Рынок офисных помещений Москвы по-прежнему находится в стадии активного роста. О развитии событий и основных тенденциях на рынке, обозначенных полгода назад (см. CRE № 13 (1) январь 2004 с. 68–72) рассказывается в настоящем обзоре.

Второе полугодие 2003 г. было охарактеризовано растущим объемом предложения офисных площадей, высоким уровнем спроса, стабильным уровнем вакантных площадей и арендных ставок. В 1-м полугодии 2004 г. рынок продолжил свое развитие в данных направлениях. Однако наряду с ростом предложения и некоторой стабилизацией сегодня на рынке появились новые значимые тенденции, о которых и пойдет речь.

Обзор
Первое полугодие 2004 г. не принесло радикальных перемен в структуру офисного рынка. Основные показатели, характеризующие его состояние, были следующими:

общее качественное предложение офисных помещений классов А и В к середине года составило около 3,3 млн. кв. м (сдаваемая площадь);
уровень вакантных помещений классов А и В оценивается в 5,5 – 6,3 % от общего предложения;
средний уровень арендных ставок по помещениям класса А составил около $530 за кв. м в год, не включая НДС и операционные расходы;
средний уровень арендных ставок по помещениям класса В составил около $430 за кв. м в год, не включая НДС;
расчетная стоимость 1 кв. м арендуемой площади помещений класса А составила $3830 – 3440, не включая НДС;
цена предложений продажи офисных помещений класса В колебалась в первом квартале на уровне $2000–2900 за кв. м, не включая НДС;

Инвесторами было осуществлено два инвестиционных приобретения офисных зданий класса А. Подробнее инвестиционный рынок будет рассмотрен в соответствующем разделе обзора.
Среди наиболее крупных сделок аренды и продажи офисных площадей прошедшего полугодия стали:

Продажа комплекса на Малой Коммунистической ул., 21 площадью 10 500 кв. м компанией «Росбилдинг» компании «Прямой Электропровод»;
Аренда «Газпромбанком» 6400 кв. м в здании «Мосэнерго» на Раушской наб., 16;
Аренда компанией IBM 6386 кв. м в «Башне на Набережной I» в «Москва-сити»;
Аренда компанией «СУЭК» 6000 кв. м в здании на Дербеневской наб., 7;
Продажа здания на Каланчевской ул., 15 площадью 4639 кв. м;
Покупка «ВИП-Банком» офиса площадью 4877 кв. м на Б. Грузинской ул., 12;
Аренда компанией «Строймонтаж» 4053 кв. м в здании на Брянской ул., 5;
Аренда компанией HFS 4000 кв. м в бизнес-центре «Влакра» на М. Калужской ул., 15;
Аренда офисного блока площадью 3500 кв. м в здании на ул. Неверовского, 9;
Продажа здания на Зубовской площади, 14, стр. 1 площадью 3169 кв. м;

Предложение
Объем предложения офисных площадей класса А и В за первое полугодие 2004 г. значительно вырос. По оценкам консалтинговых компаний, рост может составить от 240 тыс. кв. м (данные ABN Realty) до 340 тыс. кв. м (данные Stiles & Riabokobylko), компания Noble Gibbons оценивает его в 300 тыс. кв. м.
Разница в оценках во многом зависит от того, соблюдаются ли девелоперами заявленные сроки строительства, насколько правдоподобна предоставляемая информация о стадии строительства объекта. Кроме того, предоставленные данные исследовательских групп консалтинговых компаний существенно разнятся по количеству проектов и их арендуемой площади. Наиболее оптимистичный (максимальный) прогноз основан на том, что заявленные сроки будут соблюдены, а дата уже пройденной Госкомиссии верна.
В зависимости от оценки нового предложения разнятся и оценки роста. Согласно предварительным данным Stiles & Riabokobylko, темпы строительства офисных площадей в первом полугодии возросли по сравнению с аналогичным периодом прошлого года на 70 процентов. Тем не менее рост предложения офисных площадей класса А по-прежнему невелик. В процентном соотношении офисные помещения класса А составляют менее трети от объема нового предложения. Количество новых проектов класса В, появившихся на рынке за первое полугодие текущего года, превосходит количество проектов класса А в разы.
По данным Colliers International, из общего объема офисных зданий, построенных за 6 месяцев, новое строительство составило 55–60 процентов площадей.
Наиболее крупными проектами, введенными в эксплуатацию за прошедшее полугодие, стали:

офисный комплекс класса А на Большой Спасской ул., 41–43, сдаваемая площадь – 47 тыс. кв. м;
офисно-торговый комплекс класса В «Черри Тауэр» на Профсоюзной ул., 56, сдаваемая офисная площадь – 45 тыс. кв. м;
Четвертая фаза комплекса класса А «Легион 1» на ул. Большая Ордынка, 40, сдаваемая площадь – 30 тыс. кв. м;
Офисный комплекс на Дербеневской набережной, 7, сдаваемая площадь – 25 тыс. кв. м.

