УК не развиваются в жилищном секторе из-за низкой рентабельности

По данным на ноябрь 2010 года, можно предположить, что общий объем жилого рынка в Москве составляет не более 20 млрд. рублей. При этом, рынок поделен сегодня между несколькими типами игроков. Это:
- современные управляющие mxinfo.ru компании, которые только начинают входить в рынок;
- «карманные» управляющие компании девелоперов, в ведении которых переходит большинство новых объектов уровня бизнес-класса и выше;
- ТСЖ, управляющие своими силами и привлекающие подрядчиков;
- многочисленные структуры ДЕЗов, РЭПов и других административных предприятий.

Эксперты считают главными недостатками, сдерживающими развитие профессиональных УК в этом сегменте, очень низкую стоимость обслуживания и низкую рентабельность при очень большой сложности взаимодействия с потребителем.

«Кроме того, специфика работы с жильём заметно отличается от специфики работы с коммерческой недвижимостью, особенно – меньшей «прозрачностью» клиента при принятии решений и трудностями в своевременном финансировании работ», - отметил Александр Дорофеев, руководитель направления «Жилищные комплексы» УК «Фрагра».

В то же время эксперты отмечают, что за последнее время ряд профессиональных УК, традиционно занимавшихся управление коммерческой недвижимостью, обратили взгляд на жилье.

«Управляющие компании наработали опыт и технологии и смогут разрушить монополию карманных структур. В свою очередь, в условиях растущей конкуренции будет меняться работа и текущих подрядчиков», - заявляют в компании «Фрагра».

Часто отдельный жилой комплекс старается сформировать свою структуру (либо пользуется структурой, сформированной строителями) или прибегает к услугам компаний, предоставляющих технический и инфраструктурный сервис (уборка, вывоз мусора и т.п.). «На столичном рынке уже имеется несколько профессиональных УК, целенаправленно работающих в основном с жилым фондом», - подчеркивают эксперты.

«Случается, что некоторые УК берут в управление элитные объекты и объекты бизнес класса. Причина, на мой взгляд, очевидна -  в этих сегментах жители имеют более активную позицию и высокие требования. Однако нельзя сказать, что это распространенная практика», - заявил Михаил Шутов, коммерческий директор УК «Фрагра».

По его словам, нередко такими объектами занимаются «карманные» структуры девелопера. Оценить же объём жилья, находящийся в руках профессиональных УК, довольно сложно. «По нашим подсчётам, это цифра находится на уровне 70%. И этот показатель растёт, и будет расти в будущем. Одна из причин – активное продвижение идеи создания ТСЖ столичными властями», - отметил г-н Шутов.

По данным экспертов УК «Фрагра», среди этих 70%  доля частных управляющих компаний в Москве, составляет около 20%, государственных — около 70% и ещё 10% управленцев — сами ТСЖ, без привлечения сторонних компаний.

В сегменте более дешевого жилья основными конкурентами для современных УК являются структуры выросшие из административных предприятий. Стоит отметить, что государственные УК строят свою работу по административному принципу и, как правило, управляют большинством объектов в отдельном районе. Это является серьезным конкурентным преимуществом, поскольку позволяет оптимально использовать имеющиеся ресурсы.

На рынке управления жильем установившиеся тарифы достаточно низкие, поэтому такой рынок интересен, прежде всего, большими объемами. Минимальная прибыль здесь начинается с 200 тысяч кв. м – это 15-20 домов, при этом в идеале расположенных в близости друг от друга.

Этот бизнес привлекателен, прежде всего, для тех компаний, которые готовы инвестировать деньги в технологии сервиса. При этом срок окупаемости составит порядка десяти лет.

«Мы считаем, что в среднесрочной перспективе конкуренция на рынке управления недвижимостью будет расти, и за счет этого все больше компаний начнут работать на рынке жилья, - рассказывает Александр Дорофеев, руководитель направления «Жилищные комплексы» УК «Фрагра». – Однако, учитывая достаточно высокую цену входа на рынок и низкий уровень прибыли на ранних этапах работы, можно с уверенностью сказать, что в ближайшие несколько лет ждать бума на рынке управления жильем не придется».