До конца года спрос на склады будет увеличиваться

В результате к концу II квартала 2010 года общий объем складских помещений класса А в Московской области практически не изменился по сравнению с предыдущим годом, сохранившись на уровне 4,7 млн кв. м (включая складские площади, построенные для собственных нужд), отмечается в исследовании компании. Общая площадь ожидаемых к вводу до конца 2010 года складских площадей составляет около 400 тыс. кв. м. Из них примерно 100 тыс. кв. м приходится  на проекты, открытие которых было перенесено с прошлого года.

В первом полугодии 2010 года наблюдалась активизация спроса на рынке складских помещений. Основной спрос по-прежнему формировали торговые операторы, компании, работающие в сегменте FMCG (товары повседневного спроса), а также производственные компании. Их доля в общем объеме спроса составила около 70%.

Кроме того, отмечается некоторое оживление со стороны логистических операторов. Однако в большинстве случаев эти компании по-прежнему не готовы арендовать больше складских помещений, чем требуется их клиентам. Также следует отметить, что во II квартале 2010 года увеличилась доля запросов на покупку складских площадей со стороны торговых операторов.

Спрос по-прежнему фокусируется на готовых объектах. Тенденция к расширению занимаемых площадей со стороны торговых и дистрибьюторских компаний, получившая развитие в начале года, укрепилась во II квартале 2010 года. Это нашло отражение в объеме и структуре сделок. Так, во II квартале текущего года на рынке складских комплексов Московского региона было заключено несколько крупных сделок аренды помещений площадью 15–32 тыс. кв. м.

Кроме того, во II квартале 2010 г. отмечается некоторое оживление на региональных рынках складских комплексов. В первую очередь – это Санкт-Петербург, а также города-миллионники – Новосибирск, Екатеринбург, Ростов, Нижний Новгород. Немалая доля спроса приходится в основном на крупных федеральных торговых операторов (X5 Retail, JFC, «Таркетт»). Тем не менее, активизация спроса отмечается и со стороны локальных и региональных компаний.

Активизация спроса на рынке складских помещений во II квартале 2010 года в совокупности с незначительными объемами нового строительства в первой половине года привели к снижению уровня вакантных площадей. Существенное сокращение доли свободных помещений характерно в первую очередь для готовых к въезду складских комплексов, наиболее востребованных со стороны конечных потребителей и логистических компаний. В строящихся и недавно построенных объектах этот показатель продолжает оставаться довольно высоким, в некоторых объектах он составляет 30% и более.

Сокращение уровня вакантных площадей во II квартале 2010 года не привело к повышению арендных ставок, т. к. доля свободных помещений по-прежнему высока на рынке складских комплексов. Тем не менее, в отличие от I квартала 2010 г., когда собственники зданий в большинстве случаев были готовы снижать цены под конкретного арендатора, во II квартале 2010 года скидки стали предоставляться гораздо реже. В первую очередь, это относится к готовым складским комплексам с небольшой долей вакантных площадей. В тех зданиях, где уровень вакансий продолжает оставаться высоким, собственники по-прежнему предлагают более льготные условия аренды.
По оценкам Colliers International, тенденция к увеличению спроса, получившая развитие во II квартале 2010 года, продлится до конца года. В совокупности с незначительными объемами нового строительства в первой половине года это приведет к дальнейшему снижению уровня вакантных площадей, особенно в наиболее удачно расположенных складских комплексах, готовых к въезду арендаторов.Несмотря на то, что до конца 2010 года ожидается ввод около 400 тыс. кв. м складских площадей, вряд ли это серьезно отразится на тенденции к сокращению уровня вакансий.

Причина состоит в том, что хотя заявленный во второй половине 2010 года объем ввода несколько больше, чем за аналогичный период 2009 года, совокупный объем ввода за год составит лишь 65% к уровню прошлого года. В результате объекты, введенные в эксплуатацию в предыдущие периоды, постепенно уйдут с рынка, а уровень вакансий снизится.

Сокращение доли вакантных площадей усилит тенденцию к отказу девелоперов и собственников складских комплексов предоставлять скидки арендаторам, в первую очередь по зданиям с невысоким уровнем вакантных помещений. Однако в ближайшие месяцы рост арендных ставок на рынке в целом маловероятен, т.к. доля вакантных площадей продолжает оставаться высокой. По нашим оценкам, увеличение ставок аренды следует ожидать не раньше конца 2010 – начала 2011 года.