Потенциал для строительства торговых центров сегодня сохраняется только в Перми, Омске и Волгограде, считают эксперты консалтинговой компании Knight Frank. Согласно анализу, проведенному компанией в российских городах-миллионниках, учитывая планы девелоперов, к 2014 году этот потенциал, скорее всего, будет исчерпан.

Аналитики компании разработали методику, которая позволяет найти точку насыщения рынка того или иного города.

«Нужно смотреть на показатели, которые формируют доходы населения и показатели, которые объясняют, куда эти деньги тратятся», - сообщила Наталья Сазонова, руководитель отдела исследований Knight Frank, уточнив, что учитываются не только зарплаты, но и другие источники доходов населения.

К примеру, в Екатеринбурге есть отличные экономические условия, однако необходимо учитывать насколько выведенные и невыведенные на рынок квадратные метры их уравновешивают.

(График 1. Итоговый рейтинг миллионников по экономическим условиям для развития ритейла)

Эксперты приводят в пример Казань, в которой рынок достиг точки насыщения.

«Можно считать, что рынок Казани пришел к насыщению. Соответственно, рассчитав экономический потенциал Казани и зная, сколько там квадратных метров построено, можно придти к коэффициенту необходимых торговых площадей, которые уравновесят рынки недвижимости каждого конкретного города», - пояснила Наталья Сазонова.

Между тем к качественным объектам в Казани, по данным экспертов Praedium Oncor International, можно отнести только 19 торговых и торгово-развлекательных центров, общая площадь которых меньше 450 тыс. кв. м. Еще 14 торговых объектов можно отнести к крупным неконцептуальным торговым центрам.

«Доля качественных торговых центров в общем объеме предложений составляет чуть более третьей части от общего объема площадей. Из чего можно сделать вывод, что потенциально качественные торговые объекты можно строить. Но, по моему мнению, в качестве объекта инвестирования можно рассматривать узкоспециализированные торговые центры или продуктовые гипермаркеты, такие как DIY, Familly Room, альтернатива формата Ikea»— отмечает Дмитрий Сороколетов, управляющий директор NAI Becar.

В свою очередь Мария Ревзина, руководитель отдела консалтинга Core Group, отмечает, что инвесторов в городе не хватает, несмотря на то, что представлены они во всех сегментах коммерческой недвижимости введенных объектов.

«Сейчас нельзя сказать, что между инвесторами наблюдается серьезная конкуренция, если только речь не идет о тендере на какой-то «идеальный» участок, либо на объект с серьезной административной поддержкой. Скорее можно говорить, что на данный момент в Казани, впрочем как и на других региональных рынках России, инвестор в крупный объект коммерческой недвижимости – это скорее «дефицит», - считает Мария Ревзина.

Говоря о таких городах как Самара и Волгоград, эксперты Knight Frank, учитывая объекты, которые будут введены до 2014 года, и «индекс Казани», считают, что к этому времени города исчерпают свой потенциал.

Емкость этих рынков измеряется не полумиллионами квадратных метров, а цифрами значительно скромнее. Потенциал может быть выбран за счет строительства 5-10 ТЦ среднего размера, поясняют аналитики.

В условиях возобновления проектного финансирования внимание девелоперам, по их данным, стоит обращать на «малые» города, при этом строго оценивать возможности местного рынка.С другой стороны эксперты рекомендуют относиться крайне аккуратно к планам девелоперов в городах-миллионниках.

«Мы не хотим сказать, что не надо строить торговых центров вообще в тех городах, где зашкаливает этот коэффициент. Но следует помнить о том, что новый торговый центр если и не будет провальным, то разделит торговый оборот со своими соседями, - отметила Наталья Сазонова. - В случае же удачного выбора концепции и местоположения он может погубить некоторые торговые центры».Таким объектам потребуется реконцепция, чтобы выжить в жесткой конкурентной среде. «Начиная с 2013 года, мы будем наблюдать именно такую ситуацию. То есть девелоперам, которые уже сегодня ощущают отток арендаторов, снижение арендных ставок в своих проектах, стоит задуматься о том, что может быть именно сейчас пора делать изменения концепции, чтобы бороться с потенциальными конкурентами», - уверена Наталья Сазонова.
В свою очередь директор отдела торговой недвижимости Knight Frank Юлия Дальнова сообщила, что в абсолютном большинстве случаев реконцепции являются вынужденными факторами для собственника. Предпосылками для этого, по ее словам, могут стать как низкая емкость рынка и переизбыток конкуренции, так и новые возможности на рынке, желание поднимать «стандарты».

Целью же реконцепции могут быть сохранение проекта вообще, сохранение его доходности на докризисном уровне или же ее увеличение, экономия средств, использование существующего потенциала объекта/площадки для повышения коммерческой эффективности.

Грамотная реконцепция, по ее словам, может сделать проект нечувствительным к существующему конкурентному окружению или же привести техническое состояние объекта в соответствии с современными требованиями, чтобы привлечь в проект федеральных арендаторов.

«Основной фактор, который толкает девелоперов на реконцепцию – это отсутствие спроса со стороны арендаторов. Второй критерий - это несоответствие якорей проекта тому месту, где они находятся», - пояснила Юлия Дальнова.

(График 2. Площадь торговых центров в городах-миллионниках)