От количества к качеству

Предпочтения арендаторов
2010 год доказал участникам рынка, что клиент всегда прав и то, что предпочтения потребителей нужно учитывать и изучать более внимательно. Как отмечает Олеся Черданцева, руководитель отдела аналитики рынков торговой недвижимости и инвестиций Jones Lang LaSalle, арендаторы стали тщательнее отслеживать успешность своих магазинов и в случае снижения посещаемости договариваются о скидках на арендные ставки. Таким образом, основной тенденцией по мере выхода из кризиса стала ориентация арендаторов на качественные торговые центры с интересной концепцией.

Арендные условия
Что касается арендных ставок, то по данным компании Cushman & Wakefield, нынешний уровень цен приравнивается к показателям арендной стоимости первого полугодия 2007 года, то есть средняя арендная ставка в галереях качественных торговых центров составляет $2,2 тыс./кв. м в год.

В 2011 году, по данным компании NAI Becar, рост ставок на аренду на наиболее ликвидные площади составит 10–15%. Как отмечают эксперты, арендные ставки для большинства арендаторов в ТЦ Москвы выросли примерно на 5–7% с начала 2010 года. Арендные каникулы предоставляются на период, пока торговый центр не заполнится на 60–80%. Условия аренды у всех индивидуальные. Так, отмечается переход некоторых торговых операторов на процент с оборота. «Договоры мы по-прежнему заключаем с фиксированной ставкой аренды, а процент с оборота считаем непривлекательной для собственника схемой, предполагающей дополнительные риски и требующей дополнительных затрат на контроль финансовых потоков арендаторов», – говорит по этому поводу Виталий Ефимкин. Также нужно отметить последнюю тенденцию оплаты аренды, которую называют step-rent – ступенчатое увеличение арендной ставки. «В первый год арендатор платит минимальную ставку, на второй год ставка чуть увеличивается. Причем увеличение не всегда привязывается к проценту и может составлять некую константу в долларах по курсу и другое, step-rent может быть растянут на три года и больше», – комментирует Маргарита Трофимова, директор департамента консалтинга и оценки NAI Becar. Общеизвестно, что когда спрос превышает предложение, арендная ставка растет, и наоборот, когда спрос ограничен, а объем предложения большой – происходит падение арендных ставок. Сегодняшняя ситуация выглядит так: с одной стороны, концептуальных качественных объектов недостаточно, с другой стороны, зарекомендовавших себя торговых сетей с оригинальным позиционированием и продуманным продвижением на рынке не так много. Соответственно, и те и другие свои пре­имущества при прочих неравных услови­ях используют в части договора в усло­виях арендной платы.

Статистика
По данным компании Cushman & Wake­field, уровень вакантных площадей в качественных торговых центрах в III квартале 2010 года составил менее 2%. Общую же долю вакантных площадей эксперты оценивают около 7–10%. В 2011 году эксперты прогнозируют постепенное со­­кращение качественных площадей, в том числе и за счет ввода малого объема новых торговых площадей. «Мы ожидаем открытия нескольких торговых центров в Москве суммарной арендопригодной площадью до 170 тыс. кв. м. Небольшой объем площадей вводимых торговых центров будет способствовать возвращению на рынок дефицита торговых площадей», – сообщает Олеся Черданцева. В настоящее время эксперты отмечают дефицит качественного предложения, который оценивается в 3,443 млн кв. м торговых площадей Москвы (на тысячу жителей приходится 326 кв. м, для сравнения: этот показатель в странах Восточной Европы – 470 кв. м).

Ритейлеры
По данным компании Colliers Interna­tional, в 2010 году активизировался сегмент иностранных операторов: на рынок вышли Thomas Sabo, Uniqlo (в ТРЦ «Атриум»), Burger King (в ТРЦ «Метрополис», «Европейский» и «Золотой Вавилон»), Home & You – новая концепция товаров для дома компании Fashion Point. По данным компании NAI Becar, на российский рынок вернулся бренд Coast, также выходят самостоятельно Apart (владелец OTTO Group). Ритейлеры продолжают отзывать свои франшизы и начинают работать напрямую, отмечают в компании Jones Lang LaSalle, среди примеров можно назвать Guess и Levi’s. Бренд Tom Taylor также теперь будет работать самостоятельно на российском рынке. Согласно данным экспертов, международные бренды планируют развиваться в Москве. Prada представит монобрендовые магазины, первые из которых откроются в Столешниковом переулке и в Crocus City Mall. Также на монобренд возлагает надежды Adidas, не подписавший конт­ракты с крупнейшими российскими сетями по продаже спорттоваров. Российская мультибрендовая сеть «Модный альянс» (ГК «Ташир») будет развивать британский бренд Quiz по эксклюзивной франшизе. По этому поводу Виталий Ефимкин говорит: «Мы решили увеличить долю ритейла в структуре бизнеса группы: по предварительным итогам 2010 года она вырастет с 20 до 26%. К давно и успешно работающим добавился целый ряд новых ритейл-проектов. Среди них сети магазинов одежды «Модный альянс», Euro Fashion, SuperДисконт, Ranger, Wild West, сеть детских магазинов Kids Garden, сеть тематических ресторанов Comedy Cafe и ряд других».

По информации Галины Малибор­ской, повышение доходов населения и рост товарооборота, характерные для 2010 года, а также выход на российский рынок иностранных игроков и экспансия региональных подталкивают многих торговых операторов к освоению новых направлений и развитию иных форматов торговли. К примеру, компания «Евросеть» намеревается создать в России сеть интеллектуальных гипермаркетов, объединяющих две концепции – торговлю электроникой и книгами. Немецкий ритейлер METRO Cash & Carry может запустить пилотный магазин малого формата Metro Punct в Москве, а также по примеру своих конкурентов осваивает интернет-пространство России. X5 Retail Group готовится запустить новый формат магазинов «Пятерочка-макси»: ограниченный набор продуктов по очень низким ценам. Как сообщает Максим Трапезников, руководитель отдела по связям с общественностью X5 Retail Group: «Мы планируем развивать существующие форматы магазинов: гипермаркеты, супермаркеты, универсамы экономкласса, магазины у дома. Форматы столичного региона «заточены» на Москву, соответственно, кардинальных изменений не будет». Эксперты же отмечают продолжающееся укрупнение продуктовых ритейлеров. По мнению Андрея Панфилова, директора департамента торговой недвижимости консалтинговой компании RRG, слияние и поглощение в дальнейшем продолжится: «Процессу поглощений крупными игроками мелких способствует возрождающаяся готовность банков кредитовать торговый сектор: все чаще появляются сообщения о привлечении крупными ритейлерами кредитов на развитие».