Кризисная переориентация

Офис без аренды
В первую очередь кризис ударил по офисному рынку: многие западные компании, работающие в России, сократили свой штат, другие вовсе обанкротились. Российские участники рынка также занялись оптимизацией издержек. В результате арендные ставки на офисные помещения класса А и B упали более чем в два раза, а примерно 25% офисов оказались невостребованными. Девелоперы офисных проектов стали судорожно искать выход из ситуации.

Одним из решений стала организация на пустующих площадях галерей, а также проведение выставок и различных мероприятий. Во-первых, целевой аудиторией подобных мероприятий могут стать будущие потенциальные арендаторы. Во-вторых, такой ход позволяет «распиарить» проект. Первый раз эта технология была использована на Болотном острове, с территории которого была выведена фабрика «Красный Октябрь». Сегодня на месте фабрики предлагаются в аренду офисные площади, также там размещается несколько московских галерей. Более того, еще когда фабрика работала, был запущен первый проект, связанный с искусством, - «Арт-Стрелка», который открылся в гаражах «Красного Октября». По такому же принципу был создан «ПRОЕКТ_FАБRИКА» на территории фабрики технических бумаг «Октябрь». Кроме того, Mirax Group в 2008 году разместила в еще не построенной башне «Федерация» биеннале современного искусства.

Однако далеко не все девелоперы готовы доверить свои объекты современному искусству. Некоторые предпочитают более традиционные способы привлечения потенциальных арендаторов. Главный метод борьбы за арендаторов очевиден: низкие цены. Фактически некоторые компании готовы сдать офисы по цене эксплутационных расходов. Например, офис класса B в бизнес-парке «Румянцево» компании «Стройинвест», на пересечении МКАД и Ленинского проспекта, можно снять по 120 долларов за квадратный метр в год. При этом в стоимость аренды входит НДС и все коммунальные платежи, за исключением расходов на электроэнергию и телефонную связь, которые придется оплатить арендатору.

Компания «Консалт групп» сдает в аренду офисные комплексы «Синтез» на улице Угрешская и «Очаково» на Большой Очаковской улице по цене 200 долларов за квадратный метр. В стоимость также включены эксплутационные расходы, которые зачастую составляют до 100 долларов за квадратный метр в год. Существенные скидки, например, могут быть замаскированы под бесплатный ремонт или бесплатный переезд. До кризиса все эти услуги компания-арендатор оплачивала сама, а теперь нередко их берет на себя арендодатель.

Другой антикризисный способ заполнения офисного центра - мелкая нарезка площадей. Почти на каждом шагу в Москве можно увидеть объявления о наличии офисов площадью 50 кв. м: еще недавно с мелкими арендаторами владельцы большинства офисных центров класса A даже не стали бы говорить. Третья антикризисная технология сдачи площади - коворкинг, то есть коллективные офисы для фрилансеров. Конкретное офисное место закрепляется за человеком или он может использовать то место, которое свободно в момент его прихода. Суть же коворкинг-центра заключается в том, что в одном месте собираются люди, которые самостоятельно и в одиночку офис снять не могут.

Ставка на жилье
Если офисный центр уже построен, девелоперам и управляющим приходится придумывать различные методы оптимизации расходов. Однако в том случае, если комплекс находится на стадии проекта, у застройщика больше пространства для маневра - в частности, он может перепрофилировать участок. Сегодня наиболее модный вариант смены назначения участков «из офисов - в жилье». Офисы строить во многих местах сейчас просто бессмысленно: сдать их арендаторам не удастся. А на жилье спрос есть. Большая часть жилого фонда находится в аварийном состоянии, а подавляющее число жителей страны мечтают улучшить свои жилищные условия. Кроме того, ожидается, что спрос на жилье восстановится при выходе из кризиса намного раньше спроса на офисные помещения.

Некоторые компании с разрешения местной администрации уже приступили к перепрофилированию участков. Например, в августе 2009 года стало известно, что один из самых крупных проектов «Главстрой-СПб» - комплекс из 12 офисных зданий премиум-класса на Шкапина-Розенштейна в Петербурге - будет перепозиционирован в жилье. Фактически речь идет о застройке промзоны - депрессивного района города. При этом официально и окончательно от строительства офисов на этой территории компания не отказалась. Интересно, что девелопер уже несколько раз пересматривал концепцию проекта в угоду рынку. Изначально «Главстрой-СПб» планировал возвести многофункциональный деловой центр, потом - оптовый рынок, и вот теперь - жилье.

