Рынок логистических парков в Москве и области продолжает развиваться. Специалисты объясняют это стабилизирующейся экономической ситуацией и увеличением покупательской способности населения. В связи с приходом в экономический сектор международных инвесторов в будущем можно прогнозировать еще более активное развитие складской индустрии.

Определение
К логистическому парку, по данным компании Colliers International, можно отнести комплекс складских помещений, отвечающий международным требованиям по ряду технологических и строительных характеристик. Все помещения парка должны иметь единую инфраструктуру - системы энергоснабжения, отопления и охлаждения, пожаротушения, компьютеризированную систему управления зданиями и т.д. Современное оборудование, квалифицированный персонал, наличие охраны, парковки, хорошие внутренние дороги – все это также признаки логистического терминала. Все складские помещения здесь должны быть одноэтажными с высокими (от 8 метров) потолками, которые бы позволяли установить многоуровневое стеллажное оборудование. Выровненный пол с антипылевым покрытием, пожарная сигнализация, регулируемый температурный режим, тепловые завесы на воротах, система центрального кондиционирования, видеонаблюдение, оптико-волоконные телекоммуникации, наличие офисных помещений при складе – все это: характеристики логистического парка европейского уровня. Кроме того, для терминала этого уровня важны качественные подъездные пути и наличие неподалеку железной дороги.
Поскольку рынок складских площадей в России один из самых молодых секторов коммерческой недвижимости, многие специалисты сходятся во мнении, что настоящих логистических парков, отвечающих всем международным требованиям, в нашей стране не так много. К ним можно отнести складские комплексы FM Logistic, Molcom, Терминал Лесной, «Интеркомплекс», а также некоторые другие объекты. Опять же само определение «логистические парки» редко фигурирует в обзорах рынка. Чаще специалисты склонны называть такие комплексы складскими помещениями уровня А. Тем не менее, мы возьмем на себя смелость утверждать, что складские комплексы этого класса (в силу того, что они отвечают всем названным выше требованиям) и есть логистические парки европейского стандарта.
Помимо высококлассных терминалов, относящихся к логистическим паркам (принятый у нас класс А), в Москве и области существует много других складов самого разного уровня. У различных специалистами для них разработана своя классификация, которая сведена нами в Таблицу 1.
Большая часть имеющихся складских помещений – это небольшие площади, главным недостатком которых является отсутствие необходимой инфраструктуры (класс C и D), рынку же необходимы логистические парки и складские комплексы класса В. Чтобы понять подобное положение дел на рынке, рассмотрим плюсы и минусы инвестиций в строительство складской недвижимости.

Инвестиционный климат
Вложение средств в строительство как логистических парков европейского стандарта так и складских комплексов низкого класса становится все более привлекательным для девелоперов и инвесторов. Это объясняется рядом причин:

На рост инвестиционной привлекательности влияет улучшение инвестиционного климата в России.
Выход на рынок крупных сетевых ритейлоров, таких как METRO, Auchan, IKEA тоже стимулирует развитие сектора складской недвижимости.
В результате стабилизации экономического положения, увеличения объемов производства, расширения торговых сетей и выхода на российский рынок крупных западных производителей, как отечественные, так и иностранные инвесторы начинают осознавать стратегическую важность развитого рынка складских комплексов в Москве и области.
Стоимость и сроки возведения складов значительно меньше, чем те же показатели для торговых и офисных помещений. Это не может не привлекать инвесторов к сектору складских комплексов.

Справедливости ради, стоит отметить и факторы, тормозящие возведение логистических комплексов:

Непрозрачность земельных отношений. Трудности при оформлении земли в собственность, отсутствие четко прописанных подходов при переводе сельскохозяйственных участков в категорию промышленных, высокая стоимость земли, а также огромное количество изнурительных бюрократических процедур часто отпугивают инвесторов от строительства складов.
Большой срок окупаемости. При том, что стоимость и сроки возведения складов меньше, чем те же показатели для торговых и офисных помещений, сроки окупаемости складской недвижимости в два раза больше. Поэтому многие девелоперы, желая быстро вернуть вложенные средства, предпочитают инвестировать в строительство офисных и торговых площадей.
Конкуренция со стороны «советских» складов. На сегодняшний день, по данным компании Noble Gibbons, таких складов достаточно (280 000 кв. м), чтобы арендаторы имели выбор либо снимать «советское» помещение (ставка которого колеблется от 50 до 120 долларов за кв. м. в год), либо снимать хороший комплекс по цене от 130 до 160 долларов. Очевидно, что многие компании не осознают важность услуги ответственного хранения, и предпочитают арендовывать недорогие «советские» помещения.

