В начале 2000 года Александр вместе со своим партнером основал юридическую консультацию. Со временем компания развивалась, у нее росло число клиентов, увеличивался штат. «В конце 2006 года мы осознали, что нам необходим качественный офис. И начали его поиск, - рассказывает Александр. - Однако наши усилия оказались тщетными, за год с лишним мы так и не смогли подобрать помещение в 100-120 кв. м хотя бы в бизнес-центре класса В+. Предлагались в лучшем случае площади от 200 кв. м, но и такие предложения были большой редкостью».
До кризиса подобные ситуации были распространены на рынке. Из-за дефицита качественных офисных площадей девелоперы тщательно отбирали арендаторов, предъявляя к ним высокие требования. В таких обстоятельствах малым предпринимателям не приходилось рассчитывать на офис в бизнес-центре класса А. «Наша компания начала активную работу за месяц до разгара кризиса, поэтому мы не успели оценить все трудности поиска небольшого помещения в «докризисный» период, - говорит Виталия, владелица агентства по продвижению объектов и компаний на рынке коммерческой недвижимости. - В то же время нам доподлинно известно, что до кризиса с подобными проблемами сталкивались почти все небольшие компании».
Однако в сложившихся экономических условиях, когда доля вакантных площадей растет, а на рынок продолжают выходить новые объекты, девелоперы согласны на многое, в том числе сдавать маленькие площади. «Мы начали получать предложения от собственников и за несколько месяцев смогли подобрать себе помещение в 100 кв. м, - делится Александр. - И хотя наши доходы, как и у большинства компаний, сократились, мы решили воспользоваться возможностью и арендовать новый офис. Впрочем, по договору арендодатель может изменить ставку аренды через год - в соответствии с рыночной ситуацией».
По мнению экспертов, сегодняшняя лояльность девелоперов к представителям малого бизнеса - явление временное. Как только рынок начнет восстанавливаться, а крупные компании возобновят свое развитие, собственники снова могут «отвернуться» от небольших арендаторов. Ведь не случайно они стараются заключать краткосрочные договоры аренды, возможно, в дальнейшем они не захотят их продлевать с малыми предпринимателями.
Впрочем, небольшие компании хотят воспользоваться шансом и арендовать небольшой офис в высококлассных бизнес-центрах, ведь через некоторое время, вероятно, эта возможность будет утрачена. «С увеличением штата нашей компании, мы будем рассматривать предложения по переезду в качественный офис», - рассказывает Виталия.
Все на рынок
Если до кризиса собственники офисных зданий класса А старались сдавать в аренду преимущественно крупные блоки (500-1000 кв. м), то в сложных для рынка условиях, многие владельцы вынуждены предлагать небольшие помещения. «Это справедливо абсолютно для всех зданий, а залогом успеха здесь является гибкость арендодателей и их готовность находить нестандартные решения для арендаторов. Если нужно разделить этаж, предоставить отделку под специальные требования арендатора, то в настоящий момент это происходит практически в любом объекте», - отмечает Андрей Постников, директор по Европе, России и СНГ, услуги для корпоративных клиентов компании Jones Lang LaSalle.
C мнением г-на Постникова согласен и Александр Брылов, управляющий партнер, департамент коммерческой недвижимости Paul's Yard: «Практически все бизнес-центры класса А готовы предложить офисы малого метража, не говоря уже о бизнес-центрах класса B и особняках».
Впрочем, нельзя сказать, что все собственники безоглядно затевают перепланировку. Ведь дробление существующих помещений может привести к серьезным изменениям в инженерных системах здания. «В процессе сдачи и эксплуатации объекта, делить минимальный офис на более мелкие части проблематично, это нарушает нормальное функционирование всех систем здания (вентиляции, электрической сети, кондиционирования), и качество предоставляемых услуг неизбежно падает, - рассказывает генеральный директор компании Placon property management Алексей Коноплев. - Конечно, в условиях кризиса, и нам приходится делить офисные помещения, скажем, после съезда крупного арендатора, занимавшего целый этаж. Но, в любом случае, это куски не меньше тех, которые были заложены по проекту».
Безусловно, в настоящее время средний размер запрашиваемых площадей снизился. По данным компании Knight Frank, в I полугодии 2009 года средняя площадь арендуемого блока в бизнес-центрах класса А составила 600 кв. м, этот же показатель за аналогичный период 2008 года достигал 2200 кв. м. По данным компании Blackwood сегодня арендаторы запрашивают в среднем 150-800 кв. м.
Как рассказала Ольга Ясько, директор департамента аналитики Colliers International, как до кризиса, так и после него наибольшим спросом пользовались блоки площадью до 250 кв. м (более 30% от всего объема запросов). Однако если до кризиса количество заявок на такие площади поддерживалось ограниченностью предложения, то вовремя кризиса - реальным снижением запросов многих компаний.
Это обусловлено несколькими причинами, которые являются следствием экономического кризиса, а именно:
1. Компании сократили персонал, и для размещения офиса требуется меньшая площадь.
2. Компании строго контролируют расходы и, в том числе, изменили требования к рассадке (стараются уменьшить площадь на одно рабочее место), возможным дополнительным помещениям, например, меньше комнат для переговоров, меньше помещений под зоны отдыха или вообще их отсутствие и т. д.
3. Сегодня компании арендуют ровно столько, сколько необходимо в настоящий момент, а не занимают площади «на вырост».
По данным экспертов, сегодня небольшие офисные блоки предлагаются в аренду в следующих бизнес-центрах: «Морской Дом», «Новинский Пассаж», «Легион», Nordstar Tower, Omega Plaza, W Plaza, «Японский дом», «Шереметьевский» и другие. В «Москва-Сити» сдаются маленькие площади в таких комплексах, как «Федерация» и «Северная Башня».
Интересно отметить, что собственники, чьи здания проектировались в начале 2000 годов, оказались в выигрыше на данном этапе. «Эти объекты изначально строились в расчете на занимаемую арендатором среднюю площадь в 1000 кв. м, соответственным образом были организованы и этажи. В 2007-2008 годах владельцы столкнулись с тем, что этажи были не оптимальны для типовых арендаторов с запросами 3000-5000 кв. м и более. В настоящий момент такие планировки могут быть более эффективны, так как позволяют легко организовать пространство для небольших компаний и удобный, разделенный доступ к офисам. В качестве примера можно привести такие комплексы как «Ситидел», «Легион 1», «SKY Варшавка», «Северная Башня» в «Москва-Сити» и другие», - говорит Андрей Постников.
Александр Брылов из недавних сделок по аренде небольших помещений называет аренду 200 кв.м. иностранным инвестиционным фондом в Midland Plaza, а также аренду помещения площадью 80 кв. м в особняке класса А на Арбатской компанией «Велти» (мобильные маркетинговые технологии). «Ранее эти объекты сдавались поэтажно от 900 кв. м», - подчеркивает г-н Брылов.
Кроме того, как рассказала Ольга Збруева, руководитель отдела по работе с арендаторами и покупателями Astera в альянсе с Atisreal International, компания EVYAP арендует 160 кв. м в Riverside Towers, в настоящее время договор находится в стадии согласования.
То, что было практически невозможно еще год назад, стало вполне распространенным сейчас. Резюмировав, можно сказать, что почти все собственники готовы сдавать вакантные площади и делить помещения, в зависимости от требований клиентов, если это позволяет сделать инжиниринговые системы здания.
Тамара Элбакидзе
