Обзор рынка промышленной недвижимости Московского региона

Определения
Существует определенная путаница в определении и различении складского и промышленного рынков недвижимости. Как говорит Рубен Алчуджян, директор департамента складской недвижимости Colliers International, причины путаницы языковые и культурологические: то, что американцы называют warehouse market, в Соединенном королевстве – industrial market. Российская склонность использовать международные слова без должного семантического уточнения, а также неразвитость обоих рынков (складского и промышленного) и стали причиной смешения представлений о них. Между тем рынки эти разные: по словам Алексея Новикова, старшего консультанта отдела складской и индустриальной недвижимости Knight Frank, если складской сегмент относительно цивилизован, то в области индустриальной недвижимости клиент по-прежнему предоставлен сам себе. Собственно, в неразвитости и заключается основная специфика индустриального рынка. Складской рынок воспринимается в основном через призму его ядра – современного сегмента с «бесплатным» приложением из старых, некачественных помещений. У рынка промышленных сооружений подобного ядра нет, он весь «бесплатное приложение». Его помещения в основном ветхи, игроки малы, инвестиции мизерны, мотивации темны и запутанны.

Спрос
Спрос на данном рынке распадается на две составляющие: спрос на помещения под производство и спрос на производственные помещения. Под вторым понимается заинтересованность в помещениях и землях под промышленными предприятиями с целью их использования в непроизводственных целях. Первый вид спроса предъявляется так называемыми «новыми промышленниками». Часть из них – создающие в России свое производство иностранные компании. Российских производителей, в свою очередь, разделим на «крупных» и «мелких».
«Мелкие» – чаще арендаторы, владеющие вспомогательными или ориентированными на частный спрос производствами – типографиями, цехами деревообработки, производствами пуговиц и т. п. «Крупных» аналитики рынка определяют по желанию и возможности купить помещение или землю под производство. Подобные предприятия обычно ориентируются на массовый потребительский спрос, что предполагает широкую отраслевую принадлежность, за исключением тяжелой промышленности. Основным фактором для мелких промышленников, которые, по мнению Алексея Новикова, преобладают среди игроков рынка индустриальной недвижимости Москвы, является цена. «Цены на современные помещения, существующие, например, на складском рынке неподъемны для большинства производителей, – говорит г-н Новиков. – В связи с этим большинство компаний, занимающихся производством, вынуждены занимать пустующие производственные площади старых заводов». Мелкие арендаторы при этом занимают даже низкокачественные помещения, из-за чего они редко пустуют. Компании, имеющие средства, вкладывают значительный их объем в переоборудование данных помещений под свои нужды.
Следующая ступенька: спрос на площадки промышленного назначения, инфраструктурой и статусом которых можно воспользоваться для создания новых производственных объектов. «Что касается инфраструктуры, – говорит Владислав Лукиан, консультант по индустриальной и складской недвижимости GVA Sawyer, – то три главные вещи необходимые производителям, – это газ, вода и электричество». «Еще лучше, когда есть тупиковая железнодорожная ветка». «Решающий фактор в выборе между новым строительством и реконструкцией, – продолжает г-н Лукиан, – ограниченность в средствах: если цена готового производственного помещения «под ключ» колеблется в диапазоне $760–900 за 1 кв. м, то реконструкция обходится значительно дешевле – $220–400 за 1 кв. м». Разница между крупными и мелкими промышленниками наблюдается и в размещении: если небольшие арендаторы находят себе площади в Москве, то любое крупное производство или сборка, влекущие за собой большие потребности в площадях и рабочей силе, по словам Алексея Новикова, автоматически «выталкиваются» за пределы Москвы высокой стоимостью и первого и второго.
Большинство западных компаний, – рассказывает Алексей Новиков, – создают производства «с чистого листа», на неприспособленных площадках. Примерами могут служить заводы компаний «Марс» и «Кампина» в Ступинском районе, «Эрманн» и «Хохланд» в Раменском. Такая тактика наиболее характерна для крупных производственных компаний, для которых затраты на подведение коммуникаций в «чистое поле», а также организацию автобусных маршрутов для доставки сотрудников на производство не являются существенными в масштабах проекта. При этом они получают площадку с отличной экологией, удобное для логистики место и возможность строить свое производство по тем базовым проектам, которые уже функционируют в других странах.
