Рынок офисных помещений Москвы в первом полугодии 2003 года

Характеризовавшая рынок офисной недвижимости Москвы уверенная динамика развития в начале 2002 г. продолжилась ростом рынка в 2003 году. Отмечался высокий уровень спроса как со стороны международных корпораций, так и российских компаний, и наращивание объемов предложения, соответствующего международным стандартам. Тем не менее новое предложение, вышедшее на рынок в течение полугодия, было явно недостаточным для удовлетворения все возрастающего спроса. В результате уровень вакантных площадей остался по-прежнему низким по сравнению с другими европейскими столицами, в то время как арендные ставки остались на прежнем уровне с тенденцией к небольшому повышению в офисных помещениях класса А (см. диаграмму 1).
В целом рынок офисных помещений Москвы в первом полугодии 2003 года характеризуется ведущими аналитиками как рынок в «стадии роста».

Обзор

• Московский рынок офисных помещений в первой половине 2003 года характеризовали следующие показатели.
  
  • Общее предложение: 2.5 млн. кв. м
  • Количество арендованных и купленных площадей: 95 тыс. кв. м
  • Уровень свободных помещений: 5,2 %
  • Уровень арендных ставок класса А: 540 – 575 долл./кв. м
  • Уровень арендных ставок класса B: 425 – 475долл./кв. м
  • Уровень доходности: 13 – 19 %
    
• Основным событием на рынке стала выработка определений Московского исследовательского форума (МИФ) ведущими колсалтинговыми компаниями в области коммерческой недвижимости. В состав МИФ вошли: Colliers International, Jones Lang LaSalle, Noble Gibbons/CB Richard Ellis, Stiles & Riabokobylko/Cushman & Wakefield Healey & Baker. Главной задачей данного соглашения являлась унификация терминологии и применяемых методов классификации офисных помещений Москвы для зданий класса А и В. Принятые стандарты были опубликованы CRE в № 5, май 2003 г.
• Среди крупнейших сделок первой половины 2003 года можно выделить следующие:
  
  • В феврале «Волгатанкер» арендовал здание общей площадью 3200 кв. м на ул. Макаренко, 5\\16.
  • Российский девелопер «КРТ» объявил о продаже офисного центра «Бантон» на Большой Ордынке, 1 - 5 общей площадью около 6 тыс. кв. м. 
  • Компания «Регионфинанс» арендовала 1240 кв. м у представительства фирмы Lego S.R.L. на Профсоюзной ул., 125. 
  • Сдача в аренду 3159 кв. м компании «Вымпелком» в офисном здании класса В на ул. Б. Новодмитровская, 14.
  • «Рождественка» - комплекс на Звонарском пер., 9 и Нижнем Кисельном пер., 10 был продан в марте. Общая площадь двух зданий составляет приблизительно 2900 кв. м.
  • «Ингеоком» продал два здания комплекса в Лялином пер., 19 общей площадью около 3650 кв. м.
  • Компания Linklaters арендовала помещение площадью 1348 кв. м на 16-м этаже бизнес-центра на Павелецкой пл., 2\\2 у компании Enka.
  • Сдача в аренду 2044 кв. м компании «Audi» в бизнес-центре Millennium House.
  • Компания «Баркли Строй» продала особняк площадью 3245 кв. м в 1-м Зачатьевском переулке, 3. Сделка оценивается в 7,5 млн. долларов.
  • Российская компания «Вулкан» арендовала вторую фазу комплекса по адресу: Бакунинская ул., 71 площадью 6500 кв. м. Общая площадь комплекса составляет 13 тыс. кв. м.
  • Сдача в аренду 2011 кв. м компании Equant в торгово-офисном здании «Гвоздь-2».

