Объем офисных помещений к середине 2010 года достиг 12,0 млн кв. м.

Примечательно, что все введенные в эксплуатацию бизнес-центры относятся к классу В. Впервые за долгое время во II квартале текущего года не было введено в эксплуатацию ни одного офисного здания класса А.

Соотношение нового строительства и реконструкции составило 69,8% и 30,2% соответственно. Таким образом, общий объем офисных помещений классов А и В на конец II квартала 2010 г. составил 12,0 млн кв. м.

Из площадей, которые будут введены в эксплуатацию в 2010 году 26% относится к классу А и 74% – к классу В. Следует отметить, что заявленный к вводу во второй половине года объем офисных зданий в 3 раза больше, чем было построено в течение первых двух кварталов 2010 года. Однако данная цифра сопоставима с показателями, характерными для 3-4 кварталов 2008 года и 1-2 кварталов 2009 года.

Во II квартале 2010 г. поглощение на рынке аренды офисных площадей составило примерно 270 тыс. кв. м. Итого за первую половину текущего года суммарный объем арендованных офисных помещений приблизился к отметке 500 тыс. кв. м (487 тыс. кв. м). Это почти на 20% больше, чем в первом полугодии 2009 года, и составляет 65% от годового объема поглощения офисных площадей за прошлый год. Тем не менее, по сравнению с аналогичным периодом 2008 года этот показатель по-прежнему существенно ниже – в 1,8 раз.

В структуре спроса доля сделок аренды офисных помещений класса А несколько выше, чем офисов класса В: 54% против 46% соответственно. Примечательно, что в прошлом I квартале 2010 г. ситуация была иной: основной объем поглощения пришелся на бизнес-центры класса В, а доля сделок в офисных зданиях класса А составила всего 11%. 

За исключением нескольких крупных сделок, диапазон арендуемой площади в офисных зданиях класса А колеблется от 200 кв. м до 10 тыс. кв. м. При этом чуть больше половины сделок приходится на метраж до 1 тыс. кв. м, а доля арендуемых помещений площадью 1– 10 тыс. кв. м составляет примерно 44%.

В бизнес-центрах класса В диапазон наиболее часто арендуемой площади варьируется от 50 кв. м до 5 тыс. кв. м., однако 70% сделок приходится на помещения площадью до 1 тыс. кв. м. При этом блоки от 200 кв. м до 300 кв. м. пользуются наибольшим спросом. Доля сделок аренды помещений от 1 тыс. до 5 тыс. кв. м в общем объеме поглощения во II квартале 2010 года – чуть меньше 30%, и совсем маленький процент приходится на помещения свыше 5 тыс. кв. м.

Во II квартале 2010 года поглощение на рынке купли-продажи офисных площадей составило около 40 тыс. кв. м, а по итогам первого полугодия – чуть больше 75 тыс. кв. м. Это в 1,6 раз больше, чем за аналогичный период прошлого года. Однако в разы меньше, чем в первой половине 2008 года. Другими словами, спрос на покупку офисных помещений конечными пользователями по-прежнему существенно ниже, чем в докризисный период, тем не менее, можно отметить тенденцию к увеличению емкости спроса.

Впервые за последние 1,5 года во II квартале 2010 года уровень вакантных площадей снизился как в офисных зданиях класса В, так и в бизнес-центрах класса А. Это стало следствием сравнительно небольших объемов строительства за истекшие полгода и активизацией спроса со стороны компаний-арендаторов. В частности, несколько крупных сделок аренды офисных помещений в бизнес-центрах класса А привели к уменьшению доли вакантных площадей с 25,3% в I квартале этого года до 19,7% к концу II квартала.

Также отмечается снижение уровня вакантных площадей в офисных зданиях класса В. Однако эта тенденция наметилась еще в III квартале 2009 году, в то время как в бизнес-центрах класса А доля вакантных площадей продолжала увеличиваться вплоть до I квартала этого года. По итогам II квартала 2010 года уровень вакантных площадей в зданиях класса В составил 13,6%. 

Во II квартале 2010 году было сдано в аренду несколько крупных офисных помещений в бизнес-центрах класса А, расположенных за пределами центрального делового района и, как следствие, имеющих более низкий уровень арендных ставок, чем в среднем по офисам класса А. Это привело к росту средневзвешенной арендной ставки в бизнес-центрах класса А по сравнению с I кварталом текущего года и повышению диапазона запрашиваемых арендных ставок. 

Кроме того, во II квартале 2010 года отмечается некоторый рост ставок аренды в наиболее привлекательных объектах класса А. В первую очередь это готовые здания с отделкой и хорошим расположением, где осталось немного свободных помещений. Тем не менее, ряд объектов – как правило, новые здания с высоким уровнем вакантных площадей, бизнес-центры, где не предусмотрена отделка помещений, а также неудачно расположенные здания – не продемонстрировали повышения арендных ставок во II квартале текущего года. Собственники таких зданий по-прежнему готовы предоставлять скидки и предлагать более льготные условия потенциальным арендаторам. 

В бизнес-центрах класса В также отмечается дифференцированное поведение арендных ставок во II квартале 2010 года.

Положительную коррекцию ставок аренды продемонстрировали объекты, расположенные преимущественно в центральном деловом районе. В то время как ставки аренды в менее удачно расположенных офисных зданиях класса В продолжают снижаться.

По прогнозам компании, ожидаемые к вводу во второй половине 2010 года большие объемы офисных площадей, основная доля которых приходится на бизнес-центры класса В, может привести к увеличению доли вакантных помещений и снижению ставок аренды преимущественно в офисных зданиях класса В. В первую очередь – в наименее удачно расположенных бизнес-центрах, с недостаточно хорошо продуманной концепцией и плохим управлением. 

В то же время сокращение объемов предложения качественных офисных зданий в центральном деловом районе, с хорошим управлением и готовых к въезду арендаторов, будет способствовать увеличению арендных ставок в таких зданиях.