Кредитная история

Запретная тема
Как сегодня происходит общение сотрудников банка с девелоперами, науке достоверно неизвестно, но результат очевиден: банки вычеркнули девелоперов из списка приоритетного кредитования. Эксперты рынка утверждают, что объем кредитов девелоперам за I полугодие 2009 года сократился примерно в пять раз по сравнению с аналогичным периодом 2008 года.

«До кризиса использовались две схемы финансирования - залоговая (под залог недвижимости, земельных участков и т. д.) и проектная (под залог будущих доходов). Сегодня банки предпочитают первую схему. В 2009 году объемы банковского кредитования девелоперов сократились более чем в пять раз», - говорит Евгений Вдовин, финансовый директор «Велес Капитал Девелопмент».

Известно, что Сбербанк и ВТБ сократили кредитование строительной отрасли в три раза. Если в I полугодии 2008 года эти банки выделили на строительные проекты около 290 млрд и 99,725 млрд рублей соответственно, то в I полугодии 2009 года девелоперы получили от Сбербанка всего 99 млрд руб., а от ВТБ - 37,6 млрд рублей.

«На июль 2009 года объем кредитов, выданных Сбербанком строительным компаниям Санкт-Петербурга, составлял 63 млрд руб., за I полугодие 2009 года кредитный портфель увеличился всего на 4 млрд рублей, в то время как в I полугодии 2008 года этот показатель составлял около 20 млрд рублей, - говорит Андрей Соколов, руководитель аналитического департамента Гильдии управляющих и девелоперов. - ВТБ Северо-Запад исключил строительство из приоритетных отраслей кредитования на 2009-2010 годы, тогда как в 2008-м оно занимало лидирующее положение среди отраслей экономики. Коммерческие банки практически ушли с рынка кредитования строительной отрасли. В 2009 году свернули программу кредитования строительного сектора Номос-банк, Абсолют Банк и другие».

После неосторожного выступления директора управления финансирования строительных проектов Сбербанка Алексея Чувина на конференции, во время которой он предположил, что осенью банки столк­нутся с проблемой просроченных кредитов, тему кредитования девелоперов банки старательно обходят стороной. «Сейчас многие банки в качестве отступных берут недвижимость, которую они кредитовали. Если у них возникнут трудности с капиталом, они будут вынуждены сбрасывать эти активы сейчас, не дожидаясь хороших времен, - говорил в мае этого года Алексей Чувин. - Поэтому предложение проектов на рынке может оказаться значительно больше, чем сейчас». Спикер также предположил, что осенью нехватка ликвидности вынудит девелоперские компании начать массовую распродажу, что приведет к очередному падению цен на недвижимость. Пока мрачные прогнозы г-на Чувина относительно выброса на рынок огромного числа проектов не оправдались, однако строительные компании банки во избежание еще больших проблем креди­туют очень неохотно.

Отказались комментировать тему кредитования девелоперов ВТБ, Банк Москвы, Промсвязьбанк. В Альфа-банке свой отказ объяснили тем, что сегодня «все кредитные сделки банка с девелоперами носят индивидуальный характер». В пресс-службе Дойче Банка отметили лишь то, что банк осуществляет выборочное кредитование завершенных объектов недвижимости класса А в Москве.

По данным пресс-службы ВТБ, за первое полугодие 2009 года банк выдал девелоперам кредитов на $1,3 млрд, в то время как с сентября по декабрь 2008 года кредитов было выдано на $1,8 млрд.

Как рассказали в пресс-службе глав­ного банка страны, «Сбербанк продолжает кредитовать застройщиков и выполняет все взятые на себя обязательства по заключенным договорам во всех сегментах коммерческой недвижимости и в области жилищного строительства». В качестве примера приводится кредит, предоставленный ЗАО «Каширский двор», на сумму $25 млн (общий размер инвестиций в строительство превысил $42 млн). ТК расположен на территории известного в Москве рынка строительных материалов «Каширский двор - 1», на пересечении Каширского шоссе и Коломенского проезда. Общая площадь комплекса - 21 тыс. кв. м. Открытие комплекса прошло в июле 2009 года.

В сентябре 2009 года Западно-Си­бирское отделение Сбербанка России ре­­финансировало затраты по строительству торгового центра «А*Мега», открывшегося в Тюмени в июне 2009 года. ТЦ «А*Мега» представляет собой современный комплекс по продаже строительных материалов общей площадью 5,5 тыс. кв. м.

В конце сентября 2009 года Сбер­банк открыл кредитную линию ООО «УралИнвест» в размере 590 млн рублей для завершения строительства ТРК «КомсоМолл» в Екатеринбурге. Общая площадь комплекса - около 90 тыс. кв. м, открытие запланировано на начало 2010 года. Как видно, все три проекта относятся к сегменту торговой недвижимости, строительство этих объектов было начато до кризиса. Ни одного нового проекта в области коммерческой недвижимости, получившего кредит в последние несколько месяцев, в банке не назвали.

«Кредиты, которые выдаются государственными банками, касаются преимущественно рынка жилья. Из секторов коммерческой недвижимости способна привлечь кредитование торговая недвижимость как наименее пострадавшая от кризиса, - считает Андрей Соколов. - Так, Сбербанк в 2009 году выдал строительной компании «Бриз» кредит на $338 млн на строительство ТРЦ Galeriа в Петербурге, $100 млн получила компания Central Market LLC на строительство ТЦ Tsvetnoy Development в Москве, кроме того, выделены кредиты на строительство гипермаркета «Твой дом» в Воронеже, ТЦ «7 холмов» в Чебоксарах».

Если раньше проектное финансирование осуществлялось практически всей первой двадцаткой банков, сейчас финансирование новых проектов ограничено как по количеству банков, так и по количеству сделок.

