Обзор офисной недвижимости Москвы за I полугодие 2007 года

Общая ситуация
В последние годы в Россию устремилось огромное количество западных компаний, большинство из которых – активные потребители офисных площадей класса А. Кроме того, стремительно развивающийся российский бизнес уже давно перерос помещения бывших НИИ и другие здания советской постройки – растущим компаниям нужны просторные качественные помещения, и они готовы за них платить любые деньги. Арендные ставки более $1000/кв. м в год уже не останавливают арендаторов – наличие высококлассного офиса в престижном районе говорит о компании едва ли не больше, чем ее деловые свершения. Строящиеся бизнес-центры расхватываются арендаторами задолго до завершения строительства, при этом последним приходится жертвовать желанием разместиться в центре Москвы – это желание сегодня становится практически неосуществимым. Столичные власти приняли решение ограничить офисное строительство в ЦАО, поэтому тенденция децентрализации за последний год получила дополнительный толчок, в результате которого центром деловой активности должна стать территория «Москва-Сити».
Минувшее полугодие было отмечено рядом событий, среди которых есть яркая сделка, рекордная для рынка офисной недвижимости, и законодательные и градостроительные изменения, способные оказать значительное влияние на этот рынок:

• В марте текущего года компания «Газпромстрой» приобрела у Mirax Group сначала 31 тыс. кв. м, а неделю спустя 102 тыс. кв. м площадей в строящемся на Кутузовском проспекте в Москве комплексе «Миракс Плаза»;
• В мае 2007 года на участке от шоссе Энтузиастов до Щелковского шоссе началось строительство Четвертого транспортного кольца. Общая длина магистрали составит 74 км, открытие ее для движения запланировано на 2013 год. Ожидается, что новая магистраль разгрузит столичные трассы, также можно предположить, что вдоль новой дороги начнут активно формироваться территории строительства коммерческой и жилой недвижимости;
• Из законодательных изменений необходимо отметить вступление в силу закона № 232-Ф3, призванного уменьшить административные барьеры на всех этапах строительного процесса, в том числе за счет создания единой экспертизы вместо существующих ранее отдельных более чем 10 экспертиз.

