Ориентир на малый бизнес

На рынке появились небольшие офисные блоки. Малые предприятия сегодня получают шанс стать арендаторами знаковых объектов

В начале 2000 года Александр вместе со своим партнером основал юридическую консультацию. Со временем компания развивалась, у нее росло число клиентов, увеличивался штат. «В конце 2006 года мы осознали, что нам необходим качественный офис. И начали его поиск, - рассказывает Александр. - Однако наши усилия оказались тщетными, за год с лишним мы так и не смогли подобрать помещение в 100-120 кв. м хотя бы в бизнес-центре класса В+. Предлагались в лучшем случае площади от 200 кв. м, но и такие предложения были большой редкостью».

До кризиса подобные ситуации были распространены на рынке. Из-за дефицита качественных офисных площадей девелоперы тщательно отбирали арендаторов, предъявляя к ним высокие требования. В таких обстоятельствах малым предпринимателям не приходилось рассчитывать на офис в бизнес-центре класса А. «Наша компания начала активную работу за месяц до разгара кризиса, поэтому мы не успели оценить все трудности поиска небольшого помещения в «докризисный» период, - говорит Виталия, владелица агентства по продвижению объектов и компаний на рынке коммерческой недвижимости. - В то же время нам доподлинно известно, что до кризиса с подобными проблемами сталкивались почти все небольшие компании».

Однако в сложившихся экономических условиях, когда доля вакантных площадей растет, а на рынок продолжают выходить новые объекты, девелоперы согласны на многое, в том числе сдавать маленькие площади. «Мы начали получать предложения от собственников и за несколько месяцев смогли подобрать себе помещение в 100 кв. м, - делится Александр. - И хотя наши доходы, как и у большинства компаний, сократились, мы решили воспользоваться возможностью и арендовать новый офис. Впрочем, по договору арендодатель может изменить ставку аренды через год - в соответствии с рыночной ситуацией».

По мнению экспертов, сегодняшняя лояльность девелоперов к представителям малого бизнеса - явление временное. Как только рынок начнет восстанавливаться, а крупные компании возобновят свое развитие, собственники снова могут «отвернуться» от небольших арендаторов. Ведь не случайно они стараются заключать краткосрочные договоры аренды, возможно, в дальнейшем они не захотят их продлевать с малыми предпринимателями.
Впрочем, небольшие компании хотят воспользоваться шансом и арендовать небольшой офис в высококлассных бизнес-центрах, ведь через некоторое время, вероятно, эта возможность будет утрачена. «С увеличением штата нашей компании, мы будем рассматривать предложения по переезду в качественный офис», - рассказывает Виталия.

Все на рынок
Если до кризиса собственники офисных зданий класса А старались сдавать в аренду преимущественно крупные блоки (500-1000 кв. м), то в сложных для рынка условиях, многие владельцы вынуждены предлагать небольшие помещения. «Это справедливо абсолютно для всех зданий, а залогом успеха здесь является гибкость арендодателей и их готовность находить нестандартные решения для арендаторов. Если нужно разделить этаж, предоставить отделку под специальные требования арендатора, то в настоящий момент это происходит практически в любом объекте», - отмечает Андрей Постников, директор по Европе, России и СНГ, услуги для корпоративных клиентов компании Jones Lang LaSalle.
C мнением г-на Постникова согласен и Александр Брылов, управляющий партнер, департамент коммерческой недвижимости Paul's Yard: «Практически все бизнес-центры класса А готовы предложить офисы малого метража, не говоря уже о бизнес-центрах класса B и особняках».

Впрочем, нельзя сказать, что все собственники безоглядно затевают перепланировку. Ведь дробление существующих помещений может привести к серьезным изменениям в инженерных системах здания. «В процессе сдачи и эксплуатации объекта, делить минимальный офис на более мелкие части проблематично, это нарушает нормальное функционирование всех систем здания (вентиляции, электрической сети, кондиционирования), и качество предоставляемых услуг неизбежно падает, - рассказывает генеральный директор компании Placon property management Алексей Коноплев. - Конечно, в условиях кризиса, и нам приходится делить офисные помещения, скажем, после съезда крупного арендатора, занимавшего целый этаж. Но, в любом случае, это куски не меньше тех, которые были заложены по проекту».
Безусловно, в настоящее время средний размер запрашиваемых площадей снизился. По данным компании Knight Frank, в I полугодии 2009 года средняя площадь арендуемого блока в бизнес-центрах класса А составила 600 кв. м, этот же показатель за аналогичный период 2008 года достигал 2200 кв. м. По данным компании Blackwood сегодня арендаторы запрашивают в среднем 150-800 кв. м.

