В первом полугодии 2010 года было введено порядка 200 тыс.кв.м качественных офисных площадей, а до конца года планируется ввести еще около 600 тыс.кв.м качественных офисов, таким образом, общий объем нового строительства в этом году составит приблизительно 800 тыс. кв.м площадей, что более чем на 40% ниже показателей прошлого года (1,4 млн. кв.м), говорится в отчете компании Praedium Oncor International.

Пока на рынке коммерческой недвижимости отмечается локальное повышение ставок на наиболее привлекательные объекты, а объемы спроса не достигли докризисного уровня, поэтому размораживание приостановленных ранее проектов может начаться не ранее, чем в конце 2010 – начале 2011 года, когда, по прогнозам экспертов Praedium Oncor International, будут закрыты крупные сделки, находящиеся в настоящее время на этапе LOI, уровень вакантных площадей снизится, а ставки аренды возрастут.

Средний уровень вакантных площадей в целом по рынку, благодаря низким темпам нового строительства и стабильному спросу, в настоящее время удерживается на постоянном уровне: порядка 17-18%, что в абсолютном выражении составляет приблизительно 1,9 млн.кв.м качественных офисных площадей.

Значения показателя уровня вакантных площадей за прошедший год снизилось на 2-3%, а с начала 2010 года – на 2%. Доля вакантных площадей по состоянию на начало июля 2010 года превышает аналогичный показатель 2008 года в 3,5 раза.

Структура данного показателя очень неоднородна. Сейчас на рынке пустуют помещения по ставкам, превышающим ожидания потенциальных арендаторов, площади низкого качества и/или с невыгодным местоположением. Возникают сложности и у собственников незаполненных объектов, заселенных арендаторами менее чем наполовину, отмечают аналитики Praedium Oncor International.

Внутри Садового кольца доля вакантных площадей начала снижаться, в июне ее уровень составил 10-15%. В районе от Садового кольца до Третьего транспортного уровень вакантных площадей также сокращается, однако медленнее, чем в деловом центре, доля вакантных площадей здесь находится в диапазоне 15-18%. За пределами Третьего транспортного кольца доля вакантных площадей по-прежнему стабильно высока и составляет 20-25%.

Доля вакантных площадей в новых офисных зданиях в ЦАО на сегодняшний день составляет около 25-30%, а в бизнес-центрах, построенных в 2009 – начале 2010 гг., расположенных за пределами центра, варьируется от 30 до 90%.
В текущем году значительную долю спроса формируют международные и российские компании, рассматривающие аренду крупных площадей. Возросла доля заявок на аренду площадей от 3000 кв.м.

Объем сделок по аренде и купле-продаже офисных помещений в первом полугодии составил приблизительно 350 тыс. кв.м, из них около 150 тыс. кв.м было арендовано и приобретено в собственность в 1 квартале, и около 200 тыс. кв.м – во втором квартале. Этот показатель сопоставим с цифрами 1 полугодия 2009 года, когда было арендовано и приобретено в собственность около 340 тыс.кв.м. Однако он меньше общего объема сделок 2 полугодия 2009 года (390 тыс. кв.м).

В текущем году существенно снизилась доля сделок по пересогласованию существующих договоров аренды (lease renegotiation): если во 2 и 3 кварталах 2009 года доля сделок renegotiation составляла 40-45% от общего объема сделок, то уже в 4 квартале 2009 года доля таких сделок снизилась до 25% от общего объема, а в 1 квартале 2010 года составила 18-20%. В абсолютном выражении объем сделок renegotiation в 1 квартале этого года оказался в 2 раза меньше, чем в 4 квартале, и в 3 раза меньше, чем во 2 и 3 кварталах прошлого.

Ставки аренды в первом полугодии 2010 года продемонстрировали небольшой рост. Диапазон ставок для помещений класса А составляет $500-800/кв.м в год без НДС и операционных расходов в зависимости от расположения объекта (ЦАО или другие округа), для офисов класса В - $300-550/кв.м в год.

Ставки аренды на объекты одного класса сильно варьируются в зависимости от расположения объекта. Диапазон средних базовых ставок для офисов класса А составляет: $800-1 000/кв.м в год в пределах Садового кольца и $400-700/кв.м в год для остальных районов Москвы. В сегменте класса В разброс ставок менее значителен: $400-600/кв.м в год для объектов с центральным расположением и $250-400/кв.м в год – для офисов, расположенных за пределами Садового кольца.

Цены продажи остаются стабильны с середины 2009 года. Средняя стоимость 1 кв.м. офисных объектов класса А и В составляют $5,5-7 тыс. для объектов в ЦАО и $3-5 тыс. за пределами Садового кольца.

Специалисты Praedium Oncor International прогнозируют, что до конца 2010 года и в начале 2011 года на фоне стабилизации спроса и невысоких темпов нового строительства продолжится плавное снижение доли вакантных площадей, что приведет к дальнейшему росту ставок аренды на качественные офисы.

Исследования рынка

Загрузка...