Московские гостиницы высшей категории составляют хоть и небольшую, но весьма существенную часть рынка. Отели, принимающие первых лиц иностранных государств и деловую элиту, по определению не могут играть иной роли. Какие отели и ведущие управляющие компании входят в этот узкий круг, а также каков инвестиционный климат в этом сегменте рынка освещается в данном обзоре.

Классификация
Проблема классификации гоcтиничного рынка Москвы стоит достаточно остро. В настоящее время существует 6 систем классификации отелей Москвы. Сегодня все виды сертификации (на безопасность и качество услуг) являются добровольными, поэтому менеджмент гостиниц вправе самостоятельно выбирать классификационную систему.
Вступившая в действие в августе 2003 года государственная система классификации гостиниц и других средств размещения, разработанная по инициативе Минэкономразвития РФ с привлечением ВНИИ сертификации, имеет определенные шансы на признание гостиничным рынком в силу своего высокого статуса: Положение о государственной системе классификации гостиниц было утверждено Министерством экономического развития и торговли РФ 21 июня 2003 г., а 21 августа оно зарегистрировано в Минюсте, одновременно был отменен ГОСТ №50645-94 «Классификация гостиниц», утвержденный в 1994 году.
Согласно Положению Аттестационная комиссия формирует политику в области классификации средств размещения, а также принимает решения об аттестации средств размещения на категорию.
Классификация гостиницы проводится в три этапа:

экспертная оценка соответствия гостиницы категории;
аттестация средства размещения;
инспекционный контроль классифицированных средств размещения.

При проведении экспертной оценки специалисты устанавливают соответствие отеля и его номеров минимальным требованиям, а затем проводят их балльную оценку. Отель для категории 5* должен набрать не менее 120 баллов, для 4* – 100 баллов, для 3* – 80 баллов, для 2* – 50 баллов, для 1* – 20 баллов и для категории «без звезд» – 17 баллов. Допускается уменьшение требуемого количества баллов на 10 %.
Получение сертификата дает гостинице право применять знак категории – «звезды» – в оформлении вывески, бланков и рекламных объявлений. Сертификат соответствия выдается сроком до пяти лет.
Несмотря на определенную революционность государственной системы – введение балльной оценки отелей и номеров и отмена ГОСТа о классификации гостиниц, государственная классификация была встречена рынком достаточно настороженно как по причине ограниченного срока действия выдаваемых сертификатов, так и по ряду других вопросов.

Законодательство
Гостиничный бизнес по-прежнему не имеет своей законодательной базы. На федеральном уровне не принято ни одного закона, объектом которого была бы гостиничная деятельность. Гостиницы упоминаются как составная часть туристской индустрии в ФЗ «Об основах туристской деятельности в Российской Федерации», но меры государственного регулирования специально для этой сферы предпринимательства пока не разработаны. Постановление правительства РФ № 326 «О лицензировании отдельных видов деятельности» от 11.04.2000 г. передает лицензирование некоторых видов деятельности в ведение соответствующих органов исполнительной власти субъектов Федерации. Гостиничная деятельность в этот перечень не входит. Поэтому до появления постановления правительства РФ, утверждающего Положение о лицензировании объектов туристской индустрии (куда входят гостиницы и иные средства размещения), данный вид деятельности на территории Российской Федерации лицензированию не подлежит.

Предложение
В настоящее время, по данным ОАО «ГАО «Москва», в столице действует 150 гостиниц (номерной фонд равен 39 тыс. номеров), способных обеспечить одновременный прием 65 тысяч гостей.
Несмотря на очевидные трудности с классифицированием отелей, можно с уверенностью говорить о том, что в настоящее время в Москве существует девять отелей высшей категории:

«Арарат Парк Хаятт»;
«Балчуг Кемпински»;
«Золотое Кольцо»;
«Националь»;
«Ле Меридиен Москоу Кантри Клаб»;
«Марриотт Аврора»;
«Марриотт Гранд»;
«Метрополь»;
«Шератон Палас Отель».