Новые условия игры
За последний год принципиально изменились условия кредитования. Значительно возрос размер собственных средств, необходимых для того, чтобы банк принял участие в финансировании. «Условия кредитования ужесточились, - считает Евгений Вдовин, финансовый директор «Велес Капитал Девелопмент». - Теперь банк обязательно требует залог, причем залог должен не находиться в проекте, то есть компания должна иметь свободные активы, земельные участки, недвижимость, приносящую прибыль. Также банки все чаще требуют, чтобы строительные работы над проектом были завершены более чем на 50%».

Выросли и требования банка к концепции объекта по сравнению с безоблачным докризисным временем. Банки более требовательно относятся к локации объекта, адекватной концепции и прочим составляющим, которые делают проект привлекательным: грамотный девелопер, сильный генподрядчик, правильно выстроенные отношения и связи внутри проекта. Уровень погружения в проект банка вырос, и это понятно: неопределенность на рынке и так высока, поэтому кредитор не может позволить себе выделить средства для объекта, в успехе которого он сомневается хотя бы на йоту.

Сегодня для получения финансирования девелоперу, чтобы убедить банк в том, что проект достаточно устойчив, необходимо ответить на широкий круг вопросов, связанных с теми или иными составляющими развития проекта. А банку, чтобы разобраться в проекте, необходимо рассмотреть его с разных сторон - с точки зрения архитектуры, планировки, качества, концепции, будущих арендных ставок. Тщательно банк изучает и компанию-заемщика. Например, Сбербанк сегодня более пристально интересуется не только размером и структурой уставного капитала заемщика, но и номенклатурой выпускаемой продукции или услуг, долей на рынке по основным видам продукции, основными отечественными и зарубежными конкурентами, распределением рублевых и валютных потоков.

«В настоящее время условия кредитования стали более консервативными. Банки внимательно следят за изменениями макро- и микроэкономических факторов, а также тенденциями в тех или иных отраслях, - рассказывает Оксана Панченко, руководитель дирекции обслуживания и финансирования корпоративных клиентов, член правления ЗАО «Райффайзенбанк». - Не является исключением и рынок коммерческой недвижимости, который исторически являлся более рискованным. Кредитование коммерческой недвижимости - это долгосрочное финансирование. Сократилось число банков, которые располагают достаточными для крупных сделок проектного финансирования «длинными» и недорогими пассивами, что, как следствие, ведет к снижению объемов долгосрочного кредитования. В связи с тем, что на рынке сегодня спрос на финансирование значительно превышает предложение, банки выбирают единичные, хорошо структурированные проекты с залогами, ликвидность которых не вызывает сомнения даже в период спада. К таким можно отнести проекты на более позднем этапе строительства или недостроенные проекты с меньшим коэффициентом LTV (соотношение стоимости кредита к рыночной (или оценочной) стоимости залога), а также высоким коэффициентом DSCR (коэффициент обслуживания покрытия долга) и т. д.».

Как рассказали в пресс-службе Сбер­банка, в качестве залогов используется все, что связано с объектом строительства: права на земельный участок (собственность, долгосрочная аренда), на котором осуществляется строительство, объекты недвижимости; залог имущественных прав; залог акций / долей участия; залог активов, не связанных с проектом. Также возможно дополнительное обеспечение в зависимости от оценки рисков по проекту. В Дойче Банке в качестве залога в основном рассматривают уже готовые объекты недвижимости.

До кризиса огромное количество проектов было кредитовано в долларах. Сейчас же долларовые кредиты не популярны - девелоперы опасаются возможного обвала рубля. Справедливости ради, нужно отметить, что мало кто из банков и предлагает кредит в долларах.

Рублевые ставки в 11% для проектного финансирования до кризиса мог позволить себе только Сбербанк, да и то только в очень ограниченном количестве проектов. Реальной ставкой на этапе строительства были 14%, а по завершении объекта, во время его наполнения арендаторами, - 12,5-13%. Остальные банки кредитовали с более высокими процентами - от 15% и выше (в рублях). Были высококачественные уникальные проекты и с более низкими ставками, но их было немного.

«Ужесточились и формальные требования к кредиту, - говорит Евгений Вдовин. - Известная на рынке, прозрачная компания может получить кредит под 15-20% годовых. Компания не очень известная, с непрозрачной отчетностью не получит кредит и под 30% годовых».

Причиной осторожной политики банков являются высокие риски невозврата, рост текущей задолженности девелоперов и строителей, банкротство строительных компаний и сложность объективной оценки залоговых объектов недвижимости. Отсюда и повышенные требования к заемщикам, и высокие кредитные ставки - 15-20% годовых, тогда как для строителей и девелоперов максимально приемлемый уровень ставок находится в пределах 10-13% годовых. «Банки не пойдут на риски, пока конечный спрос не начнет восстанавливаться, - считает Андрей Соколов. - Для того чтобы получить кредит, помимо хорошей репутации и финансовой устойчивости, компания должна доказать устойчивый спрос в будущем. Это возможно при наличии гарантированного государственного заказа или стабильных показателях операционной деятельности. Да и сами девелоперы и строители в большинстве случаев замораживают проекты не столько по причине недоступности банковского кредитования, сколько из-за отсутствия конечного спроса. Конечный спрос на недвижимость остается на низком уровне, а такие негативные явления, как увеличение темпов падения ВВП, объема инвестиций, оборотов розничной торговли и реальных доходов населения, говорят о грядущем ухудшении экономической ситуации. В итоге на осень ряд компаний запланировали очередное сокращение расходов, количество банкротств к концу года в сфере строительства может увеличиться.

Источник: CRE