Владислав Лукиан замечает, однако, что некоторые западные компании отметились и среди арендаторов: два года назад многие иностранные компании активно подбирали имущественные комплексы или здания советских НИИ в черте МКАД. Популярностью пользовались площадки, например, в районе Текстильщиков и Ижорской улицы. Снимая за небольшие деньги этажи в неприспособленных помещениях, они брали получение согласований на себя. «Сейчас эти компании осели и захватили определенную долю московского рынка, – говорит Владислав Лукиан. – И они заинтересованы в переводе производств на постоянную основу; потому возрос спрос на площадки размером до 1–1,5 га в ближайшем Подмосковье (25–30 км от МКАД)». В связи с тем, что вопросы транспортной доступности для производства менее важны, чем для складских комплексов, наиболее разумна ориентация на восточное направление. «Здесь оптимальнее ценовая политика, по сравнению с ключевыми для складского рынка Ленинградским или Новорязанским шоссе цены восточного Подмосковья ниже на 30%», – продолжает г-н Лукиан. Аналитики GVA Sawyer ориентируют клиентов на доли обанкротившихся имущественных комплексов или недостроенные объекты.

Редевелопмент промышленных зон
Спрос на производственные помещения также может быть разделен как минимум на два вида. Первый – спрос на дешевые некачественные помещения. У всех на виду внушительных размеров торговые объекты в бывших заводских цехах. Непритязательные арендаторы готовы размещать на территории нереконструированных промзон и офисы, и небольшие склады. «С сумасшедшими потерями и крайне неэффективно, тем не менее площади сдаются», – говорит руководитель отдела консалтинга компании GVA Sawyer Эвелина Ишметова. Пример спроса на помещения под частичную реконструкцию приводит Алексей Новиков: «Бывший завод «Желатин» в 1-м Грайвороновском проезде был приобретен турецкой компанией TROY Group, которая переоборудовала производственные помещения завода под склад и show-room турецкой компании, занимающейся текстилем». «На этой же площадке оборудованы современный автосервис и цех по производству вентиляционных труб».
Вторая часть «непрофильного» спроса – это потребность в удобных по местоположению площадках под предприятиями, которые специально выводят для размещения новых объектов (бросающиеся в глаза примеры – бизнес-центр Riverside Tower и бизнес-парк «Аврора», а также до сих пор строящийся торговый центр «РИО» на площадках выведенных заводов), или дореволюционные заводские помещения, из которых в процессе редевелопмента получаются качественные офисные помещения (хороший тому пример – бывшая фабрика «Красная Роза», описанная в CRE № 29). Антонина Лаирова, аналитик отдела исследований компании ABN Realty, оценивает ситуацию следующим образом: «По разным оценкам, от 20 до 30% территории Москвы занимают промышленные территории. Основная часть этих предприятий безнадежно устарела и не функционирует. В то же время эта земля является резервом для строительства жилых и коммерческих объектов, и она не может не привлекать инвесторов. Так, целый ряд предприятий стал жертвой недружественных поглощений, целью которых были земля и здания».
«Тип будущей недвижимости зависит от расположения заводской территории, транспортной доступности, размеров участка и состояния сохранившихся построек, – сообщает Антонина Лаирова. – Часто промзоны хорошо подходят для создания бизнес-парков класса В: проводится реконструкция существующих зданий, обновление прилегающих территорий (удачный пример – бизнес-парк Дербеневский)». «За последние несколько лет было реализовано большое количество подобных проектов, – продолжает г-жа Лаирова. – 3-я улица Ямского Поля, например, почти вся в настоящее время представляет собой сосредоточение офисных зданий и развлекательных центров. Однако если территория предприятия прилегает к центральным районам города, это дает девелоперу новые возможности: здесь будут востребованы офисы класса А, торгово-развлекательные центры высокого ценового сегмента. Хотя такие объекты требуют больших вложений (реконструкция не обеспечит нужного уровня качества, нужно будет строить с нуля), но потенциально они более прибыльны. В последнее время появилась тенденция к комплексному редевелопменту территорий, так как нельзя реализовать жилой дом или бизнес-центр, не обеспечив его необходимой инфраструктурой. Поэтому среди заявленных проектов в области перепрофилирования преобладают многофункциональные комплексы». Практика редевелопмента зеркальна практике размещения крупных производств: офисные, торговые и складские комплексы практически не появляются на бывших промплощадках Подмосковья. «Только в том случае, если собственник при производстве создает под себя и офис», – считает Эвелина Ишметова.

