На киевском гостиничном рынке «хрупкое» восстановление

Еще пару лет назад украинский гостиничный рынок в целом и столичный рынок Киева, в частности, рассматривались инвесторами и международными сетевыми операторами как одни из наиболее перспективных на территории СНГ. Начиная со второй половины 2008 года, когда глобальный кризис захлестнул украинскую экономику, все вопросы гостиничного девелопмента потеряли актуальность, особенно на фоне сократившегося в 2009 г. на 18,3% по сравнению с предыдущим годом количества иностранных приезжих в страну.

Рынок Киева, как наиболее развитый и продвинутый в стране, оказался затронут довольно существенным образом – по сравнению с предыдущим периодом падение спроса на размещение в гостиницах города составило 22%. Доходность киевских гостиниц в пересчете на номер в 2009 году снизилась практически вполовину по сравнению с более благополучными 2007-2008 годами, а операционная маржа – в результате серьезных усилий операторов по урезанию расходов – сократилась не менее чем на 10%.

Поскольку потребители гостиничных услуг, вынужденно сокращавшие свои бюджеты, обратили внимание на гостиницы средней ценовой категории, вопросы выживания для этих гостиниц не были настолько острыми. В результате средняя цена на номер в этих гостиницах снизилась, по оценкам Jones Lang LaSalle Hotels, с $90-140 в 2008 году до $50-80 в 2009 году при сохранившемся уровне загрузки в пределах 65-70%. В 2010 году рынок спроса на киевские гостиницы хотя и стабилизировался, но восстановился не полностью.

Несмотря на то, что уровень загрузки для гостиниц верхнего ценового сегмента по результатам 1 полугодия прибавил 5,6% по сравнению с тем же периодом 2009 года, это произошло лишь за счет снижения средней цены на номер, которая за тот же период времени сократилась (в долларовом выражении) на 13%. Разнонаправленная тенденция в динамике двух важнейших показателей – уровня загрузки и средней цены на номер – указывает на хрупкость тенденции восстановления спроса (при увеличившемся предложении, усилившем конкуренцию).

«Наше исследование показывает, что, скорее всего, в течение 5-7 лет верхняя ценовая ниша киевского гостиничного бизнеса вряд ли будет привлекательной для инвесторов, особенно учитывая запретительную стоимость кредитов, а также проявляющуюся негативную тенденцию по сокращению доходов гостиниц стандарта luxury/upscale за счет усиления конкуренции на рынке в целом, - комментирует Марина Усенко, исполнительный вице-президент, руководитель российского отделения Jones Lang LaSalle Hotels. - Учитывая, что рынок Киева все еще находится на ранней стадии формирования, и гостиницы верхнего сегмента вынуждены конкурировать за клиента с гостиницами гораздо более скромного стандарта, наиболее целесообразным с инвестиционной точки зрения нам представляется получение контроля за критической массой номерного фонда в гостиницах стандарта mid-market, куда и бизнесмены, и туристы селятся с большой охотой – особенно при наличии подтвержденного международным брендом качества размещения и услуг».

Таким образом, для рынка, где в ближайшую пятилетку, если не дольше, цены на размещение в самых высококачественных гостиницах вряд ли смогут подняться до прежних высот, логичными выглядят абсолютно прагматичные инвестиционные решения сконцентрироваться на среднеценовом или даже бюджетном размещении современного стандарта - разумеется, при условии удачного (т.е. центрального) размещения объекта.