Московский street retail: итоги полугодия

Границы рынка
Какие именно объекты и с каким местоположением стоит рассматривать как часть московского рынка street retail, никем четко не определено. Методики различных компаний и различных аналитиков значительно отличаются по форме и критериям. Часто говорят об основных торговых коридорах, однако их списки разнятся. Одни аналитики учитывают 8–12 подобных коридоров, часть из которых – известные торговые и прогулочные улицы центра города, часть – крупные магистрали, связывающие центр и жилые районы. Другие причисляют к основным торговым коридорам 40 центральных улиц. При этом все в несколько неопределенном виде анализируют и понимают под совокупностью помещений, составляющих рынок, примерно одно и то же. В общем виде к рынку street retail могут быть причислены помещения, расположенные на первых этажах зданий и ориентированные на индивидуальную розничную продажу товаров и услуг (а это не только магазины, но и предприятия общественного питания, банковской розницы и пр.).
То есть понятие основных торговых коридоров является своеобразным методическим приемом, позволяющим выделять и анализировать ядро рынка – его самую яркую и привлекательную часть, положение в которой может характеризовать тенденции рынка street retail в целом. В подобном ключе компанией Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko выделены 12 лучших торговых коридоров (см. таблицу 1). Совокупная площадь торговых помещений на этих улицах в компании оценивается в 377 670 кв. м. А в компании Noble Gibbons/CB Richard Ellis общую площадь торговых помещений на наиболее популярных торговых улицах города (см. график 1) определяют в районе отметки 350 тыс. кв. м. Общим местом является то, что потенциал роста объема предложения на основных торговых коридорах практически исчерпан, то есть указанные цифры принципиально не меняются, а прирост новых площадей если и происходит, то нельзя сказать, что он значителен. Если попытаться оценить объем московского рынка в целом, то аналитики компании Paul’s Yard насчитывают на нем от 3000 до 5000 помещений, находящихся в более-менее активной части рынка. Максимальная оценка, с учетом помещений, пользующихся меньшим спросом, достигает 7000 объектов.

Предложение
В первом полугодии текущего года ситуация на рынке оценивалась как стабильная. Выхода большого количества площадей, как это произошло в 2004 году, когда подошли к концу сроки договоров аренды у ряда операторов на Тверской, не наблюдалось. Не отмечено и особо активной ротации арендаторов (она находится в обычных пределах – один-два оператора в месяц для основных торговых коридоров). В компании Jones Lang LaSalle отметили увеличение количества ликвидных помещений. Единственным примером появления на рынке значимого количества свободных торговых площадей стали помещения закрытых магазинов «Партия» и «Домино». Эти площади простояли на рынке практически всё полугодие (на текущий момент некоторые из них сданы) в связи с относительно высокой ценой 1 кв. м (по оценкам аналитиков Jones Lang LaSalle, $1000–2000 за 1 кв. м в год) и большим метражом помещений. По мнению аналитиков Paul’s Yard, в данном случае компания достаточно велика, чтобы позволить себе издержки, связанные с простоем площадей.
По сравнению с рынком торговых центров московский street retail – это узкий и небольшой рынок, лишенный потенциала серьезного экстенсивного роста. Если новые торговые центры вводятся в эксплуатацию почти каждый месяц, то на торговых коридорах за последнее время новых помещений не появлялось, за пределами центра рост общего предложения весьма медленный. В прошлом году аналитики Colliers International отмечали практику интенсификации использования имеющихся площадей – увеличения помещений за счет подвалов, вторых этажей и подсобных помещений. В целом же механизм появления на основных торговых коридорах свободных помещений связан с ротацией арендаторов по той или иной причине (высокие издержки, неудачное функционирование торгового объекта, изменение договоренностей с собственником, окончание срока договора аренды, сворачивание бизнеса и т. д.). Некоторые аналитики ожидают возможного поступления предложения помещений, освободившихся от игорных заведений, в случае если на игорный бизнес будут наложены ограничения городскими или федеральными властями.
Новые торговые помещения в районах, удаленных от центра, появляются в основном там, где идет активное строительство жилых кварталов. Это в основном микрорайоны у МКАД и даже за ней. По мнению специалистов Jones Lang LaSalle, актуальными для игроков московского рынка становятся территории, удаленные на 20–30 км от МКАД, то есть в городах Московской области, тяготеющих к Москве. Во многом эта актуальность связана с успешностью в последние годы многих торговых объектов, расположенных в районах массового скопления за пределами центра города.
Оказывают влияние на рынок подвижки в сфере собственности. По оценке аналитиков Paul’s Yard, с рынка постепенно вытесняются случайные либо непрофессиональные собственники, все большее распространение получает практика привлечения профессиональных управляющих.

