Спрос и цена аренды офисных помещений растут

Cовокупный объем площадей офисного сегмента Москвы в конце третьего квартала 2010 года, таким образом,  достиг 11,6 млн.кв.м, увеличившись по сравнению с концом 2009 года на 5,5%. К концу текущего года совокупный объем площадей офисного сегмента рынка может приблизиться к 12 млн.кв.м., подсчитали специалисты компании.

На протяжении 2009 и 2010 годов объемы нового строительства постепенно снижаются. По прогнозу экспертов, объем новых офисных площадей в 2010 году будет на 34% меньше показателя 2009 года.

В третьем квартале, как и на протяжении всего текущего года, сокращался объем ввода офисных помещений класса А, 90% от всех введенных в эксплуатацию офисов приходилось на класс В и лишь 10% на класс А.

Уровень вакантных площадей в третьем квартале 2010 года продолжал небольшое снижение во всех сегментах офисного рынка. С начала года уровень вакантных площадей уменьшился в помещениях как А, так и В класса. На конец третьего квартала уровень вакантных площадей в офисных объектах класса А составил 22%, класса В+ - 14%, класса В- - 13,5%.

Среди знаковых изменений, произошедших в третьем квартале на рынке офисной недвижимости, эксперты отмечают разморозку рядом компаний строительства офисных объектов. В частности компании Marbleton Property Fund и Storm Properties решили возобновить реализацию бизнес-парка K2. Банк ВТБ выделил «Системе-Галс» 5,37 млрд рублей для завершения строительства делового комплекса Leningradsky Towers. Компания Alcon Development разморозила строительство делового комплекса «Алкон».

В то же время, как указывается в исследовании, до конца года не все объекты, планируемые к вводу в текущем году, будут выведены на рынок. В третьем квартале оставалась тенденция последних лет по задержке ввода в эксплуатацию бизнес-центров и МФК: до конца 2014 года продлены сроки окончания строительства центрального ядра ММДЦ «Москва-Сити», продлен срок проектирования МФК на Болотной площади («Золотой остров») до 30 декабря 2011 года, до 31 декабря 2012 года, на три года, перенесены сроки окончания строительства Центра развития предпринимательства ЦАО Москвы.

Объем поглощения в офисном сегменте рынка коммерческой недвижимости в третьем квартале 2010 года составил порядка 200 тыс.кв.м. Всего за первые три квартала объем поглощения офисных площадей составил 780 тыс.кв.м, что уже превышает объем поглощения за весь предыдущий год на 6%. Таким образом, в текущем году налицо положительная динамика роста спроса со стороны арендаторов и покупателей офисных помещений. В четвертом квартале ожидается достаточно высокая активность арендаторов офисных площадей и, как следствие, объем поглощения может увеличится до 300 тыс.кв.м.

Однако уровень поглощения в течение третьего квартала был неравномерен - уровень поглощения значительно вырос в сентябре после летнего затишья.

В объеме поглощения за третий квартал доминирует класс В: 57% от общего объема или 114 тыс.кв.м. На класс А приходится порядка 43%, что составляет 86 тыс.кв.м офисных площадей.

Эксперты обращают внимание на то, что в третьем квартале было заключено несколько сделок по аренде крупных, около 5 тыс.кв.м, офисных блоков. Здесь отличились ОАО «Энел ОГК-5», арендовавший 5 тыс.кв.м. в «Павловском», Nycomed, занявшая 4747 кв.м. в «Фьюжн_парке» и т.п.

По итогам первых трех кварталов 2010 года средний уровень базовых арендных ставок на офисные помещения Москвы вырос. В целом, в третьем квартале текущего года средние арендные ставки оставались стабильными. Однако арендные ставки для офисных помещений, находящихся в Центральном округе, выросли в третьем квартале на 5-7%.

Таким образом, базовые арендные ставки для офисных помещений класса А в третьем квартале составили $500-750 за кв.м в год, для класса В+ – $350-550 за кв.м в год, B- - $200-400 за кв.м в год.