По данным компании ABN Realty, по состоянию на начало июня 2004 г. уровень свободных площадей для помещений класса А составляет 4,1 %, а для помещений класса В – 8,5 %. В течение полугодия компанией Stiles & Riabokobylko дважды - в феврале и апреле - был зафиксирован самый низкий с апреля 2001 г. средний уровень вакантных помещений классов А и В – 5,1 %. Как считают в компании ABN Realty, «сокращение доли вакантных площадей вызвано постоянно увеличивающимся уровнем спроса на офисы международного стандарта. В корне на ситуацию не может повлиять даже небывалая строительная активность, поскольку многие строящиеся объекты либо покупаются целиком под собственные нужды компаний, либо изначально являются проектами build-to-suit».

Спрос
Высокий уровень спроса на офисные помещения класса А и В сохранялся в течение первого полугодия. Как сообщает начальник отдела по работе с клиентами компании ABN Realty Татьяна Суслова «на протяжении достаточно длительного времени, в условиях роста макроэкономических показателей РФ, уровень спроса поступательно увеличивается за счет расширения штата крупных компаний, прихода на перспективные развивающиеся рынки новых западных и российских игроков».
В течение первого полугодия текущего года активность по заключению сделок не была стабильной. Так, по данным Stiles & Riabokobylko, 50-процентный спад активности арендаторов был зафиксирован в январе и марте, тогда как в апреле произошел 130-процентный рост количества арендованных и купленных офисов. На всем протяжении периода географическое распределение спроса склонялось к Центральному деловому району.
Большинством консультантов отмечается большой потенциал района ММДЦ «Москва-Сити». Несмотря на то что в его состав пока входит лишь одно существующее здание – «Башня 2000» - и активно строящаяся первая башня комплекса «Набережная Тауэр», он «очень привлекателен для арендаторов», считает Татьяна Суслова. Более того, по словам аналитика Stiles & Riabokobylko Дарьи Афанасьевой, «во втором квартале происходило некоторое смещение географического распределения арендованных и купленных площадей из традиционных районов тяготения (Центральный деловой и Замоскворечье) в район ММДЦ «Москва-Сити» по причине активной маркетинговой кампании по сдаче в аренду первого здания комплекса «Набережная Тауэр».
По данным компании Stiles & Riabokobylko, основной объем заключенных в первом квартале 2004 г. сделок по офисным площадям классов А и В пришелся на аренду и составил 80 процентов поглощенных площадей, из них по договорам предварительной аренды – 23 процента площадей, 5 процентов арендовано компаниями, расширившими свои офисы без переезда. Субаренда не пользуется популярностью – в первом квартале в субаренду сдано менее 4 процентов от общего количества. Сделки продажи офисных площадей составили 16 процентов, все они принадлежат классу В (см. диагр. 1). Приведенные данные не учитывают сделки инвестиционных продаж, о которых будет рассказано позже.
По данным ABN Realty, за прошедшее полугодие средняя арендуемая площадь в офисных зданиях классов А и В заметно увеличилась и составила 1000–1200 кв. м и 400–700 кв. м соответственно.
Наибольший спрос на качественные офисные площади по-прежнему исходит от компаний финансовой и консалтинговой сферы. Распределение спроса между компаниями различных типов, арендовавших либо покупавших офисные площади в первом полугодии, показано на диаграмме 2.

