В 2011 году московскому рынку складской недвижимости стоит ожидать дальнейшего сокращения объема вакантных площадей, что может повлечь за собой перезаключение договоров аренды в сторону увеличения ставок до $130-145 за кв. м в год, считают аналитики компании NAI Becar.

В 2010 году, по данным экспертов компании, в Москве было введено около 490 тыс.кв.м новых складских площадей. Среди крупнейших складских комплексов, введенных в эксплуатацию в 2010 году, специалисты называют Trilogy Park Tomilino, ПНК-Чехов II, Апаринки VVV, Крекшино Технопарк «Купавна», СК в Дзержинском, ЛП Истра (5 очередь).

Произошли изменения в распределении складских объектов по направлению: с начала года доля складов в юго-восточном и юго-западном направлениях увеличилась на 18 и 10% соответственно. На 2%, до 71%, увеличилась доля складских комплексов класса А, доля складов класса В составляет 29%. Усилилась тенденция переориентации девелоперов на проекты, реализуемые по схеме built-to-suit.

Уровень поглощения на рынке в 2010 году был рекордно высоким: с рынка ушло около 1,4 млн кв.м. (прирост по сравнению с 2009 годом составил более 50%). В итоге объем вакантных площадей сократился: по состоянию на начало января 2011 года данный показатель составляет 7-8%, снизившись на 5% по сравнению с 2009 годом.

В качестве крупнейших сделок по продаже складских площадей, эксперты называют покупку Сбербанком 53 тыс.кв.м. в ТЛК Томилино за $39 млн, приобретение компанией Casebre Holdings Limited СК «Балтия» площадью 28 тыс.кв.м. за $42 млн и покупку Бинбанком СК «Домодедово» площадью 558 тыс.кв.м. за $400-430 млн.

Крупнейшими сделками по аренде складских площадей стала аренда Х5 46 тыс.кв.м. в ПНК-Чехов, аренда «Ашаном» почти 22 тыс.кв.м. в Trilogy Park Tomilino, аренда «Юникс» 20,5 тыс.кв.м. складов и 1200 кв.м. офисов в ПЛК «Северное Домодедово» и др.

Начиная со 2-го квартала 2010 года арендная ставка демонстрировала рост: с $110-115 до $120-130 за кв. м в год. Таким образом, средний рост ставок аренды на качественные складские объекты составил около 20% по отношению к началу года. Средние ставки аренды (без учета эксплуатационных платежей и НДС) составляют $120-130 за кв.м. в год для класса А и $90-100 для класса В.

В 2011 году, по информации экспертов, запланирован ввод в эксплуатацию около 200 тыс.кв.м складских площадей, крупнейшие проекты: ЛП Дмитров(1 оч., 61,5 тыс.кв.м.) ЛП Климовск (2 оч., 54 тыс.кв.м.), Белая Дача (6 оч., 30 тыс.кв.м.), СК в Быково (20 тыс.кв.м.), Springs Park (2 оч., 16,5 тыс.кв.м.).

В течение 2010 года также было заявлено о начале реализации нескольких новых проектов в сфере складской недвижимости. Наиболее крупным проектом является многофункциональный парк «Шматово», реализуемый компанией MR Group общей площадью 634 тыс.кв.м. производственного, складского и делового назначения. Среди других проектов: ИП «Восточный», Автотерминал в Домодедово, Логоцентр Oriflame, Многотемпературный складской комплекс класса А в ПНК Чехов, сеть ТЛК в Шереметьево, Volvo Trucks центр.

Учитывая сохраняющиеся трудности с финансированием и отставание сроков строительства от запланированных, в 2011 году на рынок выйдет около 170 тыс. кв. м складской недвижимости, а увеличение предложения произойдет за счет проектов, которые должны были открыться в 2010 году, прогнозируют специалисты NAI Becar. При этом спрос останется на уровне 700-800 тыс.кв.м и будет способствовать сохранению дисбаланса между растущим спросом и низкими объемами нового предложения, а значит, объем вакантных площадей составит не более 3-5%.

Сокращение уровня вакантных площадей может повлечь за собой перезаключение договоров аренды в сторону увеличения ставок до $130-145 за кв.м. в год, предполагают эксперты. Рост арендных ставок, а также сокращение срока окупаемости с 10 до 5-7 лет послужат дополнительным стимулом для выхода на складской рынок новых инвесторов.

Исследования рынка

Загрузка...