Спрос
По оценке специалистов Jones Lang LaSalle, спрос на торговые помещения превышает предложение на рынке в 3–4 раза. Особенно высок спрос на покупку помещений. Ожидания арендаторов связаны с увеличением сроков аренды с нынешних 3–5 до желательных 5–7 лет. Можно отметить серьезный дефицит качественных помещений – с хорошим расположением, размерами, наличием больших витрин.
Спрос формируют как частные лица, имеющие средства для аренды торговых помещений и желание заняться бизнесом, так и крупные компании – спрос со стороны представителей известных брендов остается высоким, в последнее время среди них все чаще встречаются сетевые ритейлеры. Основная причина работы последних на основных торговых коридорах и в целом в центре – имиджевая. Компании, заботящейся об имидже, необходим торговый объект, витрина в знаковом районе Москвы. При этом многие подобные витрины убыточны из-за высоких арендных ставок, и основные прибыли ритейлер получает от других точек, расположенных, например, в торговых центрах и других районах города. Это, однако, не означает, что иметь прибыльные проекты в центре Москвы невозможно. Но чаще для прибыльности проекта необходима договоренность с собственником об адекватных арендных ставках или другие способы оптимизации расходов. Высокие издержки содержания имиджевых проектов поддерживают ротацию арендаторов – иногда «витрина» арендуется на период первичного развития бренда, когда ему необходима качественная реклама, далее оператор может уйти в более дешевые помещения.
В последнее время на рынок stret-retail активно вторглись банки, развивающие розничные проекты. Сейчас арендодателями банковские компании воспринимаются как респектабельный желанный клиент. В свою очередь, этот сорт игроков настроен на «белые» схемы взаимодействия и долгосрочные договоры аренды. В целом ситуация с развитием банковской розницы подтверждает тенденцию постепенного, медленного ухода в прошлое «черных», непрозрачных схем взаимодействия игроков на рынке.
Тенденцией стала ориентация на покупателей со средним уровнем достатка, уровень доходов и потребления среди которых в последнее время растет. Это происходит на фоне насыщения сегмента, обслуживающего наиболее состоятельных покупателей: в «премиум-ритейле» определены торговые объекты, цены и марки, новых не предвидится, уровень потребительского спроса вряд ли вырастет. Сетевые же проекты (к которым можно отнести и банковскую розницу) активно развиваются на волне роста потребительского спроса условного «среднего класса». Некоторые аналитики отмечают вытеснение сетевыми проектами многих из своих конкурентов, впрочем, в силу плотности и сформированности рынка расширение сетей имеет свои пределы. Платежеспособность сетевых ритейлеров и определенные форматы их торговых объектов подогревают спрос на помещения большой площади – от 2 тыс. кв. м. В сфере общественного питания ситуация аналогичная, однако речь идет в основном о сетях объектов небольшой площади – кофейнях, небольших кафе и пивных. Аналитики компании Noble Gibbons отмечают, что ввиду быстрого развития подобного типа сетей – небольших бутиков, магазинов «шаговой доступности», фаст-фуда, аптек, банковских офисов – на рынке ощущается дефицит площадей расхожего формата в 100–150 кв. м. Кроме указанных видов заведений развиваются книжные сети, сети одежды средней ценовой категории, детских товаров, торговля же бытовой техникой вошла в фазу насыщения.
В целом помещения долго не задерживаются на рынке. Специалисты Noble Gibbons говорят, что поиск подходящих помещений в центре города может занять от нескольких месяцев до нескольких лет. Ограничителем для потенциальных арендаторов могут оказаться только необоснованно высокие, не соответствующие ожиданиям арендаторов арендные платежи. При этом практика формирования ставок по подвальным и антресольным частям помещений на уровне основной площади, ранее вызывавшая отторжение у арендаторов, постепенно становится нормальной. Российские компании, впервые выходящие на исследуемый рынок, соглашаются практически на любые условия. Игроки рынка отмечают, что рассматривают возможность прихода на рынок и целого ряда зарубежных компаний, так что в перспективе спрос будет только расти.
По данным компании Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko, уровень свободных помещений по 12 лучшим торговым коридорам – 6,54%. Минимальный процент свободных помещений в июле отмечен на Новом Арбате – 2,13%, максимальный – на Петровке – 13,26%. По данным Jones Lang LaSalle, минимальный уровень свободных помещений отмечен на Арбате – 2%, максимальный – на Ленинском проспекте – 17,2%. Глава отдела исследований торговой недвижимости компании Noble Gibbons Нина Новикова отмечает, что если в целом, по данным компании, уровень свободных помещений на основных торговых коридорах составляет около 8%, то собственно для центральных улиц он падает практически до нуля, в периоды затишья достигая 2%.

