Потребительский рынок нащупывает дно

В осенние месяцы брокеры и консультанты излучают оптимизм. Уровень свободных площадей вроде бы снижается, а ставки вроде бы стабилизируются и даже немного растут. В качестве позитивных новостей аналитики Colliers International приводят данные Городской службы занятости и Росстата. Первые в октябре фиксируют снижение количества официально зарегистрированных безработных. Вторые – рост потребительской уверенности населения.
Как бы там ни было, но люди потихоньку возвращаются в магазины. Это связано отчасти с сезонными факторами – после летнего затишья всегда следует бум. Но сыграл свою роль и фактор отложенного спроса. «Весной и летом люди ограничивали себя в покупках, ожидая, что осенью ситуация может ухудшиться, – комментирует Татьяна Ключинская, директор департамента торговой недвижимости Colliers International. – Основные траты осуществлялись на еду, коммунальные платежи и товары первой необходимости. Однако пессимистические ожидания не оправдались. Второй волны кризиса не произошло, и люди стали охотней тратить деньги на традиционный шопинг».
Но в любом случае делать далеко идущие выводы пока не стоит. Говорить о том, что кризис позади и наблюдается тенденция к колоссальному росту, было бы не верно.  «Я бы сказала, что рынок точно прекратил падение и начинает двигаться вперед – намечается тенденция к повышению и покупательской способности, и активности арендаторов» - аккуратно рассуждает Татьяна Ключинская.
К сожалению, позитивные ожидания аналитиков сложно подтвердить цифрами – статистики за осень пока нет. «Доступен август, но он не показателен, – рассуждает Денис Соколов, партнер,  руководитель отдела исследований Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko. – Я бы сказал по поводу товарооборота так: дальнейшего снижения нет. Об этом можно говорить достаточно уверенно. Другое дело, что товаропоток меняется с точки зрения структуры, но думаю, что потребительский рынок дно свое нащупал».
Людмила Рева, директор по развитию бизнеса Astera St.Petersburg, отмечает еще один позитивный фактор – развитие операторов различных товарных категорий за счет увеличения объема кредитования и получения доступа к финансовым средствам.
Стабилизируются, по словам Татьяны Ключинской, ситуация в отношениях арендаторов и арендодателей. Если раньше девелоперы делали скидки всем арендаторам, то сегодня этого уже нет. В действующих центрах хорошего уровня нет скидок. В новых проектах девелоперы дают скидку только на первый, максимум второй год аренды.