Предложение
По данным Colliers International, примерно 25 500 кв. м офисных помещений класса А и В было введено в эксплуатацию в I квартале 2003 г., что составляет приблизительно 18 % от результатов предыдущего квартала. В то же время около 240 тыс. кв. м новых офисных площадей планируется ввести в эксплуатацию в течение II квартала 2003 года, что говорит о сохранении строительной активности на по-прежнему высоком уровне.
Наиболее крупные офисные проекты класса А и В, находящиеся в настоящее время на стадии строительства и планируемые к вводу в 2003 году представлены в таблице 1. (Несмотря на то, что большинство зданий заявлено к вводу в эксплуатацию в 2003 г., по оценкам аналитиков лишь часть из них будет закончена в срок).
Среди крупнейших объектов 2003 г. (по данным компании PMC) – бизнес-центр Башня на Павелецкой площади – здание класса А общей площадью 33 тыс. кв. м, офисное здание на ул. Б. Ордынка, 46, класс А, общая площадь - 8400 кв. м, офисное здание в 1-м Зачатьевском пер., 3, класс А, общая площадь - 3168 кв. м - были готовы к отделке несколько этажей в здании на Новинском бульваре, 31. Из зданий класса В можно выделить объекты на Кожевническом проезде, 4 и на ул. Бакунинская, 71.
Всего, по оценкам Noble Gibbons, ожидается, что в 2003 году будет введено в эксплуатацию более 300 тыс. кв. м новых офисных площадей класса А. Согласно прогнозу Colliers International на 2003 г., предполагается дальнейший рост строительной активности, что приведет к увеличению показателя объемов нового строительства 2002 г. на 25 %.
Как отмечалось в обзоре рынка аренды нежилых помещений Москвы (CRE, № 6, июнь 2003 г.) с точки зрения оценки качества, а именно распределения площадей по принятой международной классификации А, В, С, D, приходится констатировать, что в столице России доля помещений, которые могут считаться соответствующими классам А и В, не превышает 1,8 %. Ситуация на рынке офисной недвижимости повторяет общую картину. Подавляющее большинство помещений, предлагаемых под офисы, – помещения класса С и D.
Однако согласно принятым в апреле этого года стандартам МИФ в Москве насчитывается около 2,5 млн. кв. м качественных офисных помещений и с каждым годом это число увеличивается за счет ведения нового строительства и проведения редевелопмента зданий.
Так, основным источником пополнения офисного пространства класса В в Москве на сегодняшний день является реконструкция существующих зданий, переоборудование административных зданий «советских» предприятий, а также устаревающие здания класса А.
В первом квартале 2003 года наблюдалась большая активность со стороны девелоперов, покупавших офисные здания, нуждающиеся в капитальном ремонте, для дальнейшего ремонта и сдачи их в аренду. По данным компании «МИАН», рентабельность таких проектов на сегодняшний день высока (около 2,5-3 лет без учета времени, затраченного на капитальный ремонт здания).
Отмечающиеся темпы роста высококачественных офисных помещений в Москве на сегодняшний день достаточны для стабилизации ставок аренды в условиях, когда экономический рост стимулирует рост спроса. По оценкам Jones Lange LaSalle, около 60 % нового предложения на рынке сегодня сконцентрировано в Центральном деловом районе, a также в районе Замоскворечья. Однако отмечается тенденция к расширению района застройки. Так, один из крупных проектов 2003 г. – бизнес-центр «Кантри-парк» - располагается за пределами МКАД (таблица 1).
Количество поглощенных рынком площадей (по данным Jones Lang LaSalle) в течение I квартала 2003 года возросло на 22 % по сравнению с предыдущим кварталом.
Также необходимо добавить, что в первом полугодии 2003 года наблюдалось некоторое уменьшение уровня вакантных площадей. По разным оценкам, доля свободных площадей в зданиях класса А в течение I квартала 2003 года уменьшилась с 8 до 5 %, для зданий класса В эта доля составила 5,5 %. В целом по рынку (по оценкам компании Jones Lang LaSalle) уровень вакантных площадей снизился с 6,2 до 5,2 %. По данным компании PMC, по-прежнему наблюдается нехватка небольших (100 - 200 кв. м) помещений в зданиях класса А. Во II квартале 2003 года доля свободных площадей прогнозируется аналитиками различных компаний на прежнем уровне за счет сохранения высокой строительной активности и высокого уровня спроса.
По прогнозам компании Noble Gibbons, ввод в эксплуатацию новых зданий высокого качества в 2003 году повлечет увеличение доли свободных площадей в классах А3 и В. В зданиях классов А1 и А2 ситуация останется без изменений по крайней мере до IV квартала 2003 года.