Тем не менее, строительство логистических парков идет довольно активно, на рынке появляется все больше западных и отечественных инвесторов, готовых вкладывать средства в возведение складских терминалов.
Предложение
Общий объем. По сведениям компании Stiles & Riabokobylko, общая площадь складских помещений в Москве и области составляет приблизительно 2 млн. кв. м. Большая часть площадей – это капитальные складские комплексы 60-70 годов, ангары и переустроенные под складские цели цеха, которые не соответствуют современным требованиям. Точно определить объемы предложения, по мнению ряда специалистов, невозможно, так как многие помещения либо не сертифицированы, либо не имеют зарегистрированных прав собственности.
По данным компании Stiles & Riabokobylko, из 2 млн. кв. м. общего объема предложения доля имеющихся складских комплексов класса А и А- не превышает 30-35%. И только 200 000 – 250 000 кв. м. полностью соответствуют международным стандартам. Если же говорить о свободных площадях этого уровня, то специалисты сходятся во мнении, что они составляют менее 1%.
Объем складских площадей класса В из общего объема предложения, по данным компании PMC-Realty, не превышает 25 тыс. кв. м., и в основном это разбросанные по Москве и области блоки от 100 до 1000 кв. м.
Все остальные площади от общего объема предложения (их – абсолютное большинство) – это производственные комплексы класса С и D, не отвечающие современным требованиям и требующие капитального ремонта.
В настоящее время наиболее крупными складскими помещениями, по данным Stiles & Riabokobylko, считаются комплексы FM Logistics-Sheremetyevo (70 000 кв. м), «Терминал Лесной» (43 000 кв. м), «Терминал Нагатинский» (23 000 кв. м), «Таблоджикс – Видное» (20 000 кв. м), «Шереметьево – Карго», склад «Мострансэкспедиция» на Мичуринском проспекте (18 000 кв. м), МОЛКОМ (75 000 кв.м), Айтемс (22 000 кв.м), Терминал Запад (17 000 кв.м).
В 2004 году будут введены в строй новые складские комплексы общей площадью более 300 000 кв. м. (сведения PMC-Realty), причем это – данные только по строительству площадей для сдачи в аренду, а не «под себя». Одна компания Hines, по данным Colliers International, в ближайшие годы собирается построить несколько складских комплексов, объемом по 100 000-200 000 кв. м. каждый. Планируется, что первое здание будет готово уже к концу 2004 года. Есть ряд других инвестиционных и девелоперских компаний, которые находятся на различных стадиях разработки складских проектов.
Специалисты рассчитывают, что строящиеся и планируемые комплексы (складское помещение «Кулон - Балтия» на Рижском шоссе (23 000 кв. м.), комплекс на Ленинградском шоссе (20 000 кв. м.), офисно-складской комплекс «Кулон - Дорожная» на Варшавском шоссе (12 000 кв. м.), еще один «Терминал Лесной» (30 000 кв. м.) и другие проекты, о которых еще не известно рынку), расширят предложение качественных складских терминалов, и отчасти удовлетворят имеющийся спрос.
По мнению специалистов, в 2004 году, когда на рынок выйдут довольно крупные складские комплексы, ситуация может измениться. Если все готовящиеся проекты будут сданы в эксплуатацию в заявленный срок, складской рынок существенно пополнится качественными площадями европейского уровня.
Расположение. Большинство логистических парков располагается (строится и планируется) в Московской области. Это связано:

с решением правительства Москвы о переносе крупных индустриальных объектов за пределы города;
с большой загруженностью столичных магистралей;
с отсутствием свободных площадей внутри МКАД для строительства складов;
с невозможностью оформления права собственности на землю в Москве, а также с высокой стоимостью столичной «земельной» аренды
с постановлением столичного правительства о запрете на въезд в центр крупных грузовиков без специального разрешения.

Местоположение современных складских помещений распределяется по трем направлениям: вдоль транспортных коридоров, ведущих на Запад, Север и Юг. Дороги западного направления обеспечивают связь с Польшей и другими европейскими странами. Северное направление ведет к стратегически важному аэропорту Шереметьево, Санкт-Петербургу, Хельсинки. Дороги южного направления связывают Москву с аэропортом Домодедово и южными регионами России. (См. Карту производственных и складских помещений Москвы и области). По словам специалистов, наиболее популярными направлениями для возведения складов остаются Минское, Ново-рижское, Киевское, Ленинградское и Каширское шоссе, не более 20 км от МКАД, преимущественно с наличием поблизости железной дороги.
Рынок застройщиков. Сегодня свои услуги по возведению логистических терминалов предлагают подрядчики как из числа отечественных компаний-застройщиков с небольшим опытом строительства таких комплексов, так и из крупнейших международных фирм, имеющих большой опыт работы. По мнению специалистов, если склад строиться с целью его дальнейшей продажи, лучше воспользоваться услугами крупных компаний-застройщиков, таких как «СФГ«Азиндор», Bovis Lend Lease, Skanska, и т.д. Их услуги стоят не дешево, но можно быть уверенным, что все работы будут выполнены качественно и в максимально сжатые сроки. Если же склад строится за счет компании с целью его дальнейшей сдачи, то можно обратиться к менее дорогим застройщикам и сэкономить за счет снижения качества.
Рост объема предложения отстает от уровня спроса по ряду причин:

недостаточное количество инвесторов, способных активно заняться возведением крупных логистических комплексов (выход на рынок сразу нескольких крупных объектов существенно сократил бы объем спроса);
сложности, связанные с решением земельного вопроса, требуется множество согласований в госструктурах, что затрудняет процессы разработки проектов;
недостаток маркетинговых исследований и официальных данных относительно рынка складов препятствует популяризации этого сектора недвижимости.

