Прошедший 2010 г. продемонстрировал возрастающий интерес арендаторов и застройщиков к офисному рынку. Оживление спроса привело к тому, что уже за первые три квартала 2010 г. объем поглощения превысил аналогичный показатель за весь 2009 г., свидетельствуют данные Colliers International.

Возросло число компаний, заинтересованных в аренде и приобретении в собственность офисных помещений площадью более 10 000 кв. м, в том числе появился спрос на здания со сроками ввода в эксплуатацию через 2-3 года. Следствием увеличения объема поглощения стало сокращение доли вакантных площадей и рост арендных ставок. Это, в свою очередь, привело к улучшению ситуации на строительном рынке и возвращению девелоперов к ранее «замороженным» проектам. «По нашим оценкам, тенденция оживления офисного рынка является стабильной, и при отсутствии макроэкономических катаклизмов будет нарастать в 2011 г. Это приведет к дальнейшему сокращению доли вакантных площадей, росту ставок аренды и плавному усилению переговорной позиции арендодателей», - заявляют в Colliers International.

Общее предложение и новое строительство

В 2010 г. на офисный рынок вышло 970 000 кв. м новых площадей, из которых 34% относятся к классу А и 66% – к классу В. Соотношение нового строительства и реконструкции составило 76% и 24%. В результате к концу 2010 г. общий объем офисных помещений классов А и В составил 12,64 млн. кв. м.
Следует отметить, что объемы ввода в 2010 г. оказались существенно ниже, чем в предыдущие несколько лет, когда ежегодно вводилось в эксплуатацию около 1,5-1,8 млн. кв. м офисных площадей. По мнению экспертов, причина заключается в том, что в 2009 г. на фоне значительного сокращения спроса на офисную недвижимость многие проекты на ранних стадиях строительства были «заморожены».

Спрос

В 2010 г. отмечалось оживление спроса на офисном рынке, в первую очередь со стороны компаний, работающих в добывающей отрасли, государственном секторе, сфере товаров народного потребления. Увеличился спрос со стороны финансовых компаний, что свидетельствует об активизации их бизнеса и необходимости расширения офисных площадей. Яркой тенденцией 2010 г. стал спрос на офисные площади от 10 000 до 30 000 кв. м, причем как в готовых, так и в строящихся зданиях, срок ввода в эксплуатацию которых ожидается через 2-3 года. Большая часть таких запросов – около 95% – поступила от российских компаний.

В 2010 г. общий объем поглощения на рынке аренды офисных помещений составил около 1 000 000 кв. м., что на 38% больше, чем в 2009 г. На сделки в зданиях класса А пришлось 28% общей площади арендованных помещений, в зданиях класса В – 72%. Примечательно, что в 2010 г. более чем в 2 раза снизился объем сделок по изменению условий аренды. Так, если в 2009 г. он составлял 196 000 кв. м, то в 2010 г. – 95 000 кв. м.

Эксперты Colliers International отмечают, что в 2010 г. спрос по-прежнему фокусировался на действующих бизнес-центрах.

ТАБЛИЦА 1. НАИБОЛЕЕ ЗНАЧИМЫЕ СДЕЛКИ АРЕНДЫ В 2010 г.

В 2010 г. объем поглощения на рынке купли-продажи офисной недвижимости конечным пользователям составил 320 000 кв. м. По итогам 2010 г. общая площадь приобретенных в собственность офисных помещений на 16% превысила аналогичный показатель 2009 г. В данном отчете приводятся данные о продаже офисных помещений конечным пользователям. Информация о сделках купли-продажи в инвестиционных целях содержится в разделе «Инвестиции».

ТАБЛИЦА 2.

Оживление спроса и увеличение объемов поглощения, характерные для офисного рынка в 2010 г., обусловили снижение доли вакантных площадей. Примечательно, что сокращение вакантных помещений в классе А началось во II квартале 2010 г., в то время как в классе В эта тенденция наметилась уже в III квартале 2009 г.

