Сегодня каждый девелопер ищет свои пути выхода из сложного положения. К сожалению, панацея пока не обнаружена. Но более-менее успешное лечение этого недуга на рынке есть. В первую очередь, необходимо развернуться лицом к арендатору и подумать, как именно этот деловой центр может помочь его бизнесу. Сейчас выиграет тот, кто раньше других поймет, что это такое - «рынок арендатора».
Самая бесполезная стратегия (она пока не приносит ничего кроме убытков) - ждать, что все рассосется само. Но не стоит забывать, что время идет: денег не будет, если не предпринять никаких мер.
Другие пытаются заполнить офисные центры любыми способами, предлагая, в том числе, цены «ниже плинтуса». Видимо, потом надеются пересмотреть ставки. Иначе ни о каком бизнесе, возврате инвестиций говорить не приходится.
Часто используются яркие рекламные растяжки, но они только дезориентируют арендаторов, вызывая у них неоправданные ожидания.
Поняв, что традиционные методы продвижения объектов больше не работают, собственники принялись использовать более агрессивные маркетинговые ходы: машины с билбордами и специальные акции, смысл которых всегда сводится к одному: успей сейчас, а то потом не будет. Можно инвестировать большие деньги в рекламу и надеяться, что это поможет, но арендаторов не проведешь: не стоит держать их за дураков и предлагать скидки от наценок.
Есть еще попытки привлечь арендаторов бесплатными уборщицами, секретаршами и прочими сервисами, и это здорово: наверно, выбирая среди равных предложений, такое выиграет. Но всерьез рассчитывать, что одна уборщица с зарплатой 5-15 тысяч рублей в месяц повлияет на решение об аренде, которое измеряется тысячами долларов как-то странно.
Одна из успешных стратегий - сделать стандартную отделку с максимальной экономией. Из неликвидного shell&core получается удобоваримое офисное пространство. Есть и конкретные удачные проекты - бизнес-центр класса В, даже с не самым удачным расположением (северная окраина), благодаря разумной политике девелопера (относительно невысокая ставка + готовая отделка за свой счет) заселяется арендаторами. Сейчас заключаются сделки, планируется сдать первую очередь к августу. Думаю, в этом конкретном случае, это реально.
Другой вариант - менее рисковый, но более долгий: делать отделку за свой счет под конкретного арендатора. Для этого разрабатывается проект, выбираются конкретные материалы и подрядчики, и с появлением арендатора начинаются работы. В целом логика в этом есть. Этот путь позволяет избежать необдуманных технических решений, не инвестировать в воздух. Но такие объекты априори проигрывают тем, которые полностью готовы к заселению. Девелоперы, вставшие на этот путь, говорят, что запросы есть, но о конкретных сделках пока говорить рано. Посмотрим, что будет дальше.
Очень бы хотелось увидеть другие успешные действия, которые бы дали надежду, помогли найти выход из той ситуации, в которой все оказались. Но идеальных решений за полгода не появилось, так что не везде целы овцы, а волки сидят на жесткой диете.
Просто одни что-то пытаются делать, придумывают новые правила, ищут пути решений, пусть и не всегда однозначные, и хотя бы за это заслуживают уважения. А другие ничего не могут, показывает свою полную несостоятельность, ожидая волшебного «мутабора».
Мутабор - волшебное слово, с помощью которого персонаж
сказки В. Гауфа превратился из калифа в аиста и потерял все, что можно. И нельзя.