Ставки аренды и цены продажи
Ставки аренды офисных помещений классов А и В не претерпели за полугодие каких-либо существенных изменений. Так, компания Stiles & Riabokobylko отмечает, что в период с ноября 2003-го по март 2004 г. включительно уровень ставок на помещения класса А в Центральном деловом районе оставался неизменным – $534 за кв. м в год. Ставки аренды офисов класса А в Замоскворечье в большей степени были подвержены колебаниям во многом благодаря агрессивной маркетинговой политики компании Legion Development в мае месяце, сдававшей в аренду площади здания Legion I на ул. Большая Ордынка, 40. «После падения на 11 процентов ожидается возврат к прежнему значению в $520–545 за кв. м в год к концу полугодия», - считают в Stiles & Riabokobylko. Компания Knight Frank так же оценивает среднюю базовую ставку арендной платы за помещения класса А: $535 за кв. м в год.
Ставки аренды помещений класса В оцениваются компаниями ABN Realty и Colliers International в $300–520 и $350–550 за кв. м в год соответственно (без НДС, включая операционные расходы). Существенный разброс по ставкам аренды площадей этого уровня связан с большой разницей по качеству помещений даже в пределах класса, и, конечно, на ставку влияет местоположение объекта.
По мнению Татьяны Сусловой, стабильность ставок объясняется «некоторой стабилизацией курса доллара США в течение полугодия и конкурентной борьбой среди девелоперов за респектабельных арендаторов».
Изменения цен на рынке продаж офисных помещений оказались более существенными. В первом полугодии 2004 г. сделок купли-продажи офисных площадей класса А, кроме инвестиционных, зафиксировано не было, поэтому «можно говорить только о расчетной стоимости 1 кв. м арендуемой площади, в мае она составляла $3828 для помещений, расположенных в Центральном деловом районе, и $3444 для помещений в Замоскворечье», - сообщает Дарья Афанасьева. Зафиксированные в первом квартале сделки купли-продажи помещений класса В были совершены, по данным Stiles & Riabokobylko, по ценам от $2000 до 2900 за кв. м.

Инвестиционный рынок
Рынок инвестиционных продаж офисных зданий продолжил свое развитие в первом полугодии и был ознаменован двумя крупными приобретениями. В апреле дочерняя компания ЛУКОЙЛа ОАО «ПФП-группа» приобрела здание на Овчинниковской набережной, 22–24 (общая площадь 24 тыс. кв. м), а в мае Eastern Property Holdings заявила о покупке «Берлинского Дома» на Петровке, 5/5 (общая площадь 14 тыс. кв. м).
Заключение двух этих сделок позволяет говорить о том, что развитие этого сектора рынка продолжится и в дальнейшем. Как считает Алла Свирщевская, менеджер по стратегии и развитию бизнеса Brunswick Capital, «вряд ли 3-4 сделки в год можно на самом деле назвать серьезным развитием, хотя интерес к коммерческой недвижимости действительно повысился, в частности со стороны местного российского капитала. Отчасти это может объясняться понижением доходности в других секторах экономики».
На сегодняшний день уровень доходности по зданиям класса А составляет, по разным оценкам, 10–15 процентов. Чистый же доход инвестора, по данным Fleming Family & Partners, составляет 8–10 процентов.
Несмотря на то что столичный рынок инвестиций в офисную недвижимость является на сегодня одним из наиболее привлекательных, количество сделок с участием иностранного капитала ограничено. По мнению Максима Кунина, главы фонда FF&P, «это связано с сильной внутренней конкуренцией, вызванной приходом на рынок большого количества свободного капитала местных игроков, в особенности компаний нефтегазового сектора, для которых инвестиции в недвижимость – один из наиболее безопасных и немногих способов инвестирования своих средств». Г-н Кунин предполагает, что данная ситуация может сохраниться в течение полутора–двух лет, то есть до тех пор, пока макроэкономические показатели страны не позволят иностранным инвестиционным группам прийти на рынок.
Изменению ситуации также будет способствовать вывод на рынок новых высококлассных проектов, в том числе и в составе ММДЦ «Москва-Сити».

Тенденции

Темпы строительства офисных зданий возрастают, но количество проектов класса А по-прежнему невелико;
многие из строящихся объектов либо покупаются компаниями целиком под собственные нужды, либо изначально являются проектами build-to-suit;
спрос на офисные помещения подвержен колебаниям, тем не менее его уровень по-прежнему высок и постепенно «смещается» в сторону объектов ММДЦ «Москва-Сити»;
увеличивается средняя арендуемая площадь офисов;
ставки аренды стабильны, цены продажи постепенно растут.

Прогноз
В краткосрочной перспективе низкий уровень вакантных площадей сохранится, а ставки аренды, при условии сохранения экономического роста, продолжат подъем. Высокая строительная активность будет востребована со стороны арендаторов. Проект «Москва-Сити» уже оказывает влияние на настроения участников рынка и в дальнейшем это влияние будет только усиливаться. Ожидаемый в 2006–2007 гг. всплеск предложения может подтолкнуть владельцев существующих зданий к снижению ставок аренды и/или продажи площадей.

Спецвыпуск: инвестиции