Арендные ставки
Учитывая серьезную ограниченность предложения и высокий спрос, падения арендных ставок не предполагается, хотя они и оцениваются как высокие и не соответствующие по большей части ожиданиям арендаторов. Специалисты Paul’s Yard отмечают, что за прошедшее полугодие арендные ставки существенно не изменились, был небольшой рост, ориентированный на общие процессы, в том числе на инфляцию. Специалисты Noble Gibbons определяют рост на уровне 2–4% в год. За пределами центра рост арендных ставок определяется в 4–5% в год, при этом ставки для наиболее ликвидных помещений близки по значениям к ставкам основных торговых коридоров. По данным Paul’s Yard, средние ставки продажи выросли на Тверской, Арбате и Новом Арбате, однако резких скачков ставок не замечено. Максимальные уровни ставок аренды ($5500 за 1 кв. м в год) и продажи ($12 тыс. за 1 кв. м), зафиксированные в прошлом году, не преодолены.
По данным компании Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko, средняя арендная ставка по 12 лучшим торговым коридорам в июле составила $1514 за 1 кв. м в год. Аналитики Noble Gibbons отмечают, что базовые арендные ставки на престижных торговых коридорах составляют $2000–5000 за 1 кв. м в год. Хотя в пределах Садового кольца еще можно найти предложения торговых площадей по $800 за 1 кв. м в год, основное число сделок, по данным компании, заключается в пределах $1200–1800 за 1 кв. м в год. Арендные ставки на магазины, расположенные между Садовым кольцом и МКАД, значительно варьируются ($400–3000). Максимальные базовые арендные ставки, рассчитанные по методике Jones Lang LaSalle, составили $4250 за 1 кв. м в год. Для помещений за пределами торговых коридоров в компании оценивают арендные ставки на уровне $1300 за 1 кв. м в год – в непосредственной близости от пересадочных узлов общественного транспорта и в целом для мест с интенсивным людским и автомобильным потоком, при углублении же в спальные районы ставки падают до $600 за 1 кв. м в год. Новые помещения на первых этажах новостроек в новых спальных районах можно снять по ставкам $350–500 за 1 кв. м в год, помещения за МКАД – $350–450 за 1 кв. м в год. «Арендные ставки будут оставаться на достаточно высоком, стабильном уровне», – отмечает консультант отдела торговых помещений Jones Lang LaSalle Юлия Дровянникова. Директор по развитию Paul’s Yard Балла Фай считает, что ставки аренды могут упасть лишь в случае общей экономической стагнации.

Тенденции
Еще раз отметим значимые для рынка тенденции, как проявившиеся так и подтвердившиеся в минувшем полугодии:

• Общая стабильность рынка при спокойном, умеренном росте и растущей активности уступающей при этом активности на рынке торговых центров.
• Рост доходов населения, особенно лиц со средним уровнем доходов. Рост потребительского спроса.
• Опирающееся на рост доходов средней категории потребителей развитие сетевых проектов – торговых, общественного питания, банковских. 
• Дефицит помещений в 100–150 кв. м, повышенный спрос на крупноформатные торговые помещения.
• Распространение относительно прозрачных, формальных схем взаимодействия арендодателя и арендатора.

Прогноз
Резких изменений и колебаний на таком сравнительно небольшом рынке, как московский street retail, не ожидается. Появления значительных объемов площадей на рынке можно ожидать в связи с очередными волнами массового окончания сроков арендных договоров. С тех пор как около пяти лет назад были «сняты сливки рынка», аналитики говорят о спокойной работе и планомерном повышении ставок. Инвестиции в торговую недвижимость основных торговых коридоров являются хорошим вложением. Ввиду того что сектор торговой недвижимости основных торговых коридоров «не зарабатывает» сам и зависит от поступлений денежных средств из других областей городской и национальной экономики, его стабильность связана со стабильностью макроэкономической. В среднесрочной перспективе опасными для рынка могли бы стать общеэкономическая стагнация, торможение роста потребительского спроса, неосторожные политические решения. Для секторов, испытывающих насыщение, значительной оказывается конкуренция со стороны торговых центров, куда уходят, например, операторы торговли бытовой техникой. В целом аналитики отмечают качественный рост рынка, повышение стандартов работы торговых операторов, постепенную цивилизацию отношений участников рынка, приближение московских торговых улиц по облику к европейским образцам.