Как известно, все объекты недвижимости уникальны. Оценка же стоимости выполняется по определенным, точно описанным стандартам. До того, как приступить к работе, оценщик обязан ознакомиться с объектом и получить о нем полную информацию. Однако заказчик, как правило, не может, а иногда и не хочет предоставить оценщику исчерпывающую техническую и правовую документацию о состоянии объекта и его окружении. Оценщик, не являясь техническим экспертом или юристом, вынужден формулировать предположения, на основании которых он производит оценку. По этим причинам ни один отчет не обходится без множества допущений и предположений оценщика относительно физического и правового состояния объекта оценки, его положения на рынке. Нередко бывает, что заказчик требует от оценщика выполнить оценку в предположении, что здание обладает или будет обладать особыми свойствами, которых на деле нет. Если такие гипотетические условия в принципе возможны, оценщик может считать их существующими и учитывать при оценке стоимости.
Характер предположений
Предположения, на основе которых выполняется оценка, делятся на две группы: общераспространенные и особые. К первым относятся обычные в практике оценки допущения относительно физического состояния объекта и его инженерных систем, правового режима владения и эксплуатации. Такие допущения и оговорки предназначены для того, чтобы ограничить ответственность оценщика в тех случаях, когда проведение специального технического или юридического анализа не представляется возможным или не является целесообразным в соответствии с заданием. Обычно при оценке рыночной стоимости в отчет включаются предположения, что «права собственности на объект оформлены законным образом», «сделка купли-продажи объекта может быть оформлена обычным порядком», «физический износ элементов здания и его инженерных систем соответствуют его возрасту» и т. п.
Ко вторым относятся особые предположения и гипотетические (предполагаемые) условия, которые мы рассматриваем в этой статье.
Особые предположения (extraordinary assumptions) - это предположения, относящиеся к объекту или условиям оценки, которые выходят за рамки обычных предположений для аналогичных объектов или для данного рынка. Делаются в том случае, если оценщик не может проверить и подтвердить сведения об определенных характеристиках объекта или рыночных условиях, имеющих существенное значение для определения стоимости, но не имеет оснований отвергать их.
Особые предположения чаще делаются по инициативе оценщика, когда он, не имея документальной базы, вынужден формулировать их по согласованию с заказчиком, не как факты, а как предположения, принимаемые без доказательств.
Такие особые предположения согласовываются с заказчиком и формулируются при заключении договора. Оценщик в своей работе использует их как данность, то есть, относится к ним как к установленным фактам, влияющим на стоимость,
Примеры особых предположений:
1. Оценка строящегося объекта делается в предположении, что объект будет завершен к определенному сроку и далее начнет нормально функционировать.
2. Оценщик при знакомстве с объектом наблюдает признаки загрязнения среды, но, не имея официального заключения об уровне загрязнения объекта и окружающей территории, включает в договор предположение, что на территории объекта отсутствуют опасные вещества и загрязнения.
3. Оценка нового производственно-складского здания делается в предположении, что градостроительные нормы разрешают этот тип застройки в данном месте, хотя на дату оценки официальных планировочных документов, подтверждающих или опровергающих такое использование, оценщику не предоставили.
4. Оценивается новый торговый центр, при условии, что все 100% его площадей в течение трех ближайших месяцев будут сданы в аренду по рыночным ставкам с указанием арендуемых площадей и ставок аренды.
5. Оценивается стоимость объекта недвижимости при условии, что соседи заинтересованы в покупке этого объекта с премией к его рыночной стоимости (преследуя, так называемый, синергетический эффект от его присоединения к своему объекту).
6. Оценка строящегося здания делается в предположении, что оно будет в срок присоединено к системе централизованного электроснабжения, однако оценщик не располагает официальным документом, подтверждающим это
7. Оценка встроенного помещения в нежилом здании делается в предположении, что площади общего пользования и инженерные коммуникации доступны и будут далее доступны владельцу помещения на общих основаниях.
Гипотетические условия
Если заказчик и оценщик договорились считать в рамках оценки некоторые факты или обстоятельства существующими, хотя им известно, что они не имеют места в действительности, - речь идет о гипотетических условиях.
Гипотетические условия (hypothetical conditions) - это определенные факты или обстоятельства, которые в действительности не имеют места, но по условиям договора (обычно по настоянию заказчика) предполагается, что в отношении объекта они существуют или будут существовать. Гипотетические условия замещают известные заказчику и оценщику существенные факты о физическом, правовом, экономическом состоянии объекта или рыночной среды.
Гипотетические условия чаще формулируются заказчиком и служат ему для оценки возможностей, которые могут увеличить стоимость объекта, или реже, для оценки возможных опасностей, которые могут ее снизить. Чтобы показать, как влияет гипотетическое (несуществующее в действительности) обстоятельство на стоимость, стандарты RICS, например, рекомендуют оценщику предложить заказчику выполнить оценку в двух вариантах - с данным гипотетическим условием и без него, в реальных условиях.
Примеры гипотетических условий оценки:
1. Оценивается участок земли сельскохозяйственного назначения в предположении, что участок переведен в категорию «земли поселений» с разрешением коттеджной застройки.
2. Оценивается стоимость действующей гостиницы в предположении, что на дату оценки ею управляет известный международный оператор.
3. Оценивается земельный участок, приобретенный для строительства многофункционального комплекса, в предположении, что изменен действующий высотный регламент и увеличена допустимая плотность застройки.
4. Оценивается стоимость действующего офисного центра в предположении, что на дату оценки и далее рыночная арендная плата, уровень недозагрузки площадей и операционные затраты составляют определенные заказчиком величины.
5. Оценивается рыночная стоимость складского комплекса в предположении, что он управляется успешным квалифицированным оператором, хотя на деле это не так, и финансовые показатели объекта ниже средних по отрасли.
6. Оценивается земельный участок под жилую застройку в предположении, что проходящая по нему линия электропередач и газовая магистраль перенесены.
Формулировки и ссылки
Международные (IVS, EVS) и национальные стандарты оценки (ФСО, RICS, USPAP, CUSPAP) уделяют большое внимание особым предположениям и гипотетическим условиям выполнения оценки. Все они без исключения требуют, чтобы общие, особые предположения и гипотетические условия были точно и недвусмысленно сформулированы и в договоре на оценку и в отчете.
Гипотетические условия обычно формулируются заказчиком. Но бывает так, что до начала работы оценщик и заказчик не могут точно сформулировать особые предположения и гипотетические условия, которые существенно влияют на оценку, и которые выявятся только в ходе работы. Даже опытному оценщику приходится иногда прилагать большие усилия в ходе предварительных переговоров с клиентом, чтобы догадаться, что в работе придется использовать особые предположения, затем сформулировать их, согласовать с клиентом и внести в договор. Если такие условия формулируются уже в ходе работы, они должны быть внесены в договор и в техническое задание в качестве официально оформленного дополнения.
Особое внимание все стандарты уделяют требованию явного описания общих и особых предположений в тесте отчета. Содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение пользователей отчета об оценке, а также допускать неоднозначного толкования, поэтому даже в кратком отчете оценщик должен перечислить все без исключения общие и особые предположения, а также гипотетические условия, принятые как факты для данного объекта при оценке его стоимости. Такое же обязательное требование относится и к любому цитированию результатов отчета.
Последнее важнейшее требование стандартов: особые предположения должны быть разумными, реалистичными, уместными и обоснованными в отношении конкретных условий данной оценки. Это требование существенно ограничивает возможный произвол заказчика или оценщика при формулировке и использовании результатов работы с гипотетическими условиями.
CRE