Предложение
В минувшем полугодии общий объем предложения качественных офисных площадей, по данным Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko, превысил отметку в 6 млн. кв. м: общая площадь офисных зданий класса А достигла 1,5 млн. кв. м, класса В – более 4,5 млн. кв. м. По оценкам специалистов компании, данное соотношение площадей классов А и В – 1:3 – остается неизменным вот уже более 3 лет, при этом в центральных субрынках доля класса А достигает 30–60%, в то время как за пределами ТТК эта доля не превышает 7%. В Colliers International к классу А причисляют лишь 840 тыс. кв. м, к классу В, по данным компании, относится около 4,9 млн. кв. м, таким образом помещения класса А составляют около 15% качественного офисного предложения. Если же вспомнить об офисах, не относящихся по современным стандартам к высококачественным, – классов С, D и даже ниже, то их совокупная площадь в столице, по оценкам Russian Research Group, превышает 25 млн. кв. м. Можно ожидать, что этот показатель будет довольно быстро снижаться – ввод большо го числа высококлассных бизнес-центров будет стимулировать арендаторов перемещать свой бизнес в более цивилизованные условия.
По-прежнему значительная часть качественного предложения представлена объектами реконструкции: их доля в общем объеме предложения офисов классов А, В+, В- составляет от 36% (данные Jones Lang LaSalle) до 70% (Penny Lane Realty). Из недавних примеров редевелопмента можно отметить бизнес-центры Baker Plaza, «ЛеФорт, «Фабрика Станиславского», «Кругозор». На стадии проектирования и строительства находятся такие проекты, как отель «Пекин», бизнес-центр «Романов Двор III», отель «Минск» и др.
Среди объектов, введенных в эксплуатацию в I полугодии 2007 года, преобладают объекты класса В, точнее, его более высококачественного подкласса – В+. По данным CB Richard Ellis Noble Gibbons новое предложение за полугодие составило 674 тыс. кв. м, из которых 5% (около 35 тыс. кв. м) относится к классу А, 78% (524 тыс. кв. м) – к классу В+ и 17% (114 тыс. кв. м) к классу В-.
Стоит отметить, что среди объектов, находящихся в настоящее время в стадии строительства и проектирования, преобладают объекты класса А (см. табл. 2). По оценкам специалистов Jones Lang LaSalle, на стадии строительства в данный момент находится около 4,8 млн. кв. м офисных площадей со сроками ввода до 2010 года включительно. «Еще большее количество проектов находится на стадии планирования и получения согласований, – отмечают в компании. – Однако задержки начала строительства и сдачи объекта в эксплуатацию могут уменьшить общий объем нового предложения».
Среди недавно заявленных крупных объектов многие расположены на территории ММДЦ «Москва-Сити», из них можно отметить комплекс «Сити Палас» (арендуемая площадь – около 80 тыс. кв. м), башню «Меркурий» (арендуемая площадь – 85,8 тыс. кв. м), а также комплекс Imperia Tower с пристанью для прогулочных судов (арендуемая площадь – 98 тыс. кв. м). Среди запланированных офисных комплексов, расположенных вне «Москва-Сити», такие проекты, как офисный комплекс компании Africa Israel Investments площадью около 64 тыс. кв. м на участке, расположенном на Павелецкой набережной, китайский деловой центр «Парк Хуамин» в районе метро «Ботанический сад» общей площадью 128 тыс. кв. м, многофункциональный деловой комплекс «Золотой Век» на Алтуфьевском шоссе общей площадью 290 тыс. кв. м и др.
Что касается территориальных предпочтений девелоперов, то, по оценке аналитиков Penny Lane Realty, по-прежнему наиболее популярен центр столицы, далее следует юго-запад, запад и северо-запад, наименьшим спросом пользуется юго-восток (р-н Волгоградского шоссе, Люблино, Марьино и пр.).
Перенос даты ввода в эксплуатацию объектов по-прежнему остается устойчивой традицией: по различным оценкам, в рассматриваемый период – I полугодие 2007 года – на рынок вышло от 30 до 50% от заявленных к завершению проектов. Как говорят в компании «М.О.Р.Е.-Московская Недвижимость», с одной стороны, задержки строительства – это «привилегия» неопытных девелоперов, а с другой – опытные сильные игроки порой также вынуждены сдвигать сроки сдачи госкомиссии. «Причиной задержек могут стать объективно непредсказуемые факторы, например, реальное состояние грунтов, не вскрытое при предварительном анализе, или отсутствие у города необходимых электрических мощностей», – поясняют в компании.
Необходимо сказать несколько слов о новой классификации офисных зданий, принятой осенью прошлого года членами Московского исследовательского форума. Согласно ей, качественные офисные здания можно разделить на три класса: А, В+ и В-. Количество критериев оценки увеличилось с 20 до 26, они разделены на 6 групп, в каждой из которых присутствует набор обязательных и желательных (факультативных) критериев для каждого из трех классов зданий. Новая классификация предполагает более строгий подход к качеству помещений, при этом отмечая достаточную гибкость при оценке зданий – например, центральное расположение бизнес-центра больше не является необходимым условием класса А, что отвечает нынешней тенденции децентрализации строительства. Эксперты рынка по разному оценивают влияние классификации на структуру рынка: с одной стороны, девелоперы продолжают руководствоваться своими возможностями и зачастую предпочитают позиционировать свои здания в более высоком классе, да и снижения арендных ставок при переходе здания из класса А в класс В+ не предполагается. С другой стороны, это серьезный вызов амбициям профессионалов девелопмента, в результате которого можно ожидать повышения стандартов качества строительства и приближения их к европейским.

