Knight Frank - Обзор рынка инвестиций за 2010 год

Западные банки, прекратив выдавать кредиты в России после начала кризиса, также постепенно возобновляют свою деятельность. Так, Nordea Bank предоставил средства для рефинансирования действующих торговых комплексов компании IMMOFINANZ Group, кроме этого австрийская девелоперская компания “Avielen A. G.” получила кредит от консорциума польских банков на строительство комплекса бизнес-зоны «Аэропорт-Сити» в районе Пулково.

Инфляционные риски, с которыми возможно столкнется российская экономика в 2011 году, могут послужить поводом для Банка России повысить ставку рефинансирвания, что, в свою очередь, негативно отразится на кредитовании реального сектора страны.

Относительная стабильность на фондовом рынке, которая наблюдалась в 2010 году, возродила интерес многих компаний к привлечению капитала с помощью публичного размещения акций на открытых рынках. В 2010 году отмечается  заметный  рост количества сделок привлечения финансовых средств с помощью продажи акций на фондовом рынке.

Объем сделок по купле-продаже объектов коммерческой недвижимости за 2010 год составил примерно $4,4 млрд, тогда как в 2009 году этот показатель оказался на уровне $2,2 млрд, подсчитали эксперты. Большая часть приобретений была совершена в офисном сегменте – около $3,4 млрд, причем в офисном сегменте Москвы в 2010 году было совершено покупок на сумму примерно $3,2 млрд. (т.е. около 70-75% от всех сделок с российской коммерческой недвижимостью). Большая часть из них, примерно 55-60%, носила инвестиционный характер, оставшиеся сделки осуществлялись для приобретения офисных зданий под собственные нужды. Отличительной особенностью 2010 года от предыдущего года можно назвать заметный рост количества и объема инвестиционных приобретений, при менее заметном росте объема сделок по приобретению зданий под собственные нужды.

Возросший спрос на готовые качественные объекты коммерческой недвижимости привел к сокращению предложения подобных объектов в Москве. Это стало одной из причин возросшего интереса инвесторов к незавершенным проектам качественных объектов, а также к объектам расположенным в других крупных городах России.

Интерес инвесторов с зарубежным капиталом по-прежнему остается на относительно низком уровне. Соотношение рисков и доходности в России пока не достаточно привлекательно для иностранных инвесторов и на данном этапе как правило они ограничиваются мониторингом рынка. Кроме этого, есть примеры, когда западные фонды покидают российский рынок – например, немецкий инвестиционный фонд KanAm отказался от приобретения МФК Vivaldi Plaza. Ранее, еще в 2009 году, он не стал покупать другой офисный центр - Citydel. Не смотря на это, в 2010 году другие представители зарубежного капитала проявили активность. В частности, знаковым событием на рынке стала покупка во II кв. 2010 года фондом UFG Real Estate Fund II бизнес-центра «Бахрушин Хаус».

Среди зарубежных покупателей коммерческой недвижимости можно отдельно отметить азиатские компании. Ближе к концу 2010 года была завершена сделка по покупке международного выставочно-офисного центра «Гринвуд», который был приобретен китайской государственной компанией «Чэнтун» для собственных целей.

За счет улучшения ситуации в банковском секторе, все большему числу девелоперов удается урегулировать свои долговые проблемы, вследствие чего они возобновляют ранее приостановленные проекты. При этом, девелоперы наиболее амбициозных проектов не редко пересматривают концепции в сторону упрощения. Также стали появляться заявления о новых проектах, хотя их количество пока невелико.

Некоторые компании, первоначально специализировавшиеся на коммерческой недвижимости, расширяют свои портфели за счет вхождения в проекты жилой недвижимости. Это вызвано, во-первых, возросшим интересом у банков к финансированию подобных проектов, во-вторых, для сегмента жилой недвижимости характерно наличие возможности более быстрого выхода из проекта (по сравнению с объектами коммерческой недвижимости), а также более быстрого возврата вложенных средств.

В результате урегулирования долговых проблем в собственность банков продолжают переходить объекты недвижимости. Наличие таких активов (особенно если они не приносят денежного потока) не выгодно для финансовых структур, т.к. влекут за собой дополнительные расходы и требуют создания резервов под эти активы в ЦБ. При этом, по заявлениям главы Банка России Сергея Игнатьева, не исключено, что с июля 2011 года будут ужесточаться требования по резервированию. По заявлениям глав нескольких крупных банков, уже в следующем году банки постараются избавиться от значительной части таких активов.

Низкая ликвидность, возможный рост ставок резервирования непрофильных активов, а также ожидания игроков рынка относительного роста цен на объекты коммерческой недвижимости подталкивают банки к созданию собственных девелоперских структур. Среди конкретных примеров можно отметить частичное приобретение банком ВТБ девелоперской компании «Система-Галс».

В условиях постепенного улучшения макроэкономических показателей в мировой экономике в целом и в российской в частности, ожидается не только активизация строительства «замороженных» во время кризиса объектов, но и появление большего количества новых проектов строительства. Кроме этого, не исключено, что будет наблюдаться смещение еще большего внимания инвесторов от московского рынка (в силу малого предложения проектов с привлекательной доходностью) к рынкам других крупных городов РФ и прежде всего Санкт-Петербурга. Также, инвесторы станут проявлять больший интерес к качественным проектам, находящимся на высокой стадии готовности.

Высока вероятность сохранения уровня инвестиционной активности в 2011 году. Сохранится или даже увеличится общий объем покупок инвестиционного характера в офисном сегменте. Количество сделок с функционирующими объектами торговой недвижимости, расположенными в Москве или Санкт-Петербурге, останется очень незначительным. Внимание инвесторов в большей степени будет смещено в сторону региональных торговых центров или незавершенных проектов, находящихся на высокой стадии реализации.

В 2010 году наблюдалось заметное превышение поглощенных арендаторами складских площадей над объемом ввода новых площадей. При сохранении этой тенденции уже к концу 2011 года доля вакантных площадей в Москве (где сосредоточено около 80% всех российских складских площадей) может приблизиться к 0%. При этом, если раньше покупки складских площадей совершались, в основном, либо конечными покупателями для собственных нужд, либо в результате урегулирования долговых проблем, то сейчас, с ростом спроса со стороны арендаторов, интерес к приобретению складских активов стали проявлять и институциональные инвесторы. Покупатели с российским капиталом преобладают над западными инвесторами, однако ожидается, что в ближайшие годы доля последних возрастет. По всей видимости, уже в 2011 году на рынке индустриальной и складской недвижимости может быть заключено несколько инвестиционных сделок, в т. ч. и с участием зарубежных покупателей.

В сфере гостиничной недвижимости России стоит ожидать усиления инвестиционной активности. Наиболее интересными для потенциальных инвесторов и управляющих компаний сейчас являются города проведения различных мероприятий, такие как Казань (Универсиада, 2013 г.), Владивосток (Саммит АТЭС, 2012 г.), Сочи (Зимние Олимпийские Игры 2014 г.), Волгоград, Краснодар, Калининград, Ярославль и другие (Чемпионат Мира по футболу в 2018 г.).