Как рассказала Ольга Ясько, директор департамента аналитики Colliers International, как до кризиса, так и после него наибольшим спросом пользовались блоки площадью до 250 кв. м (более 30% от всего объема запросов). Однако если до кризиса количество заявок на такие площади поддерживалось ограниченностью предложения, то вовремя кризиса - реальным снижением запросов многих компаний.
Это обусловлено несколькими причинами, которые являются следствием экономического кризиса, а именно:
1. Компании сократили персонал, и для размещения офиса требуется меньшая площадь.
2. Компании строго контролируют расходы и, в том числе, изменили требования к рассадке (стараются уменьшить площадь на одно рабочее место), возможным дополнительным помещениям, например, меньше комнат для переговоров, меньше помещений под зоны отдыха или вообще их отсутствие и т. д.
3. Сегодня компании арендуют ровно столько, сколько необходимо в настоящий момент, а не занимают площади «на вырост».
По данным экспертов, сегодня небольшие офисные блоки предлагаются в аренду в следующих бизнес-центрах: «Морской Дом», «Новинский Пассаж», «Легион», Nordstar Tower, Omega Plaza, W Plaza, «Японский дом», «Шереметьевский» и другие. В «Москва-Сити» сдаются маленькие площади в таких комплексах, как «Федерация» и «Северная Башня».

Интересно отметить, что собственники, чьи здания проектировались в начале 2000 годов, оказались в выигрыше на данном этапе. «Эти объекты изначально строились в расчете на занимаемую арендатором среднюю площадь  в 1000 кв. м, соответственным образом были организованы и этажи. В 2007-2008 годах владельцы столкнулись с тем, что этажи были не оптимальны для типовых арендаторов с запросами 3000-5000 кв. м и более. В настоящий момент такие планировки могут быть более эффективны, так как позволяют легко организовать пространство для небольших компаний и удобный, разделенный доступ к офисам. В качестве примера можно привести такие комплексы как «Ситидел», «Легион 1», «SKY Варшавка», «Северная Башня» в «Москва-Сити» и другие», - говорит Андрей Постников.

Александр Брылов из недавних сделок по аренде небольших помещений называет аренду 200 кв.м. иностранным инвестиционным фондом в Midland Plaza, а также аренду помещения площадью 80 кв. м в особняке класса А на Арбатской компанией «Велти» (мобильные маркетинговые технологии). «Ранее эти объекты сдавались поэтажно от 900 кв. м», - подчеркивает г-н Брылов.
Кроме того, как рассказала Ольга Збруева, руководитель отдела по работе с арендаторами и покупателями Astera в альянсе с Atisreal International, компания EVYAP арендует 160 кв. м в Riverside Towers, в настоящее время договор находится в стадии согласования.
То, что было практически невозможно еще год назад, стало вполне распространенным сейчас. Резюмировав, можно сказать, что почти все собственники готовы сдавать вакантные площади и делить помещения, в зависимости от требований клиентов, если это позволяет сделать инжиниринговые системы здания.

Тамара Элбакидзе



журнал CRE 22-1(379)

декабрь 2 - январь 1
CRE №22-1 (379) Ознакомиться c PDF-версией можно ЗДЕСЬ Номер выпущен при поддержке PPF Real Estate Russia https://www.ppfrealestate.ru/ru MD Facility Management www.mdpm.ru     Raven Russia www.rrpa.ru   БЦ «Искра-Парк» https://hals-development.ru/   Sawatzky Property Management www.sawatzky.ru   Crocus Group https://crocusgroup.ru/   OZ МОЛЛ www.ozmall.ru   ПАО «КМЗ» http://www.kmzlift.ru/    PROFESSIONAL FACILITY MANAGEMENT www.pro-fm.com   Алютех htt...

Популярное

Управление недвижимостью

AFI доверила Sawatzky свой новый бизнес-центр

Управляющая компания будет отвечать за предэксплуатацию БЦ AFI2B площадью около 50 тыс. кв. м в районе станции метро «Белорусская».

12.01
Игроки рынка

ИКЕА инвестирует 1 млрд евро в развитие бизнеса в России

Компания завершила первый этап реновации «МЕГА Дыбенко», инвестиции в него составили 2,7 млрд рублей.

14.01
Аукцион

В Петербурге продают фарм-компанию с заводом и складом

Продажа 100% ООО «Фарма Капитал», на балансе которой находится завод со складом общей площадью 18 тыс. кв. м, ведется по поручению дочерних структур ПАО «Сбербанк».

15.01
Власть

Собянин продлевает ограничения

Собянин еще на неделю продлил запрет на ночную работу баров и ресторанов.
 
14.01
Открытие

В «Атриуме» открылся магазин дизайнерских украшений

Магазин площадью 50 кв. м стал самой просторной торговой точкой сети Poison Drop.

15.01
Игроки рынка

Stone Hedge отчитался за 4 месяца строительства БЦ Stone Tower

Монолит Tower А офисного квартала преодолел отметку в 50%, общая строительная готовность башни составляет 20%, а ввод в эксплуатацию запланирован на лето 2022 года.

14.01
Сделка

«Зорге 1» принял нового арендатора

В московском БЦ «Зорге 1» появился новый арендатор.
 
13.01

подпишись НА эксклюзивные новости cre