Предложение
Итак, в 1990-е годы Москва вступила как город промышленный, с большим количеством отдельных предприятий и промзон, промышленной инфраструктурой и рабочими кварталами. Из 1990-х город вышел с новой структурой занятости, финансово-информационными и торгово-транспортными функциями и масштабными планами по выводу промышленных предприятий, многие из которых обанкротились или дышат на ладан.
Некоторая часть промышленных предприятий уже выведена из Москвы, всего до 2010 года планируется вывести около 10% промзон. Остальные помещения отнюдь не пустуют. По мнению Эвелины Ишметовой, заполнено до 70% помещений, имеющих ранее промышленное назначение. «Никаких пустующих помещений в Москве в большом количестве нет, – сказал нам Алексей Новиков. – Все, даже низкокачественные, помещения, как правило, заполняются теми самыми арендаторами мелкого формата». Что касается владельцев, то они, по словам Рубена Алчуджяна, контролируя либо собственно предприятия, либо землю под промплощадками, а через них уже – предприятия, в основном выжидают. «Такое впечатление, что люди, сидящие на активах, никуда не торопятся, – считает г-н Алчуджян. – Возможно, что они ожидают их подорожания с целью последующей перепродажи либо с целью заняться какой-то деятельностью, но уже с большей отдачей. Возможно, играет роль и неопределенность, когда неизвестно, что будет рядом – другое производство, склад или жилье». Повсеместность подобной практики, по мнению г-на Алчуджяна, не дает возможности московскому правительству повлиять на ситуацию.
Современный сегмент предложения невелик – это построенные под себя предприятия западных и некоторых российских компаний, такие как подмосковные производства пищевой, строительной или тонко-химической отраслей. По словам Владислава Лукиана, первые современные промышленные объекты начали появляться еще в 1994 году, правда, часть из них так и не заработала, и собственники, имея необходимость возвращать кредиты, пытаются продать свои площадки. Из примеров современных объектов, работающих на рынок, Алексей Новиков указал только индустриальный парк «Шереметьево», арендаторами которого являются такие компании, как Toyota, Caterpillar или York. Современная промышленная зона создается на московской территории за МКАД в Молжаниново (туда собираются вывести основную часть предприятий). Большие надежды возлагаются на технопарки. Правда, обилие разговоров об их создании пока не приближает к реализации конкретных проектов. Эвелина Ишметова вспомнила лишь о чем-то подобном, существовавшем в 1990-х годах в Зеленограде, и о проекте на Строгинской пойме. По ее мнению, технопарки можно создавать, лишь зная конкретные нужды и запросы будущего арендатора. «Ситуация может измениться в случае появления на рынке предложений индустриальных парков, считает Алексей Новиков. – На сегодняшний день мы активно работаем с компаниями, заинтересованными в этом сегменте рынка». «Причиной того, что на рынке по-прежнему нет достаточного количества предложений, является то, о чем я говорил выше: компании-производственники занимают помещения неработающих производств, которые неудобны, зато дешевы. В связи с этим главным конкурентом нового «индустриального» строительства являются низкокачественные помещения, приспособленные под производство».
Отношения аренды менее обычны на рынке промышленной недвижимости: возможна аренда земли, но любой минимально состоятельный производитель стремится оформить право собственности на помещения. «Постоянный пересмотр отношений с арендодателем не обеспечивает стабильности, необходимой более или менее серьезному производству», – говорит Эвелина Ишметова. Возможно, сказывается и нецивилизованность арендных практик. «Отношения аренды, как правило, осуществляются по «черной» или «серой» схемам», – считает Алексей Новиков. – В настоящее время сократилось количество и мелких арендаторов.