Вслед за «Главстроем-СПб» об аналогичном решении заявили и другие петербургские компании. Например, Центр развития проектов «Петербургская недвижимость» объявил о намерении перестроить бизнес-центр площадью 10 тыс. кв. м с уже возведенным цоколем, а Группа ЛСР хочет увеличить жилую площадь в составе проекта «Смольный квартал». По словам риэлтеров, эта тенденция уже перекинулась и на Москву. Некоторые столичные покупатели присматриваются к офисным особнякам для того, чтобы их реконструировать под жилье. Сейчас офисный особняк можно купить за 4-5 тыс. долларов за квадратный метр, тогда как цены на элитное жилье начинаются от 10 тыс. долларов. Так что такую операцию можно считать очень выгодной.

Новая тенденция переориентации на жилье касается не только офисной недвижимости. «В Петербурге есть ряд проектов, собственники которых перепрофилируют объекты. В частности, некоторые владельцы гостиниц планируют часть номерного фонда перевести в жилые апартаменты. Например, гостиница "Карелия" рассматривает возможность такого перепрофилирования», - говорит директор по маркетингу NAI Becar Наталия Черейская.

Торговые центры
Перепрофилирование происходит и в сегменте торговой недвижимости. Иногда это делается по тем же правилам, что и в офисном сегменте. Например, компания Capital Group решила организовать в комплексе «Город столиц» галерею. «Мы столкнулись с необходимостью временной переориентации торгового центра в составе многофункционального комплекса "Город столиц". Ведь торговые площади комплекса смогут заработать в полную силу только при условии сданных жилых помещений и всего офисного объема», - рассказывает директор департамента коммерческой недвижимости Captial Group Петр Исаев. Однако, по его словам, сроки реализации проекта при условии снижения деловой активности почти во всех сегментах экономики существенно удлинились.

Это общая проблема для многих девелоперов в «Москва-Сити»: возникли сложности с поиском потенциальных арендаторов офисов, а без заполненной офисной части запускать торговый центр бессмысленно. «Мы начали прорабатывать концепцию временного использования готовых площадей. Наиболее имиджевой и интересной нам показалась идея галереи современного искусства в составе МФК "Город столиц"», - говорит эксперт. В компании пока не раскрывают, какие именно объекты предполагается экспонировать. Однако не исключено, что совладелец Capital Group Владислав Доронин выставит в новой галерее свое собственное собрание супрематистов.

Бывают и другие способы вынужденной реконцепции торговых помещений. «В Санкт-Петербурге торговый центр "Варшавский экспресс" вместо казино и ресторана построил фитнес-центр и каток, что привело к увеличению покупательского потока», - говорит Наталия Черейская. В свою очередь, торговый центр «Нептун» разместил на верхнем этаже детские студии. «Я считаю это удачным ходом. Оставив детей в кружке, родители идут по магазинам», - говорит эксперт.

Смена концепции объекта под влиянием обстоятельств происходит на российском рынке уже не впервые. «Например, "Новинский пассаж" был задуман как отель, но потом из-за возросшего спроса на торговые и офисные площади стал торгово-офисным центром. Это пример удачной адаптации, в итоге площади оказались востребованными, а арендные ставки - высокими», - говорит партнер, руководитель отдела исследований C&W/S&R Денис Соколов.

По словам эксперта, другим примером служит многофункциональный комплекс «Аркадия». Он задумывался как офисный проект, но получил торговую составляющую в тот момент, когда ставки на торговые площади стали расти быстрее, чем на офисные. Однако зачастую быстрая смена концепции комплексов означает ее изначальную слабость: продуманный торговый центр в подходящем месте будет востребован, несмотря на кризис.

«В качестве примера можно привести лондонский торговый центр "Вестфилд", строительство которого обошлось в четыре миллиарда фунтов и который открылся в разгар кризиса в августе 2009 года. Его управляющие говорят, что это лишь первый из многих кризисов, которые предстоит пережить данному торговому центру, и что при их горизонте планирования сегодняшние проблемы незначительны», - говорит Денис Соколов.

Чистая экзотика
Встречаются и более экзотические варианты реконцепции. Так, по словам Наталии Черейской, в «Пулково-3» вместо части не пользующейся успехом парковки сделали картинг, который позволит возместить затраты на эксплуатацию паркинга. Еще дальше в вопросе антикризисного использования недвижимости пошли московские власти. В частности, недавно Владимир Ресин предложил открывать перехватывающие парковки на неиспользуемых стройплощадках на северо-западе Москвы. «Если мы используем строительные площадки, то сразу решим проблему перехватывающих стоянок в Митине», - заявил глава столичного стройкомплекса. По его словам, в ближайшие два-три года каждая машина в районе «будет иметь свое место».

В целом при смене концепции готового здания обычно предполагается создать некий временный, антикризисный формат. Этот формат должен позволить получать стабильный, пусть и небольшой доход от недвижимости. Эффективность таких мер не всегда бывает высокой, но многим владельцам некуда деваться - лучше получать с объекта хоть что-то, чем постоянно платить из своего кармана налоги и коммунальные платежи.

"Эксперт"