Совокупный номерной фонд этих отелей, по данным Hotel Consulting Development Group, составляет 2256 номеров.
Доля пятизвездочных отелей на московском рынке составляет, по разным оценкам, 5–6 процентов. При этом от 29 до 34 % гостиниц являются не аттестованными, а поскольку эта группа неоднородна и включает в себя как объекты, которые не могут получить и одну «звезду», так и претендующие на 4–5 «звезд» (среди них, например, отели компании Marriott International, которая не проводит аттестацию своих московских отелей на звездность), точная оценка долей рынка затруднительна.
Среднегодовая загрузка отелей верхнего сегмента рынка, по данным компании Colliers International, составила в 2003 году около 68 %, рост доходности доступных номеров (RevPAR rate) за год составил 7 %, что «является весьма позитивной статистикой для гостиничной отрасли», считает директор гостиничного департамента компании Роберт Стоддарт.
Инвесторы по-прежнему настороженно относятся к гостиничному строительству в Москве. Очевидно, что офисная и торговая недвижимость в настоящее время оттягивают на себя наибольшее внимание и средства инвесторов: если в 2002 году было построено около 200 тыс. кв. м офисных площадей классов А и В и 345 тыс. кв. м площадей в торговых центрах (речь идет о сдаваемой площади), то общий объем предложения гостиничных площадей за 2002 год вырос не более, чем на 100 тыс. кв. м.
Как и любой другой сегмент рынка недвижимости, гостиничный рынок Москвы страдает от нехватки земельных участков. В особой степени дефицит земли влияет на рынок отелей высшего класса, поскольку максимальная близость к историческому центру города для них – обязательное условие. Как отмечает директор департамента инвестиций и развития ОАО «ГАО «Москва» Олег Титаев, «иностранные инвесторы порой даже не представляют, насколько серьезна проблема: для строительства гостиничного комплекса одной из таких компаний требовался старинный особняк в центре города общей площадью не менее 25 тыс. кв. м, тогда как обычно площадь таких зданий в Москве значительно меньше. Но даже учитывая то, что старинный облик может быть стилизацией, найти земельный участок под строительство такого масштаба – почти неразрешимая задача».
Стоимость строительства квадратного метра гостиничной площади зависит от класса отеля и колеблется в очень широких пределах - от 500 до 1500 долл. и выше, не включая оборудование. Срок окупаемости проекта по различным данным составляет от 5 до 10 лет и зависит от условий кредитования. Полная стоимость гостиницы высшего класса составляет в среднем 150 тыс. долларов за номер, что составляет около 3750 долларов за кв. м. Это значительно превышает стоимость строительства, например, жилья или торгового центра, однако такой показатель, как жизненный цикл проекта гостиницы, может в разы превосходить своих конкурентов. К примеру, небезызвестный отель «Минск» до сих пор приносит своим владельцам доход, несмотря на то, что его полная реконструкция была намечена еще на 1988 год, но так и не была осуществлена.
Кроме того, гостиничный бизнес позволяет гибко варьировать тарифы не только в течение месяца или недели, но и на ежедневной основе. Договора аренды офисных или торговых площадей являются долгосрочными и не предусматривают возможности пересмотра условий в течение срока аренды. В условиях постоянно меняющейся динамики рынка это обстоятельство может быть решающим аргументом в пользу строительства гостиничного предприятия, так же, как и другое не менее важное обстоятельство – наличие высокого спроса на гостиничные услуги при относительно стабильном состоянии деловой активности на других сегментах рынка.
Объем предложения гостиниц категории 5 «звезд» в 2003 году не изменился. За год в столице построено всего два отеля – «Акварель» в Столешниковом переулке и «Тифлис» на ул. Остоженка, поэтому нулевой прирост отелей высшего класса, учитывая долю рынка, ими занимаемую, неудивителен. Отсутствие новых проектов в течение года объясняется и тем, что большинство потенциальных и уже работающих на рынке инвесторов устремлены в развитие отелей среднего сегмента, которые требуют меньших объемов инвестиций и являются более «гибкими» по части местоположения.
Развитие гостиничного рынка до 2005 года определяется Постановлением правительства Москвы от 19 августа 2003 г. № 688-ПП «О схеме размещения гостиниц в городе Москве до 2005 года». Согласно двум приложениям этого документа, для строительства гостиниц выделено 122 участка, по 59 из которых уже определены инвесторы, и 63 участка, инвестиционные конкурсы по которым должны быть проведены. Постановление предусматривает строительство двух гостиниц категории 5 «звезд»: на Мароновском пер., 26 и в центральном ядре ММДЦ «Москва-Сити», суммарный фонд которых составит около 900 мест, однако, по словам ведущего специалиста Комитета по внешнеэкономической деятельности Москвы Михаила Жовнера, «говорить о классности этих отелей несколько преждевременно, так как пока неизвестна классификация, по которой определена классность проекта, и будущая управляющая компания». Приложения Постановления не учитывают некоторые уже строящиеся объекты, в частности проекты двух 5-звездочных гостиниц: «Париж Hilton» на месте снесенного «Интуриста» и проект гостиницы на месте сносимой «Москвы».
По предварительным оценкам в строительство отеля «Париж Hilton» дочерняя компания французской Superior Ventures Ltd. Red Square Development Company инвестирует около 120 млн. долларов. Общая площадь отеля составит 30 тыс. кв. м. Ожидается, что новая гостиница откроется к концу 2004 года.
Проект строительства новой гостиницы «Москва» предполагает значительно больший объем инвестиций – около 350 млн. долларов и вывод на рынок более 140 тыс. кв. м гостиничной площади к 2006 году. Инвестором проекта выступает американская компания «Декорум».
Отсутствие новых проектов в течение года отнюдь не говорит об угасании интереса к строительству 5-звездочных отелей: появление таких гостиниц – знаковое событие для города. Если строительство офисных зданий в условиях крайне ненасыщенного рынка офисных площадей зачастую прощает ошибки непрофессионального менеджмента, то с 5-ти звездочными отелями картина обратная. Присутствие на нем мировых брендов зачастую заставляет потенциальных инвесторов просто не вмешиваться.
Рост предложения отелей высшей категории в перспективе представлен следующими проектами: «Аркада» на Красной площади, «Каменный мост» на Софийской набережной, а также еще около 17 объектов, планируемых к строительству по программе «Золотое Кольцо Москвы» (предполагаемая классность проектов – 4–5 «звезд»). Запланированы также 5-звездочные проекты в районе Парка Победы, Нагатинской поймы и Строгино, но ни по одному из них еще не определены управляющие компании.