Земельный вопрос
Цены на землю в Подмосковье Владислав Лукиан оценивает на уровне $90–150 тыс. за 1 га земли «под ковш», при условии, что она уже находится в собственности продавца либо оформлена долгосрочная аренда. «Суперликвидные участки могут стоить до $220 тыс. за 1 га». Трудности с юридическим оформлением земельных отношений оказывают традиционное давление на рынок. «Земли категорически мало, – говорит Алексей Новиков, – особенно для производства, где требуется большой объем мощностей и рабочей силы. Производственникам может подойти земля в рамках промышленных зон вблизи крупных населенных пунктов, а за такой землей приходится ехать, например, в Ступинский район. Далеко, зато лояльная администрация, хорошая ситуация с мощностями и хорошие соседи». По мнению Роберта Обри, консультанта по недвижимости компании Noble Gibbons, положение ухудшилось с начала нынешнего года, с вступлением в силу нового Земельного кодекса, который усложнил процедуру перевода земель сельскохозяйственного назначения в категорию промышленных, распределив ее по разным бюрократическим структурам. «Пока земельные вопросы легче решаются в Подмосковье, чем в Москве, – говорит Рубен Алчуджян, – но, к сожалению, ситуация в Подмосковье быстро движется к осложнению, к московским стандартам». Правда, сами областные власти неоднородны, значительное влияние на ситуацию оказывают администрации муниципалитетов. Так, по словам Рубена Алчуджяна, относительно благоприятна ситуация в Истринском, Ступинском, Одинцовском и Солнечногорском районах области, Подольский район – средний по степени лояльности властей. Владислав Лукиан отметил власти Дмитровского района и города Железнодорожного. «Наша компания участвует в первом проекте land development в Московской области, – рассказывает Алексей Новиков. – Девелопер приобрел участок, взял на себя все согласования по земле и коммуникациям, сам финансирует строительство питающих центров, решает все административные вопросы – за счет наличия отличного «административного ресурса» – и после подготовки проектной документации «под клиента» продает участок, полностью подготовленный к будущему строительству». «Наиболее интересна подобная схема работы для иностранных компаний, которые хотят избежать «серых» схем и волокиты с согласованиями, но, с другой стороны, не хотят переплачивать за строительство своих помещений «под заказчика». «Земельный вопрос является одним из ключевых и затрагивает в первую очередь предприятия, земля под которыми все еще находится в бессрочном пользовании, говорит Антонина Лаирова. – До сих пор не завершилась разработка законодательной базы выкупа земель под предприятиями, однако очевидно, что слишком большая цена выкупа поставит предприятия на грань нерентабельности».

Прогнозы
Отчетливо сказать, что будет с рынком промышленной недвижимости, аналитики в большинстве своем затрудняются. «Вывод промышленных предприятий из города – это политика и не наше дело, – говорит Рубен Алчуджян. – А судя по собственникам, можно сказать, что все меняется медленнее, чем хотелось бы, на серьезные изменения рынку необходимо 10–20 лет». Планы московского правительства комментирует Антонина Лаирова: «Правительство приняло программу «Пром Сити», предусматривающую вывод промзон на окраины Москвы, где предполагается создать промышленные территории нового типа. Однако благодаря современным технологиям строительства и организации производства площадь, занимаемая заводами, при выводе станет более компактной, а оборудование будет модернизировано. Вопрос заключается в наличии инвесторов, которые захотят ради земельного участка в Москве профинансировать вывод находящегося на нем предприятия. В силах московских властей сделать проект более привлекательным, взяв на себя подводку коммуникаций». «Наконец появились
компании, которые с интересом смотрят на промышленный сектор, – считает Алексей Новиков. – Так что через пару лет, когда все начнут уставать строить склады, я прогнозирую всплеск интереса к индустриальной недвижимости». «Если о рынке складской недвижимости уже сейчас можно сказать, что через 2–3 года он будет более прозрачен и цивилизован, – считает Владислав Лукиан, – то для индустриального рынка… думаю, за десять лет мы справимся».