Мы приняли решение о строительстве торгового объекта на конкретном участке и проводим переговоры с инвесторами. Складывается ощущение, что ставка аренды никогда уже не станет фиксированной, скорее всего, она будет рассчитываться от товарооборота арендатора. А кредиторы требуют обоснований доходов по проекту. Есть ли возможность прогнозировать товарооборот торгового центра?

Юлия Никуличева, директор по России и СНГ,отдел стратегического консалтинга компании Jones Lang LaSalle:

Действительно, такая практика сейчас есть. Арендаторы предпочитают делить риски с девелоперами, поэтому для получения кредитов девелоперам необходимо предоставить данные по оценке товарооборота и доходов от него. Поскольку рынок непрозрачен и почти никто из арендаторов, за исключением публичных компаний, не публикует данных по товарооборотам, а те, кто публикуют, предоставляют данные для всех магазинов по России, найти независимые данные по схожим магазинам практически невозможно.

Для оценки потенциального товарооборота можно:

1. использовать информацию, которую арендаторы предоставляют арендодателю при заключении договоров аренды. Однако арендаторы заинтересованы предоставлять данные только по самым интересным проектам, где есть высокая конкуренция между арендаторами за открытие магазина в проекте. Как правило, они не раскрывают полностью информацию по своим оборотам по аналогичным проектам или свои оценки товарооборота;

2. найти данные по товарообороту сетей в схожих по месторасположению, размеру и качеству проектах. Это довольно трудозатратный путь, требующий общения со всеми основными сетями. Большая часть арендаторов предпочитает не раскрывать данные, поскольку рискуют заключить договор аренды по более высоким ставкам;

3. провести опрос потенциальных покупателей с помощью компаний, проводящих маркетинговые исследования. Таким образом можно попытаться оценить количество потенциальных покупателей и их траты по основным категориям товаров. Поскольку девелопер знает распределение площадей в своем торговом центре, то он может прикинуть их суммарные товарообороты и оценить свой доход в качестве процента от оборота;

4. сделать оценку товарооборота на основе среднерыночных данных и данных, которые торговые сети декларируют в СМИ. Это, наверное, наименее надежный способ.

Что касается взаимоотношений с инвесторами и банком, то здесь все зависит от того, насколько банки или инвесторы готовы принимать такие оценки. По нашему опыту, банки и инвесторы пока скептически относятся к подобным оценкам и не считают их надежными. Поэтому данные оценки пока принимаются только теми девелоперами, кто реализует проекты на собственные средства, без привлечения кредитов.

Как сократить расходы на обеспечение безопасности своего имущества, но не потерять уровень качества оказываемых услуг?

Сергей Клубков,директор по развитиюассоциации«Аллигатор»

Сегодня предложений на рынке охранных услуг множество. Одни предприятия предлагают насытить объект постами физической охраны, другие видят решение вопроса в оснащении его техническими охранными системами. Важно найти баланс между «физикой» и техникой. Например, количество охранников и графики их работы должны меняться в зависимости от загруженности охраняемого объекта: в часы пик число постов необходимо увеличивать, в менее загруженные часы, наоборот, производить их сокращение. При уменьшении числа охранников падают затраты на их содержание. За счет внедрения технических средств защиты также достигается экономия затрат на физическую охрану. Благодаря широкому спектру современной технической базы можно подобрать наиболее удачные варианты по обоснованной замене охранников системами охранного телевидения. Клиент может получить максимальную защиту тех зон объекта, которые подвержены наибольшему риску, мониторинг состояния всего объекта в целом, ежеминутное наблюдение за работой сотрудников охраны. Благодаря возможности сократить посты охраны и заменить их специальными техническими средствами, уменьшается риск, связанный с непредвиденным человеческим влиянием, нарушающим процесс оказания охранных услуг: сон на посту, усталость, различные отвлекающие факторы.

Чтобы иметь возможность контролировать действия сотрудников охраны, можно применять систему отметок маршрута, позволяющую наблюдать прохождение охранником контрольных точек (в нашей компании это система «Ход-тест»). Если охранник в положенное время не проходит контрольную точку или отклоняется от маршрута, система уведомляет об этом. В целом такие сбалансированные, профессионально подготовленные решения не только приводят к сокращению расходов на охрану, но и повышают качество безопасности объекта. В одном из крупнейших торгово-развлекательных центров общей площадью 60 тыс. кв. м мы предложили сокращение постов охраны и замену ее техническими средствами, позволяющими осуществлять эффективный мониторинг объекта. В результате бюджет охраны был сокращен на 8 %, а установленное оборудование снизило количество происшествий на 19 %. В крупном индустриальном комплексе общей площадью более 450 га был полностью пересмотрен весь процесс оказания услуг безопасности. Объект насчитывал значительное количество постов охраны, однако малоэффективных для комплекса такого уровня. На объекте был внедрен метод патрулирования при помощи автомобилей, произведено сокращение действующих постов охраны, усилена техзащита зон наибольшего риска, применена система «Ход-тест». Сегодня затраты на охрану объекта сокращены на 5 %.

Экспертный анализ

Загрузка...