Спрос
По данным специалистов, спрос на складские площади международного образца сегодня исходит в основном:

от провайдеров складских услуг, которые заключили сервисные соглашения со своими клиентами;
от компаний, специализирующихся на логистике;
от крупных российских и иностранных производителей;
от западных и отечественных торговых сетей.

Несмотря на то, что в 2002 году в Москве было введено в эксплуатацию более 50 000 кв. м. складских помещений класса А и В (данные компании Noble Gibbons), ситуация со спросом практически не изменилась. Это связано с тем, что многие строящиеся комплексы не были выведены на рынок в заявленный срок. В первой половине 2003 года спрос также продолжал расти. Сегодня, по сведениям PMC-Realty, интерес для рынка представляют логистические парки и складские помещения класса В. По данным компании, спрос на площади этих уровней оценивается в 2 млн. кв. м. (при совокупном спросе в 3,5 млн. кв. м.) Потребность в логистических парках равна 600 тыс. кв. м., класса В – 1400 тыс. кв. м. Также стоит отметить, что больше всего рынок интересуют комплексы от 3000 до 10 000 кв. м. (более 50% запросов по складам европейского уровня).
В связи с недостатком складских помещений класса А, а также из-за затратности реализации таких проектов, сегодня широко практикуется строительство складов под конкретного заказчика (так называемые проекты «built to suit»). Такая система удобна, как потребителю складских услуг (он заранее планирует свой бизнес), так и инвесторам проекта (они меньше рискуют вложенными деньгами).

Арендные ставки
На данный момент арендные ставки на складские помещения в Москве и Московской области являются одними из самых высоких в Европе (См. Диаграмму 1 и Таблицу 2). Как уже было отмечено, спрос существенно опережает предложение, с этим и связана дороговизна складских площадей.
Помещения самого высокого уровня, отвечающие всем международным стандартам, сдаются, по сведениям компании Colliers International, по 140-160 долларов за 1 кв. м. в год. Менее выгодное расположение складского комплекса (отсутствие поблизости железной дороги, удаленность от магистрали) при высоком уровне отделки и технического оснащения обойдется арендатору в 100 – 120 долларов. Аренда отапливаемых помещений без дополнительных технических возможностей – сегодня стоит 60 – 100 долларов за кв. м. в год. Подвальные помещения или объекты гражданской обороны, не отапливаемые производственные помещения, сдаются по цене от 40 до 70 долларов. Для сравнения: в многих странах Европы аренда высококлассных помещений класса А стоит столько же, сколько у нас - площади класса D.
Если говорить о перспективе на ближайшие пять лет, то здесь, по единогласному мнению опрошенных CRE специалистов, ожидается снижение арендной платы. Как считает Рубен Алчуджян, руководитель департамента складской и индустриальной недвижимости компании Colliers International, через 2-3 года цены стабилизируются, опустившись с нынешних 160 долларов до 110-120 долларов за кв. м. в год. И тот факт, что западные девелоперы не боятся инвестировать миллионы долларов в развитие складского сектора, доказывает, что даже снизившиеся арендные ставки позволят им выйти на приемлемый уровень окупаемости.

Тенденции и прогноз
«Рынок складской недвижимости - один из самых молодых секторов коммерческой недвижимости в России. Это связано в первую очередь с традиционным развитием рынка недвижимости – сначала идет развитие жилого сектора, затем офисного и торгового и только потом очередь доходит до складов», - отмечает Рубен Алчуджян.

Несмотря на явную конкуренцию со стороны «советских» складов, большой срок окупаемости новых объектов, а также непрозрачность земельных отношений, все же на рынке появляется все больше иностранных и отечественных инвесторов, готовых вкладывать средства в возведение логистических парков.
Хотя инвестиционная привлекательность велика, общий объем предложения сильно отстает от уровня спроса.
В связи с появлением на рынке крупных иностранных и российских производителей и торговых сетей, спрос на рынке складской недвижимости продолжает расти.
По причине большого спроса и недостатка предложения, продолжается умеренный рост арендных ставок.

В ближайшее время специалистами прогнозируется еще больший рост инвестиционной привлекательности, как для российских, так и для иностранных инвесторов. В связи с вступлением в силу Земельного кодекса РФ уже начали разрабатываться законодательные инициативы, которые в будущем помогут инвесторам оперативно решать земельные вопросы. Кроме того, столичное правительство различными методами пытается вовлечь отечественные и зарубежные компании в городские инвестиционные проекты. И если здесь будут придерживаться принципов эффективной и прозрачной политики, не исключено, что в ближайшие годы Москва получит достаточно средств для возведения логистических парков европейского стандарта.

Загрузка...