Мастер-план, или Сказка для инвестора

Мастер-план - это модель дальнейшего развития проекта, один из инструментов привлечения инвестиций. По сути, это реализованная идея девелопера с техническими и экономическими расчетами, планировочными решениями и 3D-моделями с привязкой к определенному земельному участку. Мастер-план необходим прежде всего для приведения ваших мыслей в порядок, дабы в достойном виде представить проект на суд инвестора.
Конечно, мастер-план - это не необходимость, это скорее то, что сократит вам время и окупит вложенные средства. К тому же он не является обязательным документом по российскому законодательству. Чаще всего его заказывают для больших проектов со сложной внутренней логистикой, где нужны не только архитектурно-строительное решения, но и расчет по техническим и технологическим показателям, где необходимо вписаться в окружающее пространство, рассчитать транспортные потоки. Комплексное освоение территории - вот суть мастер-плана.
Если по порядку, то весь процесс работы над мастер-планом условно делится на два этапа: разработка концепции и детальное проектирование. Начинать стоит с описания маркетинговой концепции, причем уже подготовленной - самостоятельно или вашими консультантами. Кроме того, необходимо провести анализ рынка и местоположения объекта, определиться с экономическими и техническими требованиями. Четкое описание ваших пожеланий с учетом всех ограничений - первый шаг к успешной и продуктивной работе с архитекторами. Затем следуют несколько предварительных вариантов планировочных решений, так сказать «от руки», на основе одного из которых и происходит переход к детальной проработке функциональных зон, технических коридоров, внутренних схем зданий и сооружений. В идеале после каждого из этапов нужен тайм-аут для принятия окончательного решения и внесения всех корректировок. Не пытайтесь договориться обо всем на встрече, возьмите время подумать.
Ни один грамотно составленный мастер-план не обойдется без инженерной и транспортной составляющих. Стоит задуматься о системах энергосбережения и экологическом аспекте. В России им уделяется гораздо меньше внимания, чем на Западе. Даже незначительные характеристики планировки и ландшафтного дизайна способны повысить ценность проекта и сэкономить будущие затраты на содержание. Например, можно сделать крышу офисного здания сокращающей электропотребление или систему внешних жалюзи, экономящих затраты на кондиционирование. На наш взгляд, минимальное, что может сделать девелопер, это повысить процент озеленения территории, не поскупиться на зону отдыха и пешеходную дорожную сеть. Если у проекта есть ресурсы подключения к существующим сетям, не стоит «городить» собственные подстанции и бурить скважины - это лишние затраты и нагрузка на экологию. Рассчитывайте инженерную концепцию с первого этапа мастер-плана, рассмотрите все возможные варианты подключения, хорошенько проработайте схему организации движения с учетом российских климатических условий и ментальности. То, что успешно работает в Европе или США, необязательно будет работать в России.
Рассмотрите несколько вариантов развития. Возможно, стоит предусмотреть поэтапную систему строительства с возможностью последующей доработки в условиях изменяющегося рынка.
Мастер-план можно сделать внутренними ресурсами, для чего необходимо иметь в своем штате опытных профессионалов. Готовьтесь к трудностям и значительному расширению штата. Прежде всего вам понадобится архитектор, инженер, дизайнер, проектировщик, аналитик. Однако если вы сомневаетесь в своем опыте, нанимайте профессиональных консультантов, в портфеле которых уже есть не один подобный проект. Выбор финансовой составляющей остается за вами - от именитых архитектурных школ до частных проектировщиков российского происхождения. В существующих условиях лучше всего проводить тендер среди компаний. Пусть вас не пугает изначальная цена коммерческого предложения, еще раз перечитайте контракт и убедитесь, что прорисовка, например, бизнес-парка, действительно необходима именно с пяти ракурсов и никак не меньше.
Таким образом, мастер-план - дело хлопотное и требует максимальной концентрации всей команды. Но при грамотной работе окупит все вложенные средства и позволит сэкономить на последующих проектных работах