Средние арендные ставки на офисном рынке Европы выросли за счет Москвы

Ольга Рыбакова, руководитель отдела аналитики офисного и складского рынка Jones Lang LaSalle, отмечает, что московский офисный рынок в 2010 году восстанавливался быстрее большинства европейских рынков. «Максимальные ставки аренды достигли уровня $850 за кв. м (без учета НДС и операционных расходов), что на 6,3% выше уровня предыдущего квартала. Рост ставок объясняется возросшим интересом арендаторов к качественным офисам. Объем купленных и арендованных площадей в 1-3 кварталах 2010 года превысил 1 млн кв. м, что на 31% больше уровня всего 2009 года. При этом объем завершенных проектов в 1-3 кварталах был на 59% ниже, чем годом ранее. Рост спроса при снизившихся темпах роста предложения привел к дальнейшему снижению доли пустующих площадей до 14,7%».

Ставки аренды на остальных рынках, рассматриваемых в индексе, не подверглись изменению, за исключением испанских городов: ставки аренды в Мадриде упали на 2,7%, а в Барселоне на 2,5%.

Общий объем купленных и арендованных площадей упал на 8% за 3 квартал, составив 2,5 млн кв. м. Объем купленных и арендованных площадей в целом будет соответствовать долгосрочным средним показателям, хотя нужно учесть, что средний объем на конец 2010 года окажется выше, чем прогнозировалось в начале года, прогнозируют специалисты.
С начала года показатель средней европейской доли вакантных площадей находится на уровне 10,2%-10,3%. Хотя доля вакантных площадей продолжила снижение в странах Центральной и Восточной Европы – в основном за счет рынков Москвы и Праги – показатель немного вырос в странах Западной Европы на 20 базисных пунктов и составил ровно 10%.

Количество завершенных проектов сокращается. Всего 1,2 млн кв. м площадей вышли на европейский рынок в 3 квартале, что на 16% ниже по сравнению с предыдущим кварталом и на 15% ниже среднего показателя за пять лет. Нехватка премиальных площадей становится тенденцией, которая будет только усиливаться на многих рынках, так как спекулятивное строительство в среднесрочной перспективе вряд ли возобновится, говорят эксперты. Многие инвесторы по-прежнему избегают рисков, а финансирование на спекулятивные проекты отсутствует; поэтому редевелопмент площадей класса B в класс А является наименее рискованным вариантом. По мере поглощения нового предложения, доля вакантных площадей будет снижаться. Тем не менее, выход на рынок освободившихся помещений будет поддерживать предложение на относительно высоком уровне, в то же время объем площадей класса А будет уменьшаться.

Экономическое восстановление продолжает отражаться на инвестициях в офисный рынок. Хотя общий объем сделок снизился на 12% и составил 21 млрд евро за все летние месяцы, активность вновь увеличится к концу года, благодаря низким процентным ставкам и растущей кредиторской активности, ожидают специалисты. Доходность на премиальные активы продолжила сокращаться на 13 из 24 рассматриваемых рынках, наибольшее сокращение было зафиксировано в Париже и в Москве, где ставки доходности сократились на 50 базисных пунктов за квартал. Также ставки доходности упали на 25 базисных пунктов в лондонском Вест Энде, Стокгольме, Мадриде, Гааге и Будапеште. По всему региону средневзвешенная стоимость активов выросла на 4,9% за квартал и сейчас на 17,3% выше стоимости за тот же период в прошлом году. Ставки аренды оставались относительно стабильными, так что рост стоимости активов в первую очередь был обеспечен сокращением доходности, что продолжает стимулировать рынки с относительно слабыми показателями. Так, в Мадриде стоимость активов увеличилась на 0,4%, несмотря на дальнейшее падение арендных ставок. В Москве, Стокгольме и Лондоне стоимость активов увеличилась благодаря росту арендных ставок и сокращению доходности. На других рынках рост был полностью обеспечен сокращением доходности.