По состоянию на конец 2010 г. уровень вакантных площадей в классе А составил 17,1%, в классе В – 11,0%. Следует отметить, что в IV квартале произошло некоторое увеличение доли вакантных помещений класса А (с 14,3% до 17,1%) вследствие ввода в эксплуатацию приблизительно 160 000 кв. м и, соответственно, увеличения объемов предложения. Это сопоставимо с объемами ввода зданий класса А за первые три квартала 2010 г.

Ставки аренды, цены продажи

«В 2010 г. мы наблюдали постепенную стабилизацию арендных ставок в первом полугодии и последовавшее за этим некоторое повышение ставок аренды во втором полугодии. В первой половине года мы отмечали готовность собственников зданий предоставлять скидки и предлагать льготные условия потенциальным арендаторам», - отмечают эксперты. По их мнению, такую позицию занимали арендодатели новых бизнес-центров с большой долей вакантных площадей, зданий с менее удачным расположением и помещений без отделки. При этом арендодатели более конкурентоспособных объектов уже в первом полугодии начали повышать арендные ставки.

Во втором полугодии средневзвешенные ставки аренды как в бизнес-центрах класса А, так и в офисных зданиях класса В продемонстрировали некоторый рост. Это стало результатом оживления спроса, увеличения объемов поглощения и сокращения доли вакантных площадей. Наибольшее повышение арендных ставок отмечалось в бизнес-центрах, расположенных в центральном деловом районе. По состоянию на конец 2010 г. средневзвешенные ставки аренды здесь составили $760/кв. м/год* в классе А, $660/кв. м/год в классе В+ и $390/кв. м/год в классе В-. Для сравнения: в начале года они находились на уровне $660/кв. м/год в классе А, $560/кв. м/год в классе В+, $300/кв. м/год в классе В-. За пределами центрального делового района средневзвешенные ставки аренды офисных площадей практически не изменились относительно начала года и составили около $450/кв. м/год в классе А и В+, $220/кв. м/год в классе В-. Увеличение арендных ставок на рынке в целом означает усиление переговорной позиции арендодателей.
Тенденции и прогнозы

В 2010 г. на офисном рынке получили развитие такие позитивные тенденции, как оживление спроса, увеличение объемов поглощения, сокращение доли вакантных площадей. Это привело к росту арендных ставок, а также к активизации застройщиков и возобновлению ранее «замороженных» проектов. В качестве примеров можно привести такие бизнес-центры, как «Олимпия Парк», «Метрополия», «Нагатино i-Land», Skyline, «Классик», «МФК в Олимпийском проезде». Это свидетельствует о том, что и застройщики, и кредитные организации позитивно оценивают перспективы развития офисного рынка и прогнозируют, что на момент ввода в эксплуатацию новых объектов на рынке будет соответствующий спрос.

Мы полагаем, что тенденция оживления рынка является стабильной и при отсутствии макроэкономических катаклизмов будет нарастать в 2011 г. Это приведет к дальнейшему сокращению доли вакантных площадей, росту ставок аренды, усилению конкуренции арендаторов за офисные площади, а также плавному усилению переговорной позиции арендодателей и собственников зданий. Мы ожидаем, что в 2011 г. тенденция к увеличению срока договоров аренды будет нарастать. Это связано с увеличением арендуемых площадей и с появлением у арендаторов возможности долгосрочного планирования развития бизнеса.

ТАБЛИЦА 3.

На развитие офисного рынка в 2011 г. могут оказать влияние кредитные организации, ставшие обладателями залоговых объектов недвижимости. От того, как они будут распоряжаться данными активами (продавать или создавать девелоперские подразделения в своих структурах и реализовывать их самостоятельно) в определенной степени зависят объемы предложения, уровень вакансий, арендные ставки и цены продаж на офисном рынке.
В 2011 г. к вводу в эксплуатацию ожидается около 900 000 кв. м офисных площадей. Превалирующую долю в заявленном объеме ввода составляют здания, расположенные за пределами Садового кольца. Это важное обстоятельство предопределяет ограниченный объем предложения офисных помещений в центре города, что позволяет прогнозировать повышенный спрос на эти объекты, а, следовательно, более высокие темпы роста арендных ставок в пределах Садового кольца, чем в среднем по рынку.

Исследования рынка

Загрузка...