К концу года предложение качественных складов превысит 6 млн.кв.м.

В III квартале 2010 года было введено в эксплуатацию около 130 тыс.кв.м складских площадей, что на 60% больше, чем за все первое полугодие 2010 года (около 80 тыс.кв.м). Практически все новое предложение представлено помещениями класса А. Среди наиболее заметных проектов эксперты отмечают новые фазы «ПНК Чехов» (девелопер – «ПНК Групп»), логистического парка «Крекшино» («РосЕвроДевелопмент»), проект «Трилоджи Парк Томилино» («Инвестиционный траст») и др. В районе ст. метро «Южная» введен складской комплекс компании «Москапстрой» – один из немногих проектов класса А в черте города.

Новое предложение формируется в основном из очередных фаз существующих крупных комплексов, а также из сравнительно небольших проектов, возводимых, в том числе, непрофильными девелоперами.

На IV квартал 2010 года намечен ввод в эксплуатацию около 240 тыс.кв.м. качественных складов, из которых к классу В относится не более 15% площадей. Таким образом, прирост предложения за весь 2010 год составит около 450 тыс.кв.м., что сравнимо с показателем 2008 года, когда было введено около 500 тыс.кв.м., но на 40% меньше, чем новое предложение 2009 года (770 тыс.кв.м.). Общее предложение качественных складов (классы А и В) в Московском регионе к концу 2010 года превысит 6 млн.кв.м.

В III квартале наблюдалось значительное снижение темпов поглощения складских площадей: объем сделок составил около 110 тыс.кв.м. – почти в 2 раза меньше, чем во II квартале. Причиной этого может быть фактор сезонности, усугубленный аномальной жарой прошедшего лета, которая не способствовала активности потенциальных арендаторов, подчеркивают специалисты Knight Frank. В то же время с начала осени наблюдается существенная активизация, и ряд компаний ведет переговоры об аренде, которые, по прогнозам компании, будут завершены до конца 2010 года. Это позволяет прогнозировать, что объем сделок на рынке складов в IV квартале достигнет максимальных показателей за год и превысит 250-300 тыс.кв.м. Таким образом, общий объем сделок по итогам 2010 года может составить 700-750 тыс.кв.м., что сравнимо с аналогичным показателем 2009 года (693 тыс.кв.м.).

Эксперты наблюдают оживление региональных рынков качественной складской недвижимости (классы А и В): впервые с начала кризиса в III квартале отмечается преобладание доли региональных сделок аренды над объемом сделок в Московском регионе – 52% всех сделок рассматриваемого периода пришлось на Санкт-Петербург (11%) и региональные города (41%).

Анализ входящих в компанию запросов на операции со складскими площадями показал заметное снижение количества заявок от собственников, желающих продать свои складские площади. Эта тенденция наметилась еще во II квартале 2010 года: количество заявок на продажу складов сократилось почти на треть по сравнению с показателем I квартала, а в третьем квартале количество таких запросов снизилось еще на четверть. Уменьшение числа владельцев складов, стремящихся продать свои складские активы, может являться признаком повышения уверенности владельцев складских площадей в будущем спросе со стороны арендаторов.
 
В результате того, что объемы ввода и поглощения складских площадей в III квартале практически сопоставимы, уровень вакантных площадей в складских комплексах Московского региона практически не изменился. При этом в первом полугодии 2010 года, когда объем поглощения значительно превысил показатель прироста складских площадей, уровень вакантных площадей снизился на 5%. В настоящее время доля пустующих площадей составляет около 8,5% в комплексах класса А, и 11-12% в классе В.

Средние ставки аренды качественных складских площадей в Московском регионе стабилизировались в IV квартале 2009 года, и с тех пор не претерпели значительных изменений. Ряд девелоперов повысили заявляемую стоимость аренды с $110 до $115 за кв.м. в год для проектов класса А (не включая НДС и операционные расходы). При этом эксперты отмечают, что в случае аренды сравнительно небольших помещений (до 2 тыс.кв.м.) ставки аренды могут превышать $130 за кв.м. в год.

Пока рано говорить о насыщении отложенного спроса, благодаря которому с середины 2009 года наблюдается рост активности на рынке складов. Однако можно ожидать, что компании, в связи кризисом откладывавшие решение об аренде дополнительных складов, в большинстве своем к концу 2010 года расширят свои складские мощности до необходимого уровня. После этого рынок будет характеризоваться «естественным» спросом, объем которого будет зависеть от развития отраслей, представители которых формируют спрос на складские площади (розничная торговля, автомобилестроение, производство продуктов питания, товаров народного потребления и т.д.), прогнозируют эксперты.