Спрос
По данным CB Richard Ellis Noble Gibbons, объем сделок в сегменте офисной недвижимости в минувшем полугодии составил более 800 тыс. кв. м, из которых около 75% составили сделки аренды, остальные 25% – продажи офисных помещений. При этом отмечается, что соотношение западных и российских компаний в общем количестве сделок остается достаточно стабильным последние 4 года и составляет примерно 1:3.
Эксперты рынка отмечают, что иностранные компании предпочитают класс А, а для российских компаний традиционно более привлекательными с точки зрения сочетания цены и качества выглядят помещения класса B. Однако появление промежуточного класса В+, а также ожидаемый выход на рынок большого количества заявленных объектов класса А могут сгладить ценовую и качественную дифференциацию между классами, и, соответственно, изменить предпочтения как российских, так и западных арендаторов.
Как отмечают в Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko, в связи с нехваткой готовых к въезду помещений арендаторы предпочитают снимать офисы с готовностью в ближайшее время. В первой половине 2007 года большинство сделок по классам А и В были закрыты в строящихся зданиях с готовностью менее чем через год. Предварительная сдача в аренду по-прежнему составляет основную долю от всех сданных площадей, однако арендаторы в меньшей степени заинтересованы зданиями, ввод в эксплуатацию которых намечается более чем через год: по данным компании, во II квартале только 3 и 5% площадей классов А и В соответственно были сданы в зданиях, ввод в эксплуатацию которых планируется в конце 2008–2009 гг.
По-прежнему наблюдается рост площади запрашиваемых офисов, особенно эта тенденция очевидна для площадей класса А. Как отмечают в Jones Lang LaSalle, если еще несколько лет назад сделки по аренде офисов площадью 3 тыс. кв. м и больше были достаточно редки, то по состоянию на конец I квартала 2007 года за последние 12 месяцев на такие сделки пришлось более половины арендованных площадей класса А.
По данным Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko, уровень свободных помещений на конец июля превысил прошлогодний показатель на 1–1,5%. При этом уровень свободных площадей по классу А по прежнему остается на низком уровне и на конец II квартала составляет 1,6%. В июле доля готовых к въезду площадей класса А в большинстве районов Москвы составила не более 1 процентной доли, в половине субрынков готовые площади класса А не предлагались. При этом, по данным компании, доля вакантных площадей по классу В постепенно растет – на конец июня 2007 года этот показатель составил 4,6%. В CB Richard Ellis Noble Gibbons называют цифры 6,5% для класса В+ и 6,7% для В-. По всей видимости, рост доли свободных помещений в классе В связан с дальнейшим ростом предложения этого класса на фоне катастрофической нехватки нового предложения класса А. Однако стоит отметить, что данный показатель по сравнению с уровнем вакантных помещений в европейских столицах все еще является низким и не указывает на насыщение московского рынка офисной недвижимости.

