Осенний оптимизм

Согласно отчетам ведущих консалтинговых компаний, складской сектор в третьем квартале этого года начал оживать. По данным Colliers International, в 3 квартале на рынке был отмечен рост объема сданных в аренду складских площадей. По мнению аналитиков компании, это связано со стабильностью, которая была присуща рынку в последнее время. Колебания уровня вакантных площадей и ставок аренды были минимальны. Игроки восприняли это, как достижение некого «дна», они перестали бездействовать в ожидании изменений и перешли к конкретным действиям.
«Наибольшее количество сделок, которые были закрыты в этом году, было зафиксировано именно в 3 квартале 2009 года», - сообщают в компании CB Richard Ellis. 
Таким образом, общий объем сделок, заключенных в премиальном сегменте складской недвижимости, за первые 9 месяцев 2009 года составил, по данным CB Richard Ellis, более 263,000 кв.м.
Вот только несколько последних сделок. «Гейтс СНГ» подписала предварительный договор аренды сроком на 7 лет в складском комплексе класса А «Южный Логистический Терминал». Компания займет площадь боле 6 тыс. кв. м. в первой фазе проекта, включающую складские, мезонинные и офисные помещения. Данная площадка станет первым собственным распределительным центром компании Gates на территории России.
О закрытие крупной сделки объявила компания MLP. Логистический оператор «ПРВ Групп» арендовала в первой фазе складского комплекса MLP Подольск помещения размером 30 000 кв.м. Директор отдела складской недвижимости Knight Frank Вячеслав Холопов (Knight Frank представляла интересы и собственника и арендатора) назвал эту сделку одним из наиболее крупных поглощений на российском рынке складской недвижимости за 9 месяцев 2009 года.  
Один из крупнейших логистических операторов в Западной Европе компания Partner Logistics арендовала 13 000 кв. м складских площадей в комплексе «Агротерминал».
В «Северном Домодедово» арендовано 23,5 тыс.  кв. м складских площадей компанией «Новый Импульс», продвигающей в Московском регионе сеть магазинов «Утконос».
Планируется, что с этой площадки будут осуществляться поставки товаров в 162 магазина сети «Утконос» и доставка конечным потребителям на территории Москвы и Московского региона.
Там же были арендовано 12 500 кв. м компанией «ОСТ», представляющей интересы одного из операторов рынка бытовой техники и электроники, продвигающего такие всемирно известные бренды как: Samsung, LG, Candy, Siemens, Gorenie, Ariston, Beko, Apple, Indesit, Bosh.

Объем площадей
Между тем объем вакантных площадей растет. На рынок Москвы продолжают поступать объекты, которые остаются незаполненными. «На конец сентября уровень вакантных складских площадей класса А составил около 18% (заметим, что еще в начале сентября он не превышал 13%), - сообщают в Colliers International. - Такой показатель во многом обусловлен большим количеством складских комплексов, введенных в эксплуатацию в сентябре. Ввиду того, что до конца года планируется выход на рынок незначительного количества площадей, доля вакантных площадей определенно будет сокращаться.
Доля свободных площадей в 3 квартале 2009 года, по данным CB Richard Ellis, несколько ниже - она составила 16.9%.
Несколько иные цифры у Jones Lang LaSalle по Санкт-Петербургу. Аналитики компании подсчитали, что по итогам третьего квартала объем свободных площадей составил 24% (356,4 тыс. кв. м) от общего объема качественного предложения.
По данным Colliers International, всего за 3 квартал на рынок складской недвижимости московского региона вышло около 227 тыс. кв. м площадей (примечательно, что почти все они были введены в сентябре). Таким образом общий объем существующего предложения складских комплексов класса А московского региона на начало октября, по данным компании, составил 2,8 млн. кв. м (без учета площадей, находящихся в собственности конечных пользователей). До конца года ожидается выход около 96 тыс. кв. м складских площадей.
По данным же CB Richard Ellis, общий объем рынка качественных складских площадей на конец 3 квартала 2009 года составил 3.1 млн.кв.м.
Всего в третьем квартале были сданы в эксплуатацию «Южные Ворота» (Giffels), Агротерминал (Accent Real Estate), Логистический парк «Лобня» (Raven Russia), Трилоджи (Инвестиционный траст), SLT (Raven Russia/Строительная компания «Феликс»).

Как отмечают в Colliers International, сложнее всего тем проектам, которые еще не введены в эксплуатацию. Шансы подписать предварительный договор аренды до ввода в эксплуатацию объекта, как это было в прошлом году, очень низкие. Наиболее успешными могут стать те проекты, где предлагаются более гибкие условия аренды, а также где есть возможность выделения небольших по размеру блоков, отмечают аналитики складского рынка.
Аналитики и девелоперы сходятся во мнении, что основными арендаторами сегодня стали сетевые торговые операторы и дистрибьюторы. Спрос со стороны логистических операторов, ранее наиболее активных игроков на складском рынке, в настоящее время невысок.

Арендные ставки
Нехватка арендаторов и внутренняя конкуренция заставляет девелоперов быть более сговорчивыми. Они соглашаются на более гибкие условия по договорам аренды. Как отмечают аналитики CB Richard Ellis, в 3 квартале 2009 года ставки были на уровне $100 кв.м. (запрашиваемые ставки аренды находились на уровне $80-100 за кв.м.).
По данным Colliers International, ставки аренды складских площадей класса А составляют $100-110/кв. м/год (не включая НДС, эксплуатационные и коммунальные платежи), складских площадей класса В - $90-100/кв. м/год (не включая НДС, эксплуатационные и коммунальные платежи). Предлагаемые ставки аренды, скорее всего, будут оставаться на таком же уровне, поясняют в компании, возможен незначительный дисконт - около 5%.
На сегодняшний день все новые проекты заморожены. Как замечает исполнительный директор MLP Алла Соловьева, достраиваются лишь те объекты, которые были начаты до кризиса. Отложить проекты в стол инвесторов заставляет нестабильность арендаторов (а значит и денежных потоков) и проблемы с финансированием. Однако, как полагают в CB Richard Ellis, с появлением первых признаков восстановления экономики на рынке появятся новые проекты, а некоторые «замороженные проекты» вновь получат свое развитие.

Отчет Jones Lang LaSalle по складской недвижимости Санкт-Петербурга за третий квартал 2009 года

Отчет по складской недвижимости Московского региона за третий квартал 2009 года CB Richard Ellis

Отчет по складской недвижимости Московского региона за третий квартал 2009 года Colliers International

Александр Аргунов