В настоящее время основной проблемой для девелоперов является получение дешевого финансирования. Трудностей с привлечением денег нет, если у компании хорошие залоги и кредитная история, но обычно дела обстоят не так. До кризиса банки выдавали кредиты налево и направо, во многом упрощая свои процедуры. И сейчас большинство собственников и девелоперов плохо представляют внутренние процедуры работы финансовых учреждений, не могут оценить маржу банка на том или ином проекте. Как следствие, не умеют должным образом документально представлять свой проект. И торга на выгодных для девелопера условиях не получается.

Дмитрий Сороколетов

«Ведомости», приложение «Недвижимость. Стены бизнеса»

Открыться банку

Всего существует два вида привлечения финансирования в проект — акционерное и кредитное. Сейчас на рынке коммерческой недвижимости есть следующие схемы заемного финансирования: банковское кредитование, лизинг, ломбардные фонды, ЗПИФН. В одном проекте, как правило, комбинируется несколько инструментов.

Прежде чем идти в банк, нужно ответить на ряд вопросов, которые там неминуемо зададут. Ответы фиксируются в едином документе — инвестиционном меморандуме, который и подается в банк. Полное раскрытие информации о проекте сэкономит время рассмотрения заявки, а также даст понять, что собственник понимает суть переговоров и интерес финансиста.

Банковское кредитование — самый популярный на сегодняшний день способ привлечения финансирования. Его используют во всех случаях, когда заемщик соответствует требованиям кредитора.

Стандартное требование банка — наличие у девелопера средств в размере минимум 25% от общего объема финансирования в проект. Были случаи, когда банки соглашались на 20%, но редко. Нужно понимать, что 25% — это не чистые деньги, а объем затраченных девелопером средств. Сюда также входят земельный участок, документация, согласованный проект, подведенные коммуникации, т. е. не обязательно вкладывать только деньгами. В обеспечение кредита собственник должен заложить свою долю в проекте (имущественные права и строящийся объект).

На проект, под который привлекается финансирование, должны быть оформлены земельные отношения, получены ТУ, согласования. При соблюдении этих требований девелопер обычно получает кредит на следующих условиях: период кредитования — не более 10 лет, эффективная ставка по кредиту — 10-15%, уровень дисконта — 30-50%, финансирование осуществляется по графику строительно-монтажных работ. На рассмотрение заявки уйдет от трех до шести месяцев.

Импортировать финансы

Еще одна схема — через экспортно-импортное агентство привлекаются деньги какого-либо зарубежного банка. Крупная западная строительная компания оценивает проект российского девелопера и принимает решение выступать его застройщиком (генподрядчиком). Девелопер и застройщик заключают договор подряда, по условиям которого девелопер вносит авансовый платеж в размере 15% от стоимости проекта.

Далее иностранный банк подписывает кредитный договор с девелопером, но платеж осуществляется через застройщика, который самостоятельно готовит необходимую документацию по проекту. Ежемесячные выплаты по кредитному договору девелопер совершает напрямую в банк. В случае невыполнения девелопером своих обязательств компенсацию по кредиту выплачивает страховая компания — еще один участник проекта.

В настоящий момент данный вид финансирования самый дешевый, поскольку привлекаются деньги по пониженной ставке и на срок до 10,5 года. Однако изучают проект долго — шесть месяцев, увеличивается в этом случае и стоимость строительства. Зачастую западный застройщик по факту ничего не строит, лишь играя роль генподрядчика, и все работы отдает на субподряд. Девелопер сможет пригласить в проект «свою» строительную компанию, но оформляются эти отношения через субподрядный договор. По такой схеме, например, в Санкт-Петербурге «ЛенспецСМУ» привлекала финансирование на сумму свыше $40 млн через экспортно-импортное агентство на строительство жилых комплексов.

Лизинг или ломбард

Еще один инструмент привлечения финансирования — возвратный лизинг. Он используется, когда у девелопера уже есть арендный бизнес, приносящий стабильный доход, а финансирование необходимо в среднесрочной перспективе — до семи лет. Например, компания является собственником трех зданий, одно из которых не достроено, а два других успешно функционируют. Собственник снимает одно из зданий со своего баланса и передает на баланс банка по лизинговой схеме.

