Торговая недвижимость. Взгляд со стороны

На фоне роста спроса происходит снижение нового предложения - объем ввода новых площадей составил 81,5% от уровня 2009 г., а значит, в ближайшее время рынок снова столкнется с дефицитом качественных торговых площадей.

По итогам 2010 года общая площадь введенных торговых центров составила более 800 тыс. кв. м. Обеспеченность жителей Москвы площадями качественных торговых центров (GLA) составила более 270 кв. м на тысячу жителей. Крупнейшими среди введенных проектов стали ТРЦ «Вегас» и «Гагаринский». Таким образом, по итогам 2010 года, общая площадь концептуальных торговых объектов Москвы составит около 6,4 млн кв. м, доля нового ввода за год оценивается на уровне 10% от совокупного объема предложения на рынке.

Наиболее вероятно, что планируемые к открытию на конец года ТЦ (Mall of Russia, Гудзон) будут введены в 1 полугодии 2011 года.
Основной объём торговых помещений был введен во II квартале 2010 года, что обусловлено вводом крупнейшего в Москве ТРЦ Вегас.

На сегодняшний день соотношение торговых площадей по типу торговых центров сохранилось на прежнем уровне. Структура предложения имеет тенденцию в сторону увеличения доли объектов окружного и суперрегионального масштабов.

Спрос

Рост оборота розничной торговли в России в январе – октябре 2010 г. составил 4,4 % по отношению к соответствующему периоду 2009 г. Учитывая, что на долю крупнейших сетей России приходится не более 20% рынка, потенциал развития цивилизованной розничной торговли будет влиять на спрос на качественные торговые помещения.

Спрос на торговые помещения в Москве в течение года имел тенденцию к стабильному росту: на рынок вышли новые бренды, о планах по развитию в России заявили несколько крупных компаний Многие крупные сети возобновили программы развития в регионах.

Уровень вакантных помещений

В течение года средний уровень вакантных помещений в ТЦ Москвы снизился с 9% до 5%, в среднем, уровень вакантных помещений в ТЦ составляет порядка 5%.

На основных торговых коридорах уровень вакантных помещений по-прежнему варьируется в пределах от 7 до 10%. Несмотря на сохраняющуюся популярность streetretail, предпочтение арендаторов снова отдается торговым центрам.

Сделки

В течение года на рынке отмечено несколько сделок по приобретению торговых объектов. Общая сумма инвестиций в торговый сегмент составила более 164 млн долл.
Среди наиболее значимых сделок:

- покупка торгового центра «Европарк» на Рублевском ш. группой компаний «Ташир»;
- приобретение инвестиционным фондом Vi Holding торгового центра «Формат» общей площадью около 21 000 кв. м в г. Мытищи у компании Moon Invest;
- продажа доли в проекте «Авиапарк» (общая площадь МФК - 510 тыс. кв. м, из которых 260 тыс. кв. м займут торговые помещения. Сдача объекта планируется на 2015 г.);
- приобретение компанией Х5 Retail Group сети супермаркетов «Остров». Таким образом, компания консолидирует свое положение на рынке супермаркетов эконом-класса.

Ставки аренды и цены продажи

Если в начале года арендаторам предоставлялись значительные преимущества при заключении договора, то на текущий момент в лучших объектах Москвы из привилегий для арендаторов остаются арендные каникулы (как правило, на период от 1 до 1,5 мес.).

Из последних тенденций рынка street-retail отмечаются предпосылки снижения в 1 квартале 2011 г. ставок аренды на главном торговом коридоре столицы - Тверской улице. Запрет на парковку привел к падению посещаемости расположенных на улице магазинов, и, следовательно, падению выручки.

В настоящее время средняя цена за квадратный метр торговой площади в Москве колеблется в диапазоне от 3 000 (спальные районы, средняя проходимость) до 15 000 долл. США (внутри Садового Кольца, на основных торговых коридорах, с отделкой). Цены продажи наиболее ликвидных объектов могут составлять от $10 000 до $30 000 за 1 кв. м.

Основные тенденции развития рынка торговой недвижимости

Рост активности ритейлеров;
Возобновление региональной экспансии ритейлеров (Auchan, X5, Metro и др.);
Снижение ввода новых торговых площадей;
Диверсификация форматов продуктового ритейла;
Рост ставок аренды (в пределах 5-10%) на наиболее ликвидные площади;
Возобновление инвестиционной активности со стороны девелоперов;
Значительная дифференциация объектов в зависимости от качества - лучшие ТЦ не испытывают проблем с заполняемостью, не предоставляя арендаторам значительных привилегий.

Прогноз

2010 г. для рынка торговой недвижимости символизирует переход от кризисного периода к поступательному росту. Уровень вакантных помещений сократился, ставки аренды на наиболее ликвидные площади стабильно растут со второй половины года. Исследуемый период еще раз продемонстрировал не только важность правила «Location, location, location», но и концептуального воплощения проектов. Очевидно, что старые модели торговых центров уже не будут эффективно работать на рынке - возрастет роль специализированных объектов, объектов с уникальной атмосферой и другими отличительными свойствами.

На 2011 г. запланирован ввод более 10 торговых центров совокупной площадью более 800 тыс. кв. м. Из крупных проектов – ТЦ Mall of Russia, Гудзон, Калейдоскоп, Речной (2-ая очередь), Курский. Положительная прогнозируемая динамика оборота розничной торговли (в 2011 г. прирост согласно прогнозам МЭРТа составит 4-5%), позволяет прогнозировать дальнейшее увеличение спроса на торговые помещения. В среднесрочной перспективе (2012-2014 гг.) объем ввода уменьшится за счет сокращения инвестиций в период кризиса. Уровень вакантных помещений в качественных объектах уже в 2011 г. может достигнуть докризисного уровня - 1-2%, средний уровень, также имеющий тенденцию к снижению, составит 4-6%. Рост ставок аренды может составить 5-7% от текущего уровня.

Дефицит новых площадей в Москве и восстановление рынка в регионах спровоцирует возобновление региональной экспансии.