Спрос
В 1 квартале 2003 г. спрос на офисные помещения сохранился на высоком уровне. При этом (по данным компании Jones Lang LaSalle) количество поглощенных рынком площадей за I квартал 2003 года увеличился на 22 % по сравнению с аналогичным показателем IV квартала 2002 года и составил 1\\3 от общего количества помещений, поглощенных рынком в 2002 году. Данные подтверждают, что уровень рыночной активности в начале текущего года оставался стабильным.
В первом квартале 2003 года было продано и сдано в аренду, по разным оценкам, около 95 тыс. кв. м офисной недвижимости высокого класса (А и В). В целом активность потенциальных арендаторов значительно увеличилась по сравнению с окончанием 2002 года, что в первую очередь было вызвано появлением долго ожидаемых рынком объектов, и в особенности Павелецкой Башни.
По данным компании Colliers International, соотношение количества сделок продажи и аренды по количеству сделок в I квартале 2003 г. составило 5 % к 95% (сделки продажи/сделки аренды), в то время как в 2001 - 2002 гг. соотношение держалось на уровне 10% к 90%. Данные результаты сравнимы с показателями второй половины 2002 г., что характеризует сохранение высокого уровня спроса (диаграмма 3).
Так, по мнению специалистов Penny Lane Realty, удовлетворить существующие запросы по аренде помещений класса В удастся только к концу 2004 года.
По оценкам специалистов Jones Lang LaSalle, почти на 60 % площадей, поглощенных рынком в I квартале 2003 года, были подписаны предварительные договора аренды, и в основном спрос на рынке формируется за счет российских компаний, как производящих, так и осуществляющих свою деятельность в сфере услуг.
Специалисты компании «МИАН» отмечают, что, несмотря на появление на рынке офисных площадей большого объема предложения, уровень спроса превышает уровень предложения примерно в 2,2 раза (за период с января по май 2003 г.), что ниже аналогичного показателя за первый квартал 2002 года (2,7 раза).
Сегодня наблюдается стремление арендаторов к расширению арендуемого пространства (диаграмма 2), а также к повышению требований к офисным помещениям.
По данным Stiles & Riabokobylko, наиболее популярными у потребителей деловыми районами в начале 2003 года были Центральный деловой (CBD) и Замоскворечье (ZAM). В последнее время наблюдается тенденция к усилению спроса на помещения в районах Третьего транспортного кольца, а также на основных магистралях: Ленинградский проспект, Кутузовский проспект, Ленинский проспект, Проспект мира, Профсоюзная улица. Также (по данным «МИАН») увеличивается спрос на помещения в Юго-Западном, Южном административных округах, по-прежнему высок спрос на северное направление.
Компания Noble Gibbons прогнозирует, что и в будущем активность российских компаний останется определяющим фактором, формирующим спрос на рынке недвижимости, хотя пропорциональная доля международных компаний снова возрастет до уровня 2001 года. Это объясняется тем, что необходимому расширению многих международных компаний в 2002 году препятствовали глобальные экономические условия. В этом году представительства этих компаний ожидают одобрения на увеличение занимаемых площадей, что объясняется уверенностью в твердом экономическом положении и стабильности российского рынка. Учитывая ожидаемый в 2003 году значительный рост предложения на рынке офисных площадей, предполагаемый рост компаний, а также приближающееся истечение сроков аренды у многих компаний, прогнозируется дальнейшее увеличение общего объема сделок в 2003 году.

Ставки аренды и цены продажи
По оценкам Colliers International, результатом значительного увеличения объемов нового строительства стало существенное увеличение предложения, что послужило фактором, приостановившим дальнейший значительный рост арендных ставок. Если в 2001 г. средний уровень арендных ставок увеличился за год примерно на 10 %, а в 2002 г. этот рост составил 2-3 %, то средний уровень арендных ставок в зданиях класса А в I квартале 2003 г. вырос на 1-2 %. Ставки аренды в зданиях класса B остались на прежнем уровне.
Ставки операционных расходов остаются на прежнем уровне и составляют от 70 до 100 долларов за кв. м в год, не включая НДС.
В I квартале 2003 года цены на помещения класса А, по данным компании PMC, выросли по сравнению с IV кварталом 2002 года и составили: за помещения класса А - от 2500 до 5 тыс. за кв. м, за помещения класса В - от 1500 до 2500 долларов за кв. м.
В таблице 2 приведены усредненные ставки аренды и цены продаж на офисные помещения классов А - D.
Следует отметить, что фактические арендные ставки могут отличаться от этого уровня на 15 % в ту или иную сторону в зависимости от ряда факторов. А цены продаж могут значительно различаться в зависимости от множества характеристик: местоположения объекта, его технического состояния, качества строительства, уровня готовности, доступности, наличия парковки, телефонных линий и др.
Аналитики Colliers International отмечают, что существенного роста цен продаж в I квартале 2003 г. отмечено не было, однако ожидается их рост в течение года в силу постепенного снижения требований инвесторов к срокам окупаемости.
Приведенные данные подтверждают, что московский рынок офисных помещений постепенно приближается к точке равновесия, где уровень спроса соответствует уровню предложения. С учетом постоянного увеличения объемов нового строительства аналитики компании Colliers International прогнозируют, что арендные ставки стабилизируются в ближайшие 2-3 года.

Типовые коммерческие условия
Ниже приведены стандартные коммерческие условия, действительные на рынке аренды офисных помещений классов А и В (по данным ведущих консалтинговых компаний).

• БАЗОВАЯ АРЕНДНАЯ СТАВКА - исчисляется в долларах США за квадратный метр в год, оплачивается в рублях по курсу ЦБ РФ, не включает налоги, страховку и, как правило, эксплуатационные расходы, обычно не подвергается пересмотру, если иное не предусмотрено договором аренды. В настоящее время запрашиваемая владельцами арендная ставка может включать или не включать эксплуатационные расходы и стандартный пакет по отделке.
• ЭКСПЛУАТАЦИОННЫЕ РАСХОДЫ - обычно включают в себя управление зданием, коммунальные платежи, охрану, техническое обслуживание, уборку помещений общего пользования, вывоз мусора, налоги на собственность, страховку. Часто потребление электроэнергии оплачивается по факту. Определение эксплуатационных расходов может значительно варьироваться от здания к зданию.
• РАСХОДЫ ЗА ТЕЛЕКОММУНИКАЦИОННЫЕ УСЛУГИ – обычно оплачиваются арендатором.
• УСЛОВИЯ ОПЛАТЫ - арендная плата и эксплуатационные расходы оплачиваются авансом, поквартально в рублях по курсу на момент оплаты.
• СТРАХОВОЙ ДЕПОЗИТ - может не взиматься, обычно не превышает трехмесячной арендной ставки, удерживается арендодателем на беспроцентном банковском счете.
• СРОК ДОГОВОРА АРЕНДЫ - в новых зданиях класса А составляет от трех до пяти лет. Более короткие сроки аренды возможны в помещениях класса В или на вторичном рынке. Десятилетние контракты имеют место, однако достаточно редки на рынке Москвы.
• ПЕРИОД, СВОБОДНЫЙ ОТ ВЫПЛАТЫ АРЕНДНОЙ ПЛАТЫ - до 6 месяцев в зависимости от ряда факторов.
• ПРАВО ПРОДЛЕНИЯ ДОГОВОРА АРЕНДЫ - предпочтительное право продления договора аренды предоставляется арендатору в соответствии с Гражданским кодексом РФ. Особые права продления договора подлежат обсуждению в процессе переговоров.
• ПРАВО ДОСРОЧНОГО РАСТОРЖЕНИЯ ДОГОВОРА - по договоренности.
• СТЕПЕНЬ ГОТОВНОСТИ ПОМЕЩЕНИЯ - как правило, новые высококачественные здания предлагаются под внутреннюю отделку, при этом площади общего пользования полностью отделаны, работают туалеты, лифты, отопление и системы безопасности, подведены инженерные системы. Помещения класса В обычно предлагаются в аренду в отделанном состоянии, а помещения вторичного рынка - в существующем виде.
• ВНУТРЕННЯЯ ОТДЕЛКА – не существует общепринятой практики: стоимость отделки может включаться или не включаться в базовую арендную ставку. В случае если стоимость отделки не включается в базовую арендную плату, она может учитываться при определении периода, свободного от оплаты арендной платы. Следует учесть, что очень часто стандартный пакет по отделке не покрывает всех расходов арендатора на отделку. Данный вопрос рекомендуется уточнять до подписания договора аренды.

Тенденции

• Начало стандартизации классификации офисных помещений.
• Децентрализация района нового высококачественного предложения.
• В целом по рынку уровень вакантных площадей снизился с 6,2 до 5,2 %.
• Количество поглощенных рынком площадей за I квартал 2003 года увеличилось на 22 %.
• Спрос на рынке в основном формируется за счет российских компаний.
• Тенденция к усилению спроса на помещения вне пределов Центрального делового района.
• Стремление потребителей к расширению арендуемого пространства, а также к повышению требований к офисным помещениям.
• Несущественный рост ставок аренды и цен продажи.

Прогноз
В целом можно прогнозировать, что сохранится дальнейший рост строительной активности (по экспертным оценкам, объем нового строительства превысит значение 2002 г. на 25 %). Предложение будет представлено как новым строительством, так и редевелопментом существующих объектов. Это может привести к дальнейшей стабилизации арендных ставок и их снижению в долгосрочной перспективе. Тем не менее спрос сохранится на высоком уровне, и в течение 3 - 5 лет можно прогнозировать дальнейший рост рынка и его постепенное приближение к точке равновесия.