«Неокон» и Panorama Estate: ставки аренды торговых площадей снизятся еще

Прогноз развития рынка торговой недвижимости от компаний «Неокон» и Panorama Estate:

Рынок торговой недвижимости Москвы в краткосрочной перспективе ждут тяжелые времена. Пессимистический сценарий развития ситуации предполагает дальнейшее падение ставок в большей степени для неякорных арендаторов. В конце второго квартала ставки для якорных арендаторов составляли $70-360 за кв.м (где нижняя граница уже близка к уровню эксплуатационных расходов), для неякорнях - $300-4300 за кв.м в год без НДС и эксплуатационных расходов. При этом объем вакантных площадей будет расти (сегодня он составляет около 9%), а предложение торговых площадей стабилизируется (сегодня его объем составляет 6,37 млн. кв.м общих площадей торговых центров или 3,56 млн. кв.м GLA. Такой прогноз дают эксперты компаний «Неокон» и Panorama Estate
в своем отраслевом аналитическом отчете

На данный момент есть все предпосылки для реализации именно такого сценария развития событий: ставки для якорных арендаторов уже упали ниже уровня начала 2003 года и близки к эксплуатационным расходам. Потоки посетителей торговых центров сократились практически повсеместно, многие неякорные арендаторы сокращают свое присутствие в центрах, закрывая убыточные торговые точки.

Такая ситуация обусловлена тем, что рынок торговой недвижимости подошел к началу кризиса с «пузырем» потребительских расходов, который сейчас стремительно сдувается. В докризисный период спрос на потребительские товары базировался на росте постоянно растущих реальных доходов населения и  поддерживался стремительным увеличением объема кредитования физических лиц. Именно рост кредитования побуждал население расходовать средства, превышающие объем их текущих доходов. Для компенсации растущей разницы между текущими расходами и доходами, как правило, использовались будущие доходы, а не сбережения. Таким образом, с одной стороны, спрос на торговые помещения формировался активно кредитуемыми арендаторами (при этом он базировался на росте реальных доходов населения), с другой стороны - строившими ТЦ девелоперскими компаниями, которые осуществляли свою деятельность, в основном, на заемные средства.

В условиях кризиса кредитный ресурс для всех участников процесса фактически исчез (вместо этого надо выплачивать ранее взятые займы), а реальные доходы населения существенно упали, поэтому потребители не в состоянии поддерживать прежний уровень расходов. Спрос на товары снижается, поток посетителей редеет, а сами посетители сокращают свои траты. В итоге, выручка и прибыль как арендаторов, так и арендодателей, сокращается. Часть арендаторов уходит из торговых центров - для сохранения оставшихся управляющие компании вынуждены снижать арендные ставки и переходить на более льготные условия оплаты (процент с оборота и т.п.). Ставки для якорных арендаторов уже снижены до уровня, близкого к эксплуатационным расходам, поэтому дальнейшее снижение затронет в основном арендные ставки для неякорных арендаторов, но одинакового уровня с якорными арендаторами они не достигнут.

Эксперты «Неокон» и Panorama Estate прогнозируют долгосрочное снижение спроса на потребительские товары, которое будет связано с длительным кризисом в мировой экономике и экономике страны. Продолжится снижение спроса на непродовольственные товары: в первую очередь, на товары длительного пользования (мебель, бытовая электроника и т. п.), затем - товары повседневного спроса (одежда, обувь и т. п.). Это сильнее всего ударит по неякорным арендаторам - они будут вынуждены сокращать значительную часть точек в торговых центрах. Также пострадает индустрия досуга и развлечений - расходы на них уже существенно снизились. В последнюю очередь падение спроса затронет продуктовый ритейл - здесь предпочтения потребителей будут смещаться в сторону более дешевой продукции (впрочем, как и в других группах потребительских товаров).

«На наш взгляд, реализация этого сценария, вероятно, вызовет трансформацию на рынке торговой недвижимости, - говорится в отчете. - Пройдет эпоха стандартных торгово-развлекательных центров для среднего класса, важной тенденцией станет процесс смены якорных арендаторов: операторы, предлагающие сравнительно дорогой ассортимент продукции, будут заменяться на арендаторов, реализующих более дешевые товары или будут вынуждены пересматривать свой ассортимент».

По мнению экспертов «Неокон» и Panorama Estate, в ближайшее время станут востребованы более эффективные с точки зрения издержек торговые форматы, которые до сих пор не были в полной мере представлены  на российском рынке - такие как Retail Park (торговый центр целевой покупки, состоящий из нескольких «якорей», как правило, формата гипермаркетов, находящийся за городом с целью минимизации инвестиционных издержек и обеспечения, тем самым, минимальных ставков аренды), Outlet mall (торговый центр, в котором арендаторами являются производители одежды/обуви и дисконтные магазины; расположение и арендная политика аналогична Retail Park).
Вместе с тем, в наименее востребованных в период кризиса торговых центрах будут оставаться низкие арендные ставки и большое количество вакантных площадей, если только собственники не решат перепозиционировать данный торговый объект для частных предпринимателей и небрендовых арендаторов, что, несомненно, кардинально повлияет на имидж объекта даже после выхода из кризиса.