Объем нового годового предложения на рынке офисной недвижимости в 2010 и 2011 годах ожидается ниже аналогичных показателей предыдущих трех лет, возвращаясь на уровень 2004-2006 годов, прогнозируют специалисты компании DTZ-IMS.

К концу первого полугодия 2010 года общий объем качественных офисных помещений в Москве достиг 10,6 млн кв. м, из которых на помещения класса А приходится 2 млн кв. м, на помещения класса В – 8,6 млн кв. м., отмечается в исследовании компании.

Новое предложение в первом полугодии 2010 года составило приблизительно 320 тыс. кв. м, что на 60% ниже аналогичных показателей 2009 и 2008 годов. Доля офисных помещений класса А в общем объеме нового предложения составила 56%, класса В – 44%.

Основной объем введенных в эксплуатацию офисных помещений пришелся на первый квартал 2010 года. Это крупные бизнес центры преимущественно класса А, планировавшиеся к вводу еще в конце 2009 года. Во втором квартале рынок пополнился объектами класса В. До конца 2010 года планируется ввести в эксплуатацию около 660 тыс. кв. м офисных помещений.

Таким образом, общий объем существующих офисных помещений к концу 2010 года может достичь 11,3 млн кв. м. Новое годовое предложение 2010, предположительно, составит 980 тыс. кв. м, что ниже показателей последних трех лет.

По нашим оценкам, в 2011 году будет введено в эксплуатацию 710 тыс. кв. м, что сопоставимо с показателями 2004-2005 годов. К концу 2011 года общий объем офисных помещений сможет приблизиться к 12 млн кв.м.

Во втором квартале 2010 года спрос на офисные помещения продолжил расти. По итогам первого полугодия общий объем поглощения1 качественных офисных площадей составил 600 тыс. кв. м, что в 3 раза превышает аналогичный показатель 2009 года. Однако, это на четверть ниже аналогичных показателей 2008 и 2007 годов, когда спрос на офисные помещения был наиболее высоким.

На конец июня процент вакантных помещений в классе А составил 23,6%, в классе В – 14,3%, средний показатель по классам составил 16%. В классе А на протяжении первых четырех месяцев года был заметен рост свободных помещений, что связано с вводом в эксплуатацию крупных бизнес центров, не занятых арендаторами. Однако в конце второго квартала уровень вакантных помещений в классе А сократился на 1,3% по сравнению с концом первого квартала.

В классе В на протяжении всего первого полугодия наблюдалось постепенное снижение уровня вакантных площадей. Так, в конце второго квартала уровень свободных помещений в классе В сократился на 1,5% по сравнению с концом первого квартала 2010 года и на 1,7% по сравнению с концом 2009 года. Во втором квартале 2010 года объем поглощения офисных помещений класса А заметно вырос. Если в четвертом квартале 2009 года доля класса А в общем объеме поглощения составляла 26%, в первом квартале 2010 года – 13%, то по итогам второго квартала 2010 года она составила 41%.

Качественные офисные здания, введенные в эксплуатацию ранее во время кризиса и имевшие большой процент свободных помещений, сегодня постепенно заполняются арендаторами. Новые бизнес центры, введенные в эксплуатацию в первом полугодии, по-прежнему имеют большой процент вакантных помещений. (в классе А – 80%, в классе В – 50%). В проектах, планируемых к вводу до конца 2010 года, исключая здания, строящиеся для собственных нужд, большая часть офисных помещений свободна. Спрос по-прежнему ориентирован на офисные помещения в существующих зданиях. Однако на рынке появляются сделки предварительной аренды и продажи, доля которых в докризисный период достигала половины от общего объема поглощения, а в кризисный период сократилась практически до нуля.

В первом полугодии 2010 года запрашиваемые арендные ставки на качественные офисные помещения не претерпели значительных изменений. Средняя базовая запрашиваемая ставка аренды2 на офисные помещения класса А находилась в диапазоне $550 - $1 000 за кв. м в год. Средняя запрашиваемая базовая арендная ставка на помещения класса В варьировалась от $250 до $650 за кв. м в год. Во втором квартале 2010 года размер скидок на ставки аренды значительно уменьшился.

Наиболее ярко данная тенденция проявилась в качественных, удачно (центрально) расположенных бизнес центрах, во время кризиса имевших большой процент вакантных помещений. В первом полугодии 2010 года по мере заполнения данных бизнес центров, собственники начали снижать размер скидок на оставшиеся площади, сократив его с кризисных 30% до 5-10%, а в некоторых случаях даже повышая запрашиваемые ставки. Таким образом, реальные ставки аренды на качественные офисные помещения стали расти.

Цены продажи офисных помещений в первом полугодии 2010 года значительно не изменились. Для класса А запрашиваемая цена продажи варьировалась от $6 000 до $12 500 за кв. м без НДС в зависимости от расположения здания. Диапазон запрашиваемых цен продажи офисных помещений класса В в зависимости от расположения здания составил $3 000 - $7 500 за кв. м без НДС.

Исследования рынка

Загрузка...