Спрос
Гостиничные цепи проводят политику расширения своего присутствия на международных рынках различным путем – присоединением уже построенных гостиниц, поглощением конкурирующих гостиничных цепей, строительством новых объектов по своим технологиям и на свои средства. Последний путь, связанный, собственно, с инвестициями, в последнее время все реже используется гостиничными корпорациями, предпочитающими строительству операции с уже готовой недвижимостью.
Первые международные гостиничные цепи пришли на рынок Москвы в начале 90-х годов XX века. Начало рыночных отношений в гостиничной сфере Москвы ознаменовалось строительством и реконструкцией отелей – совместных предприятий, сразу ставших лидерами гостиничного рынка в силу высокого качества обслуживания клиентов, несоразмерного с предложением большинства отелей столицы. Схема образования совместного предприятия сводится к следующему: два или более инвестора – собственники будущего отеля, разделяющие финансовые риски коммерческой деятельности строящегося объекта в рамках своей доли в уставном капитале гостиничного предприятия, принимают решение о привлечении управляющей компании. Условия сотрудничества с управляющей компанией могут различаться: это может быть франчайзинговый договор, договор об оказании определенных услуг либо договор управления. В большинстве случаев одним из соинвесторов проекта 5-звездочного отеля является крупная международная управляющая компания, что дает право ставить в один ряд вопросы проникновения гостиничных цепей на столичный рынок и приток иностранных инвестиций.

Наиболее крупной управляющей компанией на рынке является Marriott International, под брендом которой на сегодняшний день функционирует 4 отеля, 3 из которых, по международным стандартам, являются 5-звездочными. В настоящее время компания инвестирует средства в строительство трех гостиничных комплексов в России. Один из них находится в Москве, в Вознесенском переулке. Открытие московского отеля, первого отеля бренда Marriott Courtyard, запланировано на 2004 год.
Управляющая компания Le Meridien сотрудничает с отелем «Националь» с 1995 года, но при этом не является управляющей компанией самого отеля. Сотрудничество базируется на договоре об оказании консалтинговых услуг, компания также контролирует соблюдение стандартов и качества сервиса, не принимая участия в решении финансовых вопросов. Помимо гостиницы «Националь» компания управляет отелем Moscow Country Club. Компания Le Meridien в настоящий момент не планирует открывать новых отелей в Москве.
Компания Starwood, управляющая отелем Sheraton в Москве, заинтересована в расширении на московском рынке. Компания постоянно изучает новые возможности для вывода каких-либо из своих пяти прочих брендов, представленных во многих странах мира, однако о конкретных проектах речь пока не идет.
Среди других международных управляющих компаний, представленных на рынке отелей высшей категории, – Hyatt, Kempinski.