От обычного кредита лизинг отличается тем, что ежемесячными платежами клиент выкупает это здание обратно у банка и что кредит выдается на 5-7 лет по более низкой ставке, чем обычный. Существует также гибкая система погашения платежей: срок финансирования может быть немного увеличен (до 10 лет), для того чтобы заемщик какую-то сумму оставлял себе. Минусом является то, что для получения такого финансирования необходимо изначально иметь 20% от общей суммы, кроме того, сделка с банком юридически оформляется как договор купли-продажи, объект переходит на баланс банка, поэтому при проведении сделки с объектом девелопер должен уплатить НДС и налог на прибыль.

Ломбардные фонды целесообразно использовать, когда необходимо срочное финансирование, например на этапе ввода объекта в эксплуатацию, и период необходимого финансирования — не больше одного года. Деньги дают быстро: на рассмотрение заявки уходит не больше трех недель, процентная ставка составляет 20-30%, максимальная сумма заемных средств — до 200 млн руб.

Фонды осуществляют выделение средств строго по графику строительно-монтажных работ, разрешение на строительство должно быть оформлено по закону о долевой собственности 214-ФЗ. В обеспечение возврата денежных средств фонд принимает существующие площади объекта по себестоимости на объем финансирования. Даже в период, когда площади находятся в собственности фонда, их можно продавать по специальной доверенности и в соответствии с 214-ФЗ, но продажная цена оговаривается отдельно. Примеров привлечения ломбардных денег на рынке мало, это новый для рынка инструмент.

Порезать на бумаги

Следующий инструмент — это закрытые паевые фонды (ЗПИФ). Их целесообразно применять, когда недвижимость используется в текущей деятельности компании (например, у крупных операторов ритейла) и является непрофильным бизнесом. В ЗПИФы можно упаковать существующий объект, а потом разделить его на паи, которые приносят дивиденды в виде отчислении за аренду (т. е. 10% паев обеспечивают 10% прибыли с аренды).

Владеть паями ЗПИФа (ценными бумагами) может как физическое, так и юридическое лицо в России или за рубежом. Паи могут продаваться, покупаться, под них можно брать кредит и проч. Таким образом можно повысить ликвидность здания. Если обычная сделка с имуществом может длиться полгода, то сделка с паями осуществляется за две недели: не надо проводить аудит, деятельность фонда прозрачна, и самое главное — банки выдают кредиты под паи.

Единственные расходы, которые несет владелец ЗПИФа, — это уплата суммарно 2% обслуживающему фонд персоналу: управляющей компании, специальному администратору, независимому аудитору, оценщику и депозитарию. Владельцы паев освобождены от налогов на имущество и на прибыль. Паи могут выступать как предмет залога, если ЗПИФ по каким-либо причинам будет расформирован. Всегда сохраняется возможность обратного выкупа объектов фонда. К минусам можно отнести небыстрый срок формирования фонда (от трех до шести месяцев); необходимы аудит, оценка и раскрытие информации по заведенным в фонд объектам в случае заключения сделки с неквалифицированными инвесторами.

Девелоперы чаще всего соглашаются либо на кредитное (в основном под действующие объекты), либо на проектное финансирование (под участок земли). В основном потому, что не знают о других вариантах или не умеют с ними работать. Так, экспортно-импортные агентства существовали на рынке и ранее, но были крайне неразвиты.

Для того чтобы получить кредиты с меньшими ставками, девелоперам выгоднее обращаться в специальные агентства, которые работают на проценте от привлеченного объема финансирования (средняя ставка на рынке — 2-3%). Вознаграждения агентствам выплачиваются только после того, как девелопер получит деньги. Изначально оговаривается банковская ставка, выше которой девелоперу кредит будет неинтересен. Если агентство находит более низкую ставку, ему платится success fee.

Загрузка...