Ментальность ритейлеров
С началом кризиса на рынке появилось большое количество свободных площадей. Одни операторы стали закрывать нерентабельные магазины, другие вообще полностью прекращать свою деятельность. Сейчас ситуация меняется. Как отмечает Людмила Рева, большинство торговых операторов адаптировалось к изменившимся условиям рынка, они скорректировали планы и стали развиваться дальше. Что же изменилось?
Во-первых, коррекция коснулась линейки товаров. Спрос сместился в более низкий ценовой сегмент. Лучше всего себя чувствуют бренды среднего ценового сегмента. Франчайзи, развивающие несколько брендов (и дорогие, и дешевые), стали делать акцент на демократичных товарах. Такая тенденция намечается и в столице, и регионах. 
Во многом по этой причине Decathlon выводит на рынок бренд Koodza (жесткий дискаунтер, занимающий меньшие площади и представляющий преимущественно товары, которые являются лидерами продаж в магазинах Decathlon). Компания Castorama выводит на рынок своего оператора City Format, который занимает меньшие площади.
В июле компания Nike открыла свой первый «Дисконт-Центр» в Санкт-Петербурге, в сентябре – в Москве (первые собственные магазины в России).
Кроме того, требования операторов к качеству площадей стали жестче. «В основном спрос сохранился только в отношении качественных объектов, которые способны генерировать высокие потоки», – говорят в Penny Lane Realty. Это соответствующим образом влияет и на цены.  Как отмечает Татьяна Ключинская, ставки в таких объектах возвращаются к докризисному уровню.
Как отмечают в Jones Lang LaSalle, часто ритейлеры в более качественные центры перемещаются из менее качественных. Так что тенденция «воровать» арендаторов продолжает оставаться актуальной.
Неуспешные торговые центры зазывают арендаторов более низкими арендными ставками. Снижение в сравнении с 2008 годом – 15%-45%.
Меняется психологий ритейлеров. Рассчитывать на безудержный рост потребительского рынка бесполезно (15-20% ежегодно). «Это значит нужно думать уже о том, как отнять у конкурента долю рынка. Между прочим, по такой схеме давно работают FMCG компании», – говорит Денис Соколов.
Кризис заставил пересмотреть отношение к некоторым «фундаментальным ценностям». Так, например, «Атриум» отказался от развлекательной зоны. После того, как развлекательные центры просели по своим оборотам, собственники вынуждены были искать новых арендаторов. Собственники других объектов также заявили о готовности пересмотреть концепцию своих объектов. Некоторые перешли от слов к делу.
В регионах свободные площади стали заполняться операторами «локального уровня». Чаще всего за этой формулировкой скрываются индивидуальные предприниматели, «операторы» лоточной торговли. А что еще делать с плохими активами, разводит руками один из девелоперов. «Это не хорошо, не плохо, - говорит Татьяна Ключинская, - просто нужно предусматривать более короткие, одиннадцатимесячные, договоры с тем, чтобы можно было сделать обратную замену, когда рынок подрастет».
Отметим еще одну тенденцию. Есть объекты, которые сегодня не могут выдержать конкурентную борьбу по объективным причинам. Это уже старые, морально устаревшие проекты, появившиеся на заре рынка торговой недвижимости Москвы. Их собственники готовы не просто менять концепцию, но и частично или даже полностью перестраивать объекты. 
Еще одна тенденция – экспансия на столичный рынок региональных сетей. Это, например, петербургские сети товаров для детей «Здоровый малыш», «Дети» (сеть заняла много площадок, которые освободились после закрытия «Банана-мама»), оператор формата DIY «Старт», а также липецкий «Уютерра». Раньше региональные сети с опаской выходили на московский рынок, занятый федеральными и международными брендами. Те придерживались агрессивных программ развития, мыслили широко и масштабно. Но в 2009 году у региональных игроков появился хороший шанс – ставки снизились, а закредитованные столичные сети сошли с небес на землю и притормозили развитие из-за финансовых проблем.

Вакантные площади
По данным Colliers International, уровень вакантных площадей не превышает и 10%. Аналитики компании Jones Lang LaSalle полагают, что доля свободных площадей в московских торговых центрах снизилась с 8% до 7%.
Однако не следует забывать того, что в 3 квартале не было сдано ни одного объекта. Это вкупе с активностью арендаторов (большой объем площадей, например, был сдан в ТРЦ «Мега Белая Дача») поправили статистику. Однако на ноябрь и декабрь запланировано открытие двух торговых центров – «Золотой Вавилон Ростокино» и «Город II». «Хотя новые центры уже достаточно хорошо заполнены (на 70-80%), их ввод все же повысит долю свободных площадей», - говорят в Jones Lang LaSalle.  
Несколько иной точки зрения придерживается Татьяна Ключинская: «Думаю, что уровень вакантных площадей и дальше будет снижаться. Все-таки ритейлеры настроены оптимистично. В том же ТРЦ «Золотой Вавилон» осталось немного свободных площадей. Говорим уверенно, поскольку сами сдаем его в аренду».
По данным Colliers International, к концу года ожидается открытие ТРЦ «Золотой Вавилон Ростокино» и «Город», первой очереди окружного торгового центра «Речной Вокзал» и нескольких объектов районного масштаба (ТЦ «Маркос» общей площадью 41,8 тыс. кв. м. и  ТЦ «Ключевой» общей площадью 26,6 тыс. кв. м.).

Александр Аргунов