Инвесторы, управляющие компании и администрация города как структуры, формирующие спрос на рынке строительства гостиниц, в настоящее время достаточно активны, но основная их масса сосредоточена на развитии отелей среднего ценового сегмента.
Согласно Постановлению правительства Москвы «О схеме размещения гостиниц в городе Москве до 2005 года» из уже определенных 54 инвесторов строительства 59 гостиниц на выделенных для этих целей участках 10 являются государственными. Среди частных инвесторов большое количество тех, для которых гостиничный бизнес является средством диверсификации бизнеса. Часть из них - компании, специализацией которых является торговая недвижимость: ОАО «Гиперцентр», ТОО «АСТ», ЗАО «Рубикон Норд», ТД «Перекресток», оптово-розничный рынок «Садовод», ОАО «Палашевский рынок».

Прямого бюджетного финансирования гостиничных объектов не ведется, хотя есть и исключение – ДИПС Москвы планирует строить и управлять гостиницей на ул. Большая Полянка. Москва в основном привлекает инвестиции, в том числе и зарубежные, предоставляя инвесторам интересующие их участки. Предоставление участка автоматически «закладывает» долю города в проектируемом объекте. Так, построенный «Новотель» на 30 % принадлежит Москве, строящийся «Париж Hilton» пока сохраняет 100-процентную долю города, в «Москве» предполагается продать 51 % акций.
Дополнительным источником привлечения средств в гостиничный комплекс города является приватизация гостиниц, являющихся столичной собственностью. По схеме приватизации Москва становится владельцем 100 % акций нового акционерного общества, созданного на базе гостиницы, и распоряжается этими акциями для привлечения средств на реконструкцию данного объекта. В течение 2002–2004 гг. предполагается полностью приватизировать оставшиеся в собственности города гостиницы и выставить пакеты акций, принадлежащих Москве, на продажу.
Средства на развитие гостиниц привлекаются также посредством сдачи государственного имущества в аренду. По данным HCD Group, за счет аренды отелей «Метрополь», «Редиссон-Славянская» и «Марриотт-Ренессанс» Москва получила 40 млн. долларов за период с 1997 по 1999 г.
Также имеет место доверительное управление пакетом акций гостиниц и предприятий обслуживания, в которых имеется доля, принадлежащая Москве. Мена, лизинг и передача имущества гостиниц в хозяйственное ведение используются в единичных случаях.

Тенденции

В целом ситуация на гостиничном рынке Москвы в 2003 году характеризуется своего рода предвосхищением бурного роста. Гостиничная недвижимость столицы развивается с некоторым отставанием от других сегментов рынка коммерческой недвижимости и это объясняется следующими причинами:
- рынки жилой, офисной и торговой недвижимости более высокооборотные, что, естественно, привлекает инвесторов;
- сроки окупаемости гостиничных проектов достигли сроков окупаемости объектов офисного и торгового рынка только в 2003 году.
Основной тенденцией на рынке гостиничного хозяйства Москвы является развитие отелей средней категории, что, по мнению специалистов, может повлечь за собой рост инвестиций в гостиницы высшего класса.
Диверсификация бизнеса и поиск новых сфер деятельности приводит все больше инвесторов в гостиничную отрасль.

Прогноз
В ближайшие четыре года рынок гостиничной недвижимости неизбежно активизируется. Иностранные гостиничные цепи заинтересованы в привлечении их к управлению наиболее перспективными объектами. Выход на рынок таких компаний, как Hilton и Accor, уже имеющих подписанные контракты на управление строящимися отелями, подстегнет интерес к московскому и российскому рынку со стороны их конкурентов.
Потребность в новом строительстве объектов размещения возникнет в Москве в основном в период 2005–2010 гг., когда окончательно сформируются реальные условия для привлечения инвестиций в гостиничную сферу. Потребность в объектах размещения возрастет на 23–25 % по сравнению с имеющимся гостиничным фондом, в том числе для гостиниц высокого уровня в 2010 г., как показывают мировые тенденции, дополнительно потребуется порядка 7–10 тыс. мест (в настоящее время доля этого сегмента составляет около 15 тыс. мест).
Дальнейшее развитие гостиничного рынка Москвы будет в значительной мере зависеть от общей ситуации в столице. Инвестиции правительства Москвы в гостиничный сектор, так же, как и усилия по привлечению инвесторов, будут направлены на расширение сегмента рынка 3–5-звездочных отелей. На данный момент направление инвестиций в верхний сегмент гостиничного рынка объясняется потребностями возврата инвестиций, что определяет высокие цены на гостиничные услуги. Вероятнее всего центр города сохранит ориентацию на размещение высококлассных гостиниц при дальнейшем сокращении доли среднего и бюджетного классов.

Редакция благодарит Hotel Consulting & Development Group
и лично заместителя директора по маркетингу Марину Смирнову
за помощь в подготовке материала.

Загрузка...