В Санкт-Петербурге до конца 2010 года реально будет введено 20-22 офисных объекта

По итогам I полугодия общий объем предложения качественных офисных площадей (классов А, В и С) достиг 2 393,6 тыс. кв. м, прирост общего объема предложения составил 6,3%. Обеспеченность на тысячу жителей города достигла 520 кв. м , порядка 875 кв. м – на тысячу экономически активного населения Санкт-Петербурга.

В сегменте высококачественных офисных площадей (классы А и В) введено пять объектов (122,7 тыс. кв. м общей площади). Общий объем предложения в сегменте на конец I полугодия 2010 года составил 1 767,4 тыс. кв. м, обеспеченность на тысячу жителей Санкт-Петербурга достигла 384 кв. м и около 647 кв. м – на тысячу экономически активного населения.

По данным, собранным компанией NAI Becar, согласно заявлениям девелоперов и с учетом проектов, сроки сдачи которых перенесены, до конца 2010 года планируется ввод порядка 35 офисных объектов, реально в эксплуатацию будет введено не более 20-22 общей площадью 170–200 тыс. кв. м.

На конец года общий объем качественного предложения площадей в бизнес-центрах классов А, В, С составит порядка 2,56–2,59 млн кв. м. Прирост объема предложения за год ожидается на уровне 14%, таким образом, снижение темпов роста рынка продолжится (см. рис. ниже).
Общий объем высококачественного предложения площадей в бизнес-центрах классов А и В прогнозируется на уровне 1,94–1,97 млн кв. м, прирост объема предложения за год – 19%.

Текущее состояние рынка бизнес-центров Санкт-Петербурга в целом можно характеризовать как стабильное. Активизация спроса наметилась в сегменте высококачественных, представительских офисов с хорошим местоположением, поскольку снижение ставок аренды позволило некоторым компаниям, меньше других пострадавшим от кризиса и сохранившим свои штаты, улучшить местоположение или качество занимаемых площадей. Пока существенного роста спроса на аренду офисных помещений в целом нет.

По размерам запрашиваемых в аренду площадей спрос сдвинулся в сторону небольших офисов 50–200 кв. м. Также брокеры отмечают возрастание интереса к офисам 500 кв. м. Некоторые новые бизнес-центры придерживаются стратегии сдачи площадей лотами 200 и 500 кв. м и целыми этажами. Спрос на покупку офисных площадей за прошедшее полугодие также не увеличился. Немногие компании сейчас могут позволить себе приобретение офиса для собственных нужд, а инвесторам интересны успешные объекты с 12–15% доходностью.

Очевидно, что положительная динамика рынка труда рано или поздно приведет к развитию компаний и, как следствие, росту спроса в офисном сегменте. Однако вряд ли эти ожидания оправдаются в текущем году. В I полугодии 2010 года существенных изменений ставок аренды не отмечено. В среднем, по Санкт-Петербургу в 2010 году ставки аренды (с учетом НДС и коммунальных услуг) для класса А составляли 900–2 000 рублей за кв. м в месяц, для класса В – 550–1 300 рублей за кв. м в месяц, для класса С – 400–1 000 рублей за кв. м в месяц.

По данным брокеров, в результате переговоров между потенциальным арендатором и арендодателем дисконт на величину арендной платы составляет 10–30%. Разброс ставок существенен не только среди бизнес-центров одного класса, но иногда и внутри отдельно взятого объекта, где ставки для разных арендаторов могут отличаться на 20–25%.

Заявленные на рынке Санкт-Петербурга в январе–июне 2010 года цены продаж одного квадратного метра площади в строящихся и недавно введенных бизнес-центрах варьировались в диапазоне 30–130 тыс. рублей. Стоимость зависит от местоположения, класса объекта, размеров и состояния отделки приобретаемого офиса. По сообщениям брокеров, многие владельцы офисной недвижимости готовы к продаже своих объектов, но реальных сделок по продаже бизнес-центров как готового бизнеса немного или они не афишируются.