Ставки, инвестиции
Доходность от вложений в офисную недвижимость в Москве, по оценкам экспертов, составляет от 8,5 до 12%, однако для отдельных объектов может значительно превышать эти цифры. Несмотря на некоторую стабилизацию и снижение рисков, которые традиционно означают и снижение доходности объектов, российский рынок недвижимости остается наиболее доходным – в европейских столицах доходность вложений в офисы не превышает 4–6%. Немалую роль в сохранении привлекательной для инвесторов ставки доходности играет быстрый темп роста стоимости аренды, продиктованный как увеличением стоимости строительства, так и дефицитом качественных помещений. По разным оценкам, за прошедшее полугодие ставки аренды выросли в среднем на 12–18% – довольно значительное увеличение по сравнению с аналогичным показателем I полугодия 2006 года – тогда эксперты констатировали рост в 5–10%. Диапазоны арендных ставок в I полугодии 2007 года представлены в табл. 3.
По данным мониторинга рынка предложения офисной недвижимости на продажу в Москве, проводимом Russian Research Group, суммарная стоимость выставленных на продажу в первом полугодии 2007 года офисных объектов составила $11,38 млрд., что на 85% больше аналогичного показателя I полугодия 2006 года. При этом общая площадь предложений по сравнению с прошлым годом выросла всего на 7%, составив 2,38 млн. кв. м (речь идет об офисных помещениях всех классов). Это указывает на значительный (более 70%) рост запрашиваемой цены продажи офисных площадей, которая в минувшем полугодии, по данным компании, находилась в диапазонах $6–14 тыс. для класса А и $3,5–10 тыс. для класса В.
Стоимость эксплуатационных услуг, по данным Colliers International, в настоящее время составляет примерно $100–125/кв. м в год для класса А и $70–90/кв. м в год для класса В.
Стоимость строительства, как и стоимость аренды и продажи, зависит от класса здания. Как отмечают в компании «М.О.Р.Е.-Московская Недвижимость», за последний год произошел резкий скачок стоимости строительства, связанный с ростом цен на материалы – бетона, арматуры. В своих расчетах в зависимости от проекта компания ориентируется на стоимость строительства до состояния shell & core в пределах $1200–1600/кв. м. В компании GVA Sawyer указывают следующие диапазоны стоимости строительства офисных зданий:

• для класса А: $1200–2000/кв. м;
• для класса В: $900–1200/кв. м.

Тенденции

• Одной из основных актуальных тенденций на рынке офисной недвижимости является рост требований арендаторов к будущему офису компании, чему способствует развитие рынка и появление все новых стандартов строительства и управления зданиями.
• Несмотря на все еще значительное среди девелоперов количество непрофильных компаний, можно констатировать формирование пула профессиональных девелоперов, имеющих за плечами не один успешный проект.
• Также необходимо отметить роль специализации в успехе девелоперского бизнеса: многие профессионалы рынка концентрируют свои усилия на одном сегменте рынка, что позволяет наиболее оптимально использовать полученный опыт и повышать качество реализуемых объектов.
• В то же время получает развитие наметившаяся в прошлом году тенденция совмещения нескольких функций в одном проекте – выбор в пользу многофункционального комплекса позволяет девелоперу диверсифицировать риски и получать более стабильный доход на всех стадиях жизни объекта.
• С вводом ограничения на строительство офисов внутри Садового кольца новое развитие получает тенденция децентрализации офисного строительства: игроки рынка успешно осваивают ранее непривлекательные для офисного девелопмента участки, к которым относятся многие промышленные территории, а также участки за пределами МКАД.

Прогноз
Рынок офисной недвижимости Москвы входит в зрелую стадию развития, для которой помимо повышения профессионализма девелоперов и снижения рисков характерны некоторая стабилизация ставок аренды и снижение доходности – последний показатель будет постепенно снижаться, однако европейского уровня достигнет не раньше, чем в следующем десятилетии. С выходом на рынок заявленных офисных проектов в 2008–2010 годах можно ожидать оттока арендаторов из существующих офисных зданий, многие из которых успеют несколько устареть. В ближайшей перспективе стоимость аренды и продажи продолжит свой рост, стабилизация цен ожидается к концу десятилетия.

Таблица 1. Примеры бизнес-центров, введенных в эксплуатацию в I полугодии 2007 г.

Источник: Colliers International

Таблица 2. Примеры объектов, заявленных к вводу в 2007–2008 гг.

Источник: GVA Sawyer / Source: GVA Sawyer

Таблица 3. Диапазоны арендных ставок в I полугодии 2007 года за 1 кв. м в год (без эксплуатационных расходов, без НДС)

Источник: GVA Sawyer / Source: GVA Sawyer

Таблица 4. Диапазоны цен продажи офисных помещений за 1 кв. м

Источник: GVA Sawyer / Source: GVA Sawyer