Главной позитивной тенденцией года 2010 стало увеличение спроса на качественные офисные площади. Так, по данным Colliers International за первые три квартала 2010 года общий объем поглощения на рынке аренды и продажи офисных площадей составил более 1 млн кв. м, превысив суммарный показатель за весь 2009 год.
При этом сохраняется тенденция существенного снижения объема завершенного строительства, что играет на руку оставшимся игрокам рынка. Например, Central Properties это помогает продолжать успешную сдачу в аренду бизнес-центра «Двинцев». «Данные тенденции также позволяют нам более оптимистично смотреть на дальнейшее расширение портфеля офисных проектов компании Central Properties в 2011 году», – замечает Дмитрий Киритопуло, первый заместителя гендиректора Central Properties. За последние полгода ставки аренды на коммерческую недвижимость выросли в среднем на 10–12%. «Мы считаем, что до конца года они еще подрастут процентов на пять», – делает прогноз гендиректор KR Properties Сергей Калинин. По его оценке, ставки аренды офисов на текущий момент внутри Садового кольца для класса А варьируются в диапазоне $600–700, класса В – $400–500. В районе ТТК эти цифры для класса А – $500–600, для класса В – $350–450.
Политические риски
В следующем году следует ждать дальнейшей стабилизации рынка. Впрочем, каждый эксперт считает своим долгом оговориться: рост продолжится только при отсутствии серьезных экономических и политических потрясений. «Дальнейшему развитию будет мешать сохраняющаяся неопределенность с макроэкономической ситуацией в стране и в мире и продолжающийся пересмотр стратегий компаниями-арендаторами. Арендаторы будут более осторожны, памятуя о недавних событиях, и будут более консервативно подходить к оценке темпов своего роста», – говорит Денис Куракин, вице-президент по управлению активами компании «Промсвязьнедвижимость».
Стоит отметить, что на расстановку сил повлияла еще и смена мэра, которая может повлечь за собой серьезное изменение правил игры.
Если широко обсуждаемое сегодня постановление правительства Москвы о запрете строительства новых бизнес-центров в пределах ТТК войдет в силу, это окажет существенное влияние на московский рынок офисной недвижимости. Во-первых, возрастут темпы сдачи в аренду офисных помещений внутри Садового кольца и ТТК, что приведет к быстрому восстановлению сегмента офисов класса А. Во-вторых, усилятся позиции существующих объектов за пределами ТТК, интерес к которым приведет к увеличению спроса на вакантные площади. «Можно также предположить, что в перспективе получат развитие новые проекты за пределами МКАД, так же как и офисы-особняки в центре столицы», – предполагает Петр Исаев, директор департамента коммерческой недвижимости Capital Group.
Еще год на стройку
По данным Colliers International, до конца 2010 года к вводу в эксплуатацию заявлено около 500 тыс. кв. м офисных площадей, а в 2011 году – еще примерно 800 тыс. кв. м. Итого до конца 2011 года общий объем предложения офисных помещений может увеличиться почти на 1,3 млн кв. м.
В этом году, равно как и в прошлом, не было заявлено ни одного значимого проекта. Так что речь идет о проектах, замороженных до кризиса. Сейчас эти проекты девелоперы начинают расконсервировать, в их достройку вкладываются деньги.Сергей Калинин оценивает готовность большей части объектов на 50–70%. «В любом случае в 2011 году большинство этих проектов в строй не выйдет, они будут запущены в эксплуатацию в конце 2012 – начале 2013 года», – уверен он. Из этого следует, что, если с экономикой и спросом в 2011 году все будет в порядке, можно ожидать определенного дефицита на рынке офисов классов А и В+.«Этот дефицит будет иметь место и весь 2012 год», – полагает Сергей Калинин.
Основные проекты, которые ожидают к вводу в 2011 году: бизнес-центры «Легенда Цветного» и «Имперский дом» в ЦАО и ЖК «Эко» на Мироновской улице. Также, возможно, на рынок выйдут офисно-торговый комплекс в Оружейном переулке и деловой центр «Белые сады» – пока точные сроки их сдачи не объявлены. «Остальные объекты уже сданы в эксплуатацию и практически полностью заполнены арендаторами», – полагает Петр Исаев.
Большинство игроков смогли решить проблемы с финансированием и продолжить строительство только в 2010 году. Соответственно стройки не закончат работу раньше 2012 года. При этом никто не скрывает стремления достроить все как можно быстрее, пока не кончился период относительного дефицита. «Мы надеемся успеть достроить «Даниловскую мануфактуру» до окончания периода относительного дефицита площадей и высокого спроса арендаторов», – говорит Сергей Калинин. Кроме того, девелопер начнет строительство двух новых очередей делового квартала «Красная Роза» общей площадью 60 тыс. кв. м.
Спрос на А
По всем прогнозам, если сохранится положительный вектор развития, вырастет спрос прежде всего на офисы А-класса. На текущий момент доля бизнес-центров класса А в общем объеме предложения офисных помещений составляет 15%. Из 1,3 млн кв. м офисных площадей, заявленных к вводу до конца 2011 года, лишь треть приходится на класс А, а две трети – на класс В. «Такая относительная «недооснащенность» рынка новыми зданиями класса А в условиях стабильного спроса в этом сегменте позволяет предположить, что в момент выхода этих зданий на рынок они будут пользоваться повышенным спросом арендаторов», – предполагает Ольга Побуковская.
Дмитрий Киритопуло также считает, что 2011 год будет характеризоваться превышением спроса над предложением. По его оценке, спрос в 2011 году составит 1,3–1,5 млн кв. м, в то время как ввод новых площадей сохранится на уровне 2010 года и составит 1 млн кв. м. Значит, нас ждет дальнейшее снижение уровня вакантных помещений (10–13%) и рост ставок аренды.
«Что касается уровня поглощения офисных помещений, можно предположить, что по результатам 2010 года он составит около 1,3 млн кв. м, а в 2011 году в результате восстановления рынка и роста спроса – около 1,5 млн кв. м. Уровень вакантных площадей окажется в районе 3–4% для бизнес-центров класса А и 7–10% для рынка в целом», – полагает Петр Исаев.
По оценке экспертов, арендные ставки в БЦ класса A вырастут приблизительно на 10%, в классе B – на 7%. Денис Куракин, считает, что ставки аренды в классе А составят от $500 до 1000/кв. м, в классе В – от $300 на окраинах или для больших или знаковых до $600/кв. м в центре города. Класс С – от $150/кв. м на окраине до $500/кв. м для объектов с удачным расположением в ЦАО.
При этом не стоит забывать, что в 2012 году у большинства арендаторов завершаются договоры аренды офисных помещений. Поэтому в 2011 году можно ждать резкого увеличения количества сделок по офисам (скорее всего, объем сделок удвоится). Многие участники рынка уже говорят даже о том, что 2011 год покажет небывалый взлет активности на офисном рынке. Если, конечно, нефть не подешевеет.Стоит оговориться, что инвестиционных сделок в 2011-м никто не ждет. Площади востребованы сегодня только конечными пользователями. В следующем году рынок будет восстанавливаться, объекты достраиваться, пустые площади заполняться. При этом участники рынка пока еще достаточно осторожны. Новой волны спекулятивных сделок и чрезмерно амбициозных проектов